Кумулятивный подход имеет определенное сходство с САРМ (модель оценки капитальных активов). В обоих случаях за базу расчетов берется ставка дохода по безрисковым ценным бумагам, к которой прибавляется дополнительный доход, связанный с риском инвестирования в данный вид ценных бумаг. Затем вносятся поправки (в сторону увеличения или уменьшения) на действие количественных и качественных факторов риска, связанных со спецификой данной компании.

Расчет стоимости собственного капитала согласно кумулятивному подходу проводится в два этапа: определение соответствующей безрисковой ставки дохода; оценка величины соответствующей премии за риск инвестирования в данную компанию.

При известной ставке дисконта ставка капитализации определяется в общем виде по следующей формуле:

R = d - g,

где R - ставка капитализации; d - ставка дисконта;

g - долгосрочные темпы роста прибыли или денежного потока.

Последние этапы применения метода капитализации прибыли представляют собой несложные операции.

Предварительная величина стоимости рассчитывается по формуле:

I / R = V

Для проведения поправок на нефункционирующие активы требуется оценка их рыночной стоимости в соответствии с принятыми методами для конкретного вида активов (недвижимость, машины и оборудование и т.д.).

1.3.2 Затратный (имущественный) подход

Основан на определении реальной стоимости активов предприятия. Он наиболее применим для оценки объектов специального назначения, нового строительства, в целях страхования. Наиболее применяемые методы в рамках затратного подхода - метод чистых активов и метод ликвидационной стоимости. Метод чистых активов позволяет определить стоимость предприятия как разность между рыночной стоимостью всех активов предприятия и его обязательствами. В отличие от метода чистых активов, метод ликвидационной стоимости используется при прекращении деятельности предприятия.

Методика скорректированной балансовой стоимости (метод чистых активов)

Суть методики заключается в определении рыночной стоимости каждого актива и пассива баланса и вычитании из суммы активов всех задолженностей предприятия.

Оценка зданий и сооружений

Оценка зданий и сооружений при реализации метода чистых активов производится на базе рыночной стоимости.

Для оценки зданий и сооружений предприятия используются различные методы оценки, объединенные в три подхода: затратный, доходный и сравнительный, затратный подход основан на предположении, что затраты на строительство оцениваемого объекта (с учетом износа) является приемлемым ориентиром для определения рыночной стоимости объекта. Этот подход к оценке реализуется в несколько этапов.

Первый этап. Определяется рыночная стоимость земельного участка, на котором находятся здание или сооружение, с учетом текущего его использования.

Второй этап. Рассчитывается восстановительная стоимость или стоимость замещения строения (строений).

Третий этап. Рассчитываются все виды износа строений: физический, функциональный и внешний.

Четвертый этап. Вычитается величина общего износа строений из затрат на воспроизводство или замещение объекта (результат этапа 2 минус результат этапа 3).

Пятый этап. Определяется стоимость объекта недвижимости путем суммирования рыночной стоимости земли при существующем использовании и стоимости строения (строений).

Существуют четыре основных метода определение восстановительной стоимости (или стоимости воспроизводства), или стоимости замещения, объекта: сравнительной единицы измерения (или удельной стоимости); поэлементный; сметный; индексный.

Метод сравнительной единицы измерения (или метод удельной стоимости) заключается в умножении скорректированной стоимости выбранной для расчета единицы измерения объекта на количество единиц оцениваемого объекта. При этом единицами измерения могут быть кв. м., куб. м., пог. м. и пр. Это наиболее простой метод расчета стоимости замещения объекта. Однако определенную трудность представляет собой поиск стоимости единицы измерения аналогичного объекта (или удельной стоимости аналогичного объекта).

Поэлементный метод расчета стоимости зданий и сооружений заключается в определении стоимости всего объекта исходя из поэлементных затрат (на фундамент, стены, кровлю и пр.)

Сметный метод расчета стоимости объекта недвижимости заключается в составлении объектных и сводных смет строительства оцениваемого объекта, как если бы он строился вновь. Это наиболее сложный метод определения восстановительной стоимости объекта.

