181939 (Управление недвижимостью на основе инвентаризации (на примере ОГУП "ОЦТИ - Областное БТИ")), страница 6

8. Формирование экспликации по этажам, секциям и типам помещений,

9. Формирование строения в целом и отдельных его частей (по подлитерам),

10. Формирование утверждённых типовых документов на заданную дату,

11. Формирование статистических справок по заданным критериям,

12. Поиск объектов по заданным критериям;

II. Состав сведений по инвентарным объектам, включаемым в электронный архив программы, полностью соответствуют описательной информации, содержащеюся в действующих формах технических паспортов по каждому типу объекта инвентаризации:

1. адресно-учетные характеристики,

2. регистрационно-правовые характеристики,

3. эксплуатационные характеристики,

4. характеристики объемно-компоновочных решений,

5. характеристики конструктивных решений и элементов благоустройства,

6. экономические характеристики;

III. Все атрибуты, связанные с описанием объекта инвентаризации, составлены на основе специально разработанных Единых классификаторов характеристик. При этом обеспечивается описание объектов в полном соответствии с рекомендациями по проведению технической инвентаризации с учетом их возможного фактического состояния;

IV. Описание конструктивных элементов и элементов благоустройства соответствуют терминам и характеристикам, применяемым в методиках расчета экономических показателей (УПВС);

V. Определение действительной стоимости 1 кв. м жилой и встроенной площади осуществляется в соответствии с рекомендациями по учету объемов, различий в конструктивном исполнении и составе благоустройства жилых и встроенных помещений, а также рассчитанными значениями физического износа здания;

VI. При составлении экспликации помещений расчет площадей осуществляется по формулам или по задаваемым параметрам стандартных геометрических фигур с автоматическим составлением расчетных формул;

VII. Подсчет суммарных значений площади по помещениям, литерам, этажам, зданию в целом, а также по участку с учетом типа площади (жилая, общая, свободная, застроенная и т.п.) осуществляется автоматически;

VIII. Расчет благоустроенной площади по видам благоустройства осуществляется автоматически по данным экспликации и описанию элементов благоустройства здания;

IX. Реализован сквозной автоматизированный расчет экономических показателей, исходными данными для которого служат вводимые при описании объекта стандартные характеристики оцениваемого строения – объемы, площади жилых и встроенных помещений, этажность, наименования и описание конструктивных элементов и благоустройств;

X. Реализован автоматизированный расчет восстановительной стоимости, в том числе:

1. определение группы капитальности строения,

2. определение расчетного объема строения,

3. выполнения корректировок показателей стоимости в соответствии с методикой Указаний Технических частей сборников УПВС и Разъяснений по применению УПВС, разработанных Республиканским управлением технической инвентаризации (1995 г.);

XI. Реализован автоматизированный расчет физического износа строений по срокам эксплуатации для всего строения в целом и поэлементно в соответствии с методикой Ведомственных Строительных Норм "Правила оценки физического износа жилых зданий". ВСН 53-86(р);

XII. Поддерживается:

1. Средство разграничения прав доступа,

2. Возможность настройки рабочей среды,

3. Возможность изменения справочников назначений объектов, дифференцированных коэффициентов, элементов адреса и расчетных параметров (использование общей площади для расчета стоимости и т.д.),

4. Контекстная справочная система.

В 2006 году была создана Федеральная регистрационная служба (Росрегистрация). Следует отметить, что была создана совершенно новая служба, объединяющая в себе два самостоятельных ведомства, занимающихся каждый своей деятельностью. Данная служба призвана решать много задач в различных сферах деятельности. Это государственная регистрация прав на недвижимость и сделок с ним, контроль и надзор в сфере адвокатуры и нотариата и правовой помощи, контроль деятельности политических партий, общественных и религиозных объединений, контроль работы саморегулируемых организаций арбитражных управляющих.

Также в г. Иркутске действует филиал Федерального агентства кадастра объектов недвижимости (Роснедвижимость). Роснедвижимость занимается ведением государственного земельного кадастра, кадастровой оценкой недвижимости, мониторингом земель, землеустройством и территориальным планированием.

Дав краткую характеристику вспомогательных отраслей инфраструктуры рынка недвижимости невозможно не сказать о самом рынке недвижимости.

Рынок недвижимости города Иркутска после бурной фазы роста, которая наблюдалась с конца 2007 года и продлилась до начала 2009 года, вступил в период стагнации, характеризующейся снижением цен (впервые за пятнадцать лет) и спадом спроса. Периоды стагнации – явление закономерное, но столь резкие изменения, которые произошли за короткий срок, обусловлены в первую очередь тем, что предыдущая активность рынка была создана искусственно за счет выброса на рынок огромных объемов кредитных средств. Никаких экономических предпосылок (значительного улучшения благосостояния граждан, увеличения объемов жилья, активной реализации муниципальных программ по жилью) для этого не было.

С 2008 года предлагать ипотечные продукты стали предлагать даже те структуры и банки, которые на этом не специализировались. В итоге цены за период чуть больше года выросли в среднем на 150%. На повышение играли и продавцы, придерживая жилье и создавая еще больший дефицит предложения на растущем рынке, они искусственно увеличивали цены.

Среди покупателей были не только те, кто улучшал жилищные условия, но и инвесторы, приобретающие жилье для последующей перепродажи. Явление это носило достаточно массовый характер, к примеру, в новостройках на начальном этапе строительства компании скупали целые жилые блоки, тем самым. Создавая искусственный дефицит нового жилья. Что также способствовало его удорожанию. Данная картина была характерна почти для всех регионов России.

