2383 (Коммерческие банки как фундамент кредитной системы), страница 4

Несмотря на проблематичность ситуации с кредитованием физических лиц в России, сегодня как никогда возрастает важность развития долгосрочного ипотечного жилищного кредитования. А макроэкономические условия, сложившиеся в стране в результате финансового кризиса, усиливают значимость развития ипотечного кредитования населения не как отдельных инициатив банков или регионов, а как целостной системы при непосредственной воздействии государства [2, 199]

Ипотечное кредитование - один из самых проверенных в мировой практике и надежных способов привлечения внебюджетных инвестиций в жилищную сферу. Именно ипотека позволяет согласовать интересы населения - в улучшении жилищных условий, коммерческих банков - в эффективной и прибыльной работе, строительного комплекса - в ритмичной загрузке производства, и, конечно же, государства, заинтересованного в общем экономическом росте, которому будет способствовать широкое распространение ипотечного кредитования населения.

В большинстве стран мира приобретение жилья в кредит является не только основной формой решения жилищной проблемы, но и базовой сферой экономической деятельности, ключевую роль в которой играют банковские структуры. Государство не выполняет вспомогательную роль, усиливая общие правила, обуславливающие эффективность взаимодействия всех участников процесса жилищного кредитования, а также при необходимости прямо или косвенно использует бюджетные финансовые средства для привлечения дополнительных частных инвестиций в жилищную сферу.

Полагаю, что, поднимая вопрос о проблемах кредитования физических лиц, было бы весьма своевременно и просто необходимо охарактеризовать ипотечное кредитование.

Операции банка по ипотечному кредитованию

Ипотечное кредитование отличается тремя основными признаками:

Займы представляются на длительный срок, обычно на 10-25 лет, растягивая погашение кредита во времени, уменьшая, таким образом, размер ежемесячных выплат;

Большинство займов предоставляются на приобретение жилых помещений, в которых будут проживать их владельцы;

Купленное жилье служит в качестве обеспечение займа (залога), и в случае неуплаты займа собственность изымается банком и продается, с целью полного погашения кредита.

На рынке ипотечных кредитов действуют четыре субъекта: заемщик; кредитор, или банк; инвестор, который вкладывает средства в ипотечные кредиты и может не совпадать с банком, выдающим ссуды: правительство.

Субъекты рынка ипотечных кредитов и их цели.

Заемщик. Цель: приобрести по возможности лучшее жилье, одновременно быть в состоянии производит ежемесячные выплаты по кредиту, которые не составляли бы слишком большую долю его ежемесячного дохода.

Банк. Цель: максимизировать прибыль и дивиденды своим официальным ограничения рисков неплатежей заемщиков и потерь в результате более быстрого увеличения стоимости привлеченных банками средств по сравнению с процентными ставками по выданным ипотечным кредитам, а также в связи с непредвиденным оттоком банковских ресурсов.

Инвестор. Цель: максимизировать доходы, вкладывая средства в ипотечные кредиты или ценные бумаги, обеспеченные путем ипотечных кредитов. Некоторым видам рисков он подвержен в меньшей степени, например риску ликвидности, который возникает в результате исполнения роли посредника, и поэтому плата, которую он взимает за подобные риски, может быть меньше, чем у банка.

Правительство. Создает условия для надежного и эффективного функционирования системы ипотечного кредитования; регулирует и осуществляет надзор за деятельностью коммерческих банков, предоставляющих ипотечные кредиты с целью защиты интересов вкладчиков этих банков; содействует ограниченным группам семей в приобретении жилья.

В настоящее время наиболее подходящими для России представляются следующие условия кредитования приобретения жилья.

1. Доля кредита от стоимости жилья из-за крайней сложности выселения при изъятии заложенного имущества должна быть не более 70%. Опыт многих стран показывает, что при прочих равных условиях (доход семьи, доля ежемесячных выплат за кредит в доходе и др.) вложение собственных средств на 30% стоимости приобретаемого жилья является достаточным, чтобы значительно уменьшить вероятность неуплаты по кредиту.

2. Доля платежей за кредит в доходе заемщика в условиях экономической неопределенности и возможности некоторого снижения величины реальных доходов заемщика в ближайшие 1-2 года в момент выдачи займа должна быть достаточно высокой - не более 25% дохода.

3. Тип кредита - традиционный с фиксированной процентной ставкой (кредит с фиксированным процентом - КФП), то есть с постоянной величиной месячной выплаты по ссуде, не может использоваться в условиях высокой инфляции. В случае, если банк предполагает получить с заемщика положительный реальный процент за кредит, используя КФП, величина кредита, который сможет получить заемщик, будет очень незначительной. В этой ситуации необходимо использовать альтернативные кредитные инструменты, предполагающие ту или иную схему индексирования.