Индексный метод расчета заключается в определении восстановительной стоимости оцениваемого объекта путем умножения его балансовой стоимости на соответствующий индекс. Индексы по группам основных фондов периодически утверждаются Правительством Российской Федерации.

Для оценки зданий и сооружений используются все методы, доступные с точки зрения информации, необходимой для оценки.

Важным этапом оценки зданий и сооружений является определение всех видов износа.

Физический износ объекта - это снижение стоимости объекта, обусловленное эксплуатационными и природными факторами.

Функциональный износ - это снижение стоимости объекта, вызванное в основном факторами научно-технического прогресса и связанное с ухудшением функциональных характеристик объекта.

Внешний износ - это снижение стоимости объекта, обусловленное факторами, внешними относительно объекта (например, изменением соотношения спроса и предложения на рынках недвижимости и предприятий, экологическими факторами и пр.).

Существуют четыре метода расчета физического износа зданий и сооружений: экспертный, стоимостный, нормативный (или бухгалтерский) и метод расчета срока жизни здания и сооружения.

Особенности затратного подхода к оценке зданий и сооружений

В процессе оценки зданий и сооружений с использованием затратного подхода эксперту-оценщику приходится осуществлять сбор информации об объекте оценки. Для этого необходимы первичные бухгалтерские документы, в которых эта информация содержится. Данные о первоначальной стоимости зданий и сооружений имеются в следующих документах: инвентарных карточках учета основных средств; инвентарных карточках группового учета; описях инвентарных карточек по учету основных средств; актах приемки передачи; актах приемки-сдачи отремонтированных, реконструированных и модернизированных объектов; актах о ликвидации основных средств; других материалах.

При использовании индексной методики оценки зданий и сооружений приходится определять стоимость объектов, введенных в действие в разные годы. При этом первоначальная стоимость объекта умножается на соответствующий индекс изменения сметной стоимости строительства. Рекомендуем следующие подходы к расчету первоначальной стоимости объектов: для зданий и сооружений, подвергшихся расширению, реконструкции, техническому перевооружению, первоначальная стоимость рассчитывается с учетом этих капитальных вложений; для зданий и сооружений, которые были модернизированы и (или) капитально отремонтированы, первоначальная стоимость рассчитывается с добавлением этих затрат (по инвентарным карточкам).

Необходимость пересчета первоначальной стоимости зданий и сооружений возникает: когда произошло занижение первоначальной стоимости объекта вследствие того, что фактические затраты по возведению, реконструкции зданий и сооружений оплачивались за счет средств, предназначенных на капитальный ремонт, без отражения их по первоначальной стоимости; когда произошло завышение первоначальной стоимости объектов вследствие больших затрат, связанных с подготовкой территории под строительство (сносом или переносом старых зданий и пр.); ошибочного включения стоимости технологического оборудования в оценку здания; приемки объекта, произведенной ранее от прежнего собственника с явно завышенной стоимостью.

Оценка машин и оборудования

Понятие "оценка" применительно к машинам и оборудованию имеет свои особенности, поскольку эксперт-оценщик не только рассчитывает их стоимость, но и определяет качественные и количественные характеристики этих объектов. Знание последних необходимо для точного, достоверного расчета их стоимости.

Технология оценки машин и оборудования аналогична принятой для других видов активов и включает определение целей и функций оценки; даты оценки и ограничительные условия и предложения; сбор информации, идентификацию активов (т.е. подробное описание состава активов, их физический осмотр); оценку с использованием различных подходов; расчет износа; согласование данных, полученных различными методами, и подготовку отчета.

Для оценки машин и оборудования используются также три подхода к оценке: затратный, сравнительный и в меньшей степени доходный.

Оценка нематериальных активов

По утверждению некоторых специалистов, только 5 % отечественных предприятий имеют на балансе нематериальные активы. Тем не менее, мы считаем актуальными исследования в области оценки нематериальных активов, поскольку развитие в России рыночных отношений хозяйствования порождает необходимость в такой оценке во всех больших масштабах. И это понятно - рыночная экономика в основном развивается за счет создания и использования интеллектуальных ценностей и других видов нематериальных активов.

Нематериальные активы - это определенная группа активов предприятия, обладающих способностью приносить чистый доход (или создающих условия для получения чистого дохода), способностью отчуждения, используемых в течение длительного (более года) срока, но не имеющих физического содержания.