Нестабильная ситуация на мировых финансовых рынках, особенно в банковской сфере привела к тому, что российские банки либо прекратили кредитование, либо сократили его объемы, ужесточив требования к заемщикам. В целом рост ипотеки оказал негативное влияние на рынок: цены взвинтились, а уровень платежеспособности спроса значительно снизился.

В итоге резкое сокращение спроса способствовало тому, что в начале 2009 года рынок недвижимости замер. Продавцы, привыкшие к росту, не готовы были уступать в цене, в январе – феврале цены еще держались на уровне конца 2008 года, однако весной они стали снижаться. После летнего затишья, к осени участники рынка ожидали сезонного оживления, но эти надежды не оправдались. Предложение по-прежнему превышает спрос. Ипотечные кредиты единичны, а покупатели, располагающие собственными средствами, не торопятся покупать и выбрали выжидательную позицию.

В сентябре объёмы строительства в Иркутской области, по данным Иркутскстата, достигли своего исторического минимума, по крайней мере за два года, – 3920,4 млн. рублей, или 62,9% к сентябрю прошлого года.

По данным за три последних квартала, объёмы строительства в области сократились до 73,7% от результатов прошлого года, или на 29976,9 млн. рублей. Прошлогодние итоги трёх кварталов показывали прирост в 18,1%. Последний раз рост объёмов строительства в регионе был зафиксирован в январе этого года – тогда он составил, по данным статистики, 4,7%. С февраля началось падение, которое надеялись прекратить сначала весенними, а потом осенними продажами недвижимости, однако оно продолжается до сих пор.

Сейчас схожая ситуация наблюдается в общем-то по всей стране. По данным Росстата за три квартала этого года, по сравнению с аналогичным периодом прошлого темпы ввода в строй жилой недвижимости упали в восемь раз: с 31,3% до 3,9%. Причём сокращение объёмов жилого строительства наблюдается во всех федеральных округах (ФО). Хуже всего дела обстоят в Северо-Западном ФО: там показатель упал с 47 до 8%. Сибирский округ в этом списке находится на шестом из восьми возможных (кстати, так же как и по показателям объёмов вводимого в год жилья), темпы ввода сократились с 37 до 16%. Большинство застройщиков работали на заёмные средства, а строящаяся недвижимость для банков сейчас далеко не самый надёжный объект инвестирования.

Строительные компании не подтверждают снижение объёмов продаж, снижать цены на квартиры они тоже не намерены. Основная доля стоимости квартиры без учёта цены земельного участка и сетей к нему – это стройматериалы, ГСМ и транспортные услуги, которые не слишком подешевели, а прибыль застройщика составляет 20–25% от стоимости нового жилья. Если строительная компания откажется от 10–15% прибыли, то цены снизятся максимум на 8–10%.

Между тем, по подсчётам риэлторов, сейчас по сравнению с докризисным периодом первичка уже подешевела примерно на 15-20%. И это не предел. Но в любой ситуации надо искать положительные моменты. "Риэлторы и застройщики возмущаются, что у нас творится ужас на строительном рынке. А когда цена квартиры в Иркутске соотносима со стоимостью жилья в Париже, это не ужас? Сейчас цены потихоньку стабилизируются. Это нормально", – замечают в банках. Цены будут падать, они завышены на 30-40%, констатируют и риэлторы.

Эстафету по снижению цен уже перехватили и продавцы вторичного рынка недвижимости. Средняя стоимость квадратного метра пусть медленнее, чем на первичном рынке, но уже начинает снижаться.

Информация иркутских риэлторов о темпах продаж также расходится с данными застройщиков. С осени у местных продавцов недвижимости, которые весной жаловались на спад спроса, возникла новая проблема: есть люди, готовые приобрести жильё, но теперь банки не дают им денег.

Так как людей, способных расплатиться за недвижимость наличными, не так уж много, продажи в иркутских агентствах резко упали. Впервые за долгое время в Иркутске предложение превысило спрос. В базе ста крупных агентств города в начале года было десять тысяч квартир, а сейчас уже в два раза больше. Что касается покупателей, то если у человека есть наличные и он их может потратить, то самое время покупать квартиру: и выбор большой, и торговаться можно".

Таблица 2. Средняя стоимость жилья в г. Иркутске

2.2 Нормативное регулирование деятельности, связанное с инвентаризацией недвижимости

На сегодняшний день актуальность учета недвижимости очевидна. Управление недвижимостью изучают в ВУЗах как отдельную дисциплину, готовят специалистов, перенимают опыт других стран, ведут разработки собственных методик. Но без правильного учета об управлении недвижимостью не может идти и речи. До весны этого года учет объектов недвижимости велся в двух направлениях: это земельный кадастр, который начали вести с 1992 года, и база данных технического учета, которую сейчас ведут организации технической инвентаризации - ОТИ (ранее называвшиеся БТИ). То есть получалось так, что земля и объекты на ней учитывались отдельно. Такой разброс сведений представляет большую проблему для тех, кто работает с недвижимостью, так как они не всегда владеют информацией, какими ограничениями и обременениями сопровождается данный объект. Все это приводит к тому, что администрирование земельного и имущественных налогов осложнено ввиду множества поставщиков и неоднозначности информации. Помимо этого существует судебная практика, когда земля принадлежит одному человеку, а здание, построенное на ней, - другому. Такие трудноразрешимые судебные споры рассматриваются в судах годами.

Для того чтобы объяснить, каким образом сложилась такая ситуация, необходимо сказать несколько слов о том, как развивалась история земельно-имущественных отношений в нашей стране.