Основной защитой от риска процентной ставки является использование при ипотечном кредитовании такой процентной ставки, которая варьирует с изменением стоимости банковских фондов. Применение подобных кредитных инструментов переносит риск процентной ставки с банка на заемщика. Кредиты с переменной процентной ставкой могут сочетаться с другими средствами, в частности с отсрочкой процентных платежей при высоком текущем уровне ставки на более поздний этап кредитного периода, когда вероятно, доход заемщика будет больше, а потому ему будет легче справляться с более высокими платежами. Подобными инструментами являются: кредит с корректировкой на уровень цен (применяется в Колумбии и других латиноамериканских странах), кредит с двойным индексом (применяется в Мексике, Турции, Польше), кредит с отсрочкой платежа (применяется в Венгрии и Австралии).

Схемы кредитов данных типов предполагают достаточно низкие ставки - от 5 до 20%. Это означает, что размер кредита, который может получить заемщик, будет значительно больше, чем при использовании фиксированной или переменной ставки, включающей ожидаемую инфляцию.

В случае же использования индексируемых видов кредитных инструментов основная сумма долга индексируется по стоимости банковских фондов, по индексу цен или иному индексу, отражающему изменяющуюся рыночную процентную ставку. Ежемесячные выплаты заемщика в таком случае возрастают с течением времени, поскольку процентная ставка накладывается на индексируемую основной задолженности. Хотя, если доход заемщика также изменяется в соответствии или почти в соответствии с выбранным индексом, доля дохода, идущая на выплату жилищного кредита, не увеличивается.

В России пока, к сожалению, нет того уровня информатизации страны, который, к примеру, имеется в США и совершенно легально используется банками страны для оперативного наведения справок о платежеспособности любого гражданина страны. В Российской Федерации мы живем и работаем в условиях весьма далеких от американских, поэтому, дожидаясь, пока автоматизация процессов "андеррайтинга" и оценки платежеспособности станут нормой нашей деловой деятельности, можно упустить массу благоприятных возможностей на рынке кредитования. Сбербанк в соответствии с существующей ситуацией, в отличие от средних банков, вынужден выставлять ряд более строгих встречных требований к заемщику, выше поднимать планку и ужесточать требования. В результате увеличивается количество отказов тем заемщикам, которые не совсем вписываются в эти рамки.

Особенностью более мелких банков и одновременно их преимуществом является то, что они готовы работать практически со всем спектром заемщиков, достаточно индивидуально подходить к клиентам. Немного внимания хотелось бы уделить судебному вопросу. На Западе, где судебная система более совершенна и давно ориентирована на интересы населения живущего в условиях рыночной экономики, Фемида пытается быть беспристрастной и в равной мере служить интересам всех стран, старается объективно рассматривать споры между юридическими и физическими лицами. В нашей стране банку-кредитору пока что трудно отстаивать свои интересы в споре с заемщиком, в особенности, если у него многодетная семья. Суд пока что особо не интересует то, что встав на сторону многодетного должника, он вынуждает страдать других многочисленных вкладчиков банка, которые могут оказаться самыми простыми и, к тому же, многодетными людьми.

Возвращаясь к вопросу о сложности определения платежеспособности индивидуального заемщика, я хотела бы посоветовать кредиторам не уповать на возможность получить достоверные сведения об уровне доходов клиентов с использованием официальных источников информации. Эффективнее контролировать и анализировать уровень их расходов! Сделать это относительно несложно, если заемщик работает по найму. Таким путем вполне возможно определить даже приблизительные средние доходы. В настоящее время в этом направлении пытается идти государство. В случае же, когда заемщик имеет собственное дело, то применяется другой подход - анализируются различные стороны его деятельности на этом принципе, подсчитываются потенциальные доходы и т.д. Строго говоря, заемщик может быть не всегда виноват в том, что его работодатель не совсем легально и в срок выплачивает заработную плату, что истинный уровень ее для банковской проверки подтвердить не представляется возможным. Это проблема, требующая решения уже в общегосударственном масштабе.

Практика показала, что в нынешних условиях заемщиками становятся предприниматели среднего звена, а так же высший руководящий состав крупных фирм, где строго соблюдается легальная сторона бухгалтерского дела и регулярно выплачивается высокая зарплата. Замечено, что данная категория заемщиков стремится как можно скорее погасить задолженность банку.