С точки зрения назначения и особенностей правового регулирования нематериальные актив подразделяются на три группы:

1) интеллектуальная собственность (в данном контексте - промышленная собственность); к ней относятся гудвилл, изобретения, полезные модели, промышленные образцы, товарные знаки, наименования мест происхождения товара, фирменное наименование, знаки обслуживания, секреты производства, ноу-хау, программы ЭВМ и базы данных, топология интегральных микросхем, авторские и смежные права, включая лицензии на определенные виды деятельности;

2) имущественные права - права пользования природными ресурсами (землей, водными ресурсами, недрами и пр.) и имуществом (зданиями и сооружениями, оборудованием);

3) отложенные (или, как их еще называют, капитализированные) затраты (организационные расходы, затраты на научно-исследовательские и опытно-конструкторские работы и пр.); организационные расходы включают затраты на создание предприятия (в том числе вклад в уставный капитал), брокерского места на бирже и пр.

В Гражданском кодексе Российской Федерации дается следующее определение понятия "интеллектуальная собственность": это результаты интеллектуальной деятельности и приравненных к ним средств индивидуализации юридического лица, индивидуальной продукции, выполняемых работ или услуг.

Методы оценки нематериальных активов

Для практической оценки стоимости нематериальных активов специалисты рекомендуют затратный, доходный и сравнительный подходы, обычно используемые в оценке других видов активов.

Оценка оборотных активов

Оценка запасов

К запасам предприятия относятся: сырье, материалы и другие аналогичные ценности; животные на выращивании и откорме; малоценные и быстроизнашивающиеся предметы; затраты в незавершенном производстве; готовая продукция и товары для перепродажи; товары отгруженные; расходы будущих периодов. Эти оборотные активы являются предметом оценки. Они учитываются в балансе с использованием одного из трех методов: либо по средней себестоимости, либо по себестоимости первых по времени закупок (метод ФИФО), либо по себестоимости последних по времени закупок (метод ЛИФО). Выбор метода организации учета на предприятии осуществляется руководителем предприятия исходя из его специфики. Однако во всех трех вариантах выбора метода учета необходимо делать поправки к балансовой стоимости исходя из рыночных цен на эти активы. Причем инфляционные процессы обусловливают в первых двух случаях большую корректировку, чем в третьем случае учета запасов. В любом случае к рыночным ценам необходимо добавить фактические затраты по транспортировке и складированию запасов, если они не были учтены при постановке на баланс.

Затраты в незавершенном производстве оцениваются по фактической себестоимости производства, товары отгруженные - по рыночной стоимости.

Расходы будущих периодов анализируются, и выявляется их реальность. В случае подтверждения их реальности они оцениваются по номинальной стоимости.

Оценка дебиторской задолженности

Оценка дебиторской задолженности начинается с ее анализа. Составляется список дебиторов, определяется срок возврата долга, анализируются возможности возврата долга в сроки, предусмотренные соответствующими договорами. Если делается вывод о невозможности возврата долга в срок, то осуществляются необходимые меры:

а) напоминание дебиторам о возврате долга;

б) предъявление соответствующих исков в арбитражный суд;

в) списывание долга с баланса как безнадежного.

В последнем случае он не подлежит оценке. Не подлежат оценке также долги учредителей по их взносам в уставный капитал. Во всех других случаях дебиторская задолженность оценивается по текущей стоимости. Период дисконтирования в данном случае определяется исходя из сроков возврата долга, предусмотренных по соответствующим договорам. Ставка дисконтирования при этом учитывает риск, связанный с возвратом долга (например, ставка дисконтирования берется повышенная, если выясняется, что степень надежности векселей, выданных другим предприятием, понижается).

Оценка инвестиций

Инвестиции могут производиться в ценные бумаги, недвижимость (см. в балансе долгосрочные и краткосрочные финансовые вложения), уставные капиталы других предприятий. Оценка инвестиций осуществляется исходя из рыночной стоимости на дату оценки. При этом необходимо помнить: стоимость собственных акций предприятия, выкупленных у акционеров, вычитается из общих инвестиций.