Заключение

Работа по кредитованию начинается с организации договорных отношений банка с клиентом. При заключении кредитного договора, который выражает интересы сторон, их обязательства и экономическую ответственность, учреждения банка должны определить возможности экономического влияния через кредит и расчеты на эффективность хозяйствования клиента, банку следует проявить коммерческую заинтересованность в повышении доходности, как клиента, так и самого банка. В связи с этим можно определить значение кредитного договора, заключающееся в том, что он позволяет организовать экономические отношения субъектов экономической сделки как равноправных партнеров, имеющих общие экономические интересы по достижению максимального эффекта от кредитуемых хозяйственных операций. В условиях действия закона стоимости указанный эффект измеряется прибылью, которую можно рассматривать как интегрированный показатель эффективности банка и удовлетворения потребностей индивидуального заемщика. В этой связи важной является предварительная экономическая оценка финансового состояния ссудозаемщика, с учетом которой могут быть более конкретно выражены взаимные обязательства сторон, возможности достижения прочного финансового состояния, обеспечения возвратности кредита.

Поэтому тщательный отбор заемщиков и постоянный контроль за их финансовым состоянием составляет основу в кредитной политике банка. С переходом к рыночным отношениям возникла необходимость анализа кредитоспособности заемщика.

Анализ финансового состояния индивидуальных ссудозаемщиков осуществляется на основе среднего заработка. При этом важную роль играет моральный облик клиента, его репутация и история предыдущих кредитных отношений клиента с этим банком.

Кредитоспособность заемщика прогнозирует его платежеспособность на ближайшую перспективу. А между тем все показатели кредитоспособности, применяемые на практике, обращены в прошлое, так как рассчитываются по данным за истекшие периоды, что приводит к ограниченности значения данных показателей. Дополнительные сложности в определении кредитоспособности возникают в связи с существованием таких ее факторов, измерить и оценить значение которых в цифрах невозможно. Это касается в первую очередь морального облика, репутации заемщика, хотя и не только их. Кроме того, не отработаны качественные и действующие методики определения кредитоспособности и добросовестности заемщика по косвенным признакам. Да, на Западе применяется специальная скоринговая система тестирования, которая настроена на выявление нескольких параметров: размера, стабильности дохода клиента, на его кредитную историю. Но в России это не работает! Как правило, люди не декларируют полностью свои доходы. Кредитных историй тоже нет. В России, к сожалению, нет того уровня автоматизации страны, который, к примеру, имеется в США и совершенно легально используется банками страны для оперативного наведения справок о платежеспособности любого гражданина страны.

Решению вопроса сложности определения кредитоспособности индивидуального ссудозаемщика, по моему мнению, поможет создание кредитных бюро. В настоящее время Банком России рассматриваются вопросы о создании кредитных бюро, в которых бы аккумулировалась информация о финансовом состоянии заемщиков и их кредитной истории. Также я хотела бы посоветовать банкам не уповать на возможность получить достоверные сведения об уровне доходов клиентов с использованием официальных источников информации. Эффективнее контролировать и анализировать уровень их расходов! Наконец, значительные сложности порождаются инфляцией, искажающей показатели, характеризующие возможности погашения ссудной задолженности.

Список литературы

1. О Центральном банке РФ (Банке России). Федеральный закон РФ от 2.12.96 г. №394-1 (в редакции Федерального закона РФ от 26.04.05г. №65-ФЗ; от 20.06.05г. №80-ФЗ).

2. Агласов А.И. Активные операции коммерческих банков. - М.: Консалтбанкир, 2005.

3. Адибеков М.Г. Кредитные операции: классификация, порядок применения и учет. - М.: Консалтбанкир, 2005.

4. Антонов Н.Г. Денежное обращение, кредит и банки. - М.: Финстатинформ, 2005.

5. Ачкасов А.И. Активные операции коммерческих банков. - М.: Консалтбанкир, 2004.

6. Банки и банковские операции / Под ред. Е.Ф. Жукова. - М.: ЮНИТИ, 2005.

7. Банки и банковские операции / Под ред. Е.Ф. Жукова, Л.М. Максимова и др. - М.: ЮНИТИ, 2005.

8. Банковское дело / Под ред. В. Колесникова. - М.: Финансы и статистика, 2006.

9. Банковская система России. Настольная книга банкира. Кн.1 - М.: Дека, 2006.

10. Банковское кредитование: российский и зарубежный опыт / Под ред. Е.Г. Ищенко, В.И. Алексеева. - М.: Русская Деловая Литература, 2005.

11. Белых Л.П. Устойчивость коммерческих банков. Как банкам избежать банкротства. - М.: ЮНИТИ, 2006.

12. Бор М.З., Пятенко В.В. Стратегия управления банковской деятельностью. - М.: Пиор, 2005.

13. Велисаева Т.С. Банковские риски. - М.: Дело, 2005.

14. Волынская В.С. Кредит в условиях современного капитализма. - М.: Финансы и статистика, 2001.

15. Денежное обращение и кредит капиталистических стран / Под ред. Л.Н. Красавиной. - М.: Финансы и статистика, 2003.

16. Деньги и кредит. - М.: Управление статистики ЦБ РФ, 2005.

17. Долан Э. Дж. Деньги, банковское дело и денежно-кредитная политика. - М.: Профико, 2001.