181939 (Управление недвижимостью на основе инвентаризации (на примере ОГУП "ОЦТИ - Областное БТИ")), страница 5

Можно выделить следующие основные местные газеты, распространяемые в городе и районе: "СМ Номер Один", "Дело", "Иркутская Торговая газета". Также раз в неделю выходят газеты "Все объявления Иркутска", "Из рук в руки", "Вся недвижимость Иркутска", которые содержат лишь объявления по объектам недвижимости.

В 2003 году состоялось открытие первой специализированной выставки "Ярмарка недвижимости". Конечно, данное мероприятие нельзя отнести к традиционным СМИ, но его полезность и актуальность на сегодняшний день очевидны. Впервые представители власти, общественности и риэлторы за 11 лет существования рынка недвижимости города Иркутска собрались вместе за круглым столом, организованным в рамках первой ярмарки недвижимости. Наболевших проблем в сфере недвижимости накопилось столько, что обсудить их все за отведенный час не получилось, только высказать. Но многим участникам и не требовались ответы на поставленные вопросы, хотелось быть услышанными. Итог первого круглого стола - после долгих лет молчания власть наконец-то повернулась к риэлторам лицом.

На сегодняшний день ярмарка недвижимости это ежегодное мероприятие, участниками которого являются строительные компании, агентства недвижимости, банки, представляющие потребителям свои ипотечные продукты, организации, предоставляющие юридические услуги по операциям с недвижимостью, организации по техническому учету и технической инвентаризации объектов капитального строительства и т.д. Здесь участники выставки имеют возможность не только заручиться договоренностями о сотрудничестве, но и рассказать о себе и о своей работе обычным посетителям, ответить на интересующие вопросы, дать необходимые консультации.

Местное радио особый интерес к рынку недвижимости практически не проявляет, а по местному телевидению выпускается бегущая строка. Но высокие расценки как на радио, так и на телевидении не позволяют размещать информационные материалы всем желающим. Поэтому чаще можно услышать объявления лишь крупных строительных организаций.

2. Строительные компании. Строительный комплекс города представлен следующими крупными строительными компаниями: ГК "ВостСибСтрой", ОАО ФСК "Новый город", ООО "Танар", ОАО "Сибавиастрой", ЗАО "Стройконсалт".

Достаточно богат комплекс по производству строительных материалов: ОАО "Иркутский керамический завод" - производство строительного кирпича, ОАО "Иркутский завод сборного железобетона" – производство сборного железобетона, бетонных изделий, товарного бетона, а также изготовление металлических конструкций, ОАО "Ангарскцемент" - производство цемента.

Хочется отметить, что иркутские строительные компании вполне конкурентно способны в сравнении с другими компаниями, пришедшими в Иркутск из крупных городов. А некоторые из них имеют свои минизаводы по производству строительных материалов.

3. Финансово-кредитные учреждения города представлены филиалами крупных банков, таких как: Газпромбанк, МДМ Банк, ВТБ24, Внешторгбанк, Дальневосточный банк, Байкалинвестбанк и Сбербанк России.

Кредитуются в банках в основном застройщики коммерческой недвижимости. Строители жилья финансируют свои проекты, как правило, за счет средств дольщиков. Правда, и они нуждаются в дополнительных деньгах, чтобы увеличить темпы и объемы строительства. Между тем, кредиты для застройщиков жилья в банках почти недоступны: время, когда необходимы займы - это начальные этапы строительства, но в этот период у 90% иркутских застройщиков разрешающих документов на объект пока еще нет, как нет и прав на землю. А у банков разговор короткий: нет документов - нет денег. И строители идут к альтернативным источникам денег - неформальным кредиторам. Это компании или физические лица, выдающие займы на условиях, далеких от банковских - под более высокий процент и на меньшие сроки. Наличие разрешающих документов для них не имеет значения. Главное - чтобы клиент вовремя вернул долг с процентами. В среднем "серые" займы для иркутских строителей дороже банковских на 5 процентных пунктов.

4. Оценочные компании и индивидуальные оценщики. В городе действует множество фирм, производящих оценку недвижимости. В данный момент рынок насыщен услугами по оценке как объектов недвижимости, так и транспортных средств, оборудования, основных средств фирм, а также услугами по экспертизе отчетов об оценке. Но, к сожалению, данные услуги не всегда выполняются качественно. Профессионалы рынка надеются, что исправить ситуацию сможет новый Закон "Об оценочной деятельности в РФ", который вступил в силу с 1 января 2009г. Данный документ отменяет лицензирование оценочной деятельности и вводит механизм саморегулирования. Иными словами, материальную ответственность за деятельность каждого оценщика будет нести саморегулируемая организация, членом которой он является. Задача СРО в этом случае - позаботиться о том, чтобы в ее рядах состояли только добросовестные и компетентные специалисты. Новые правила повысят профессиональную ответственность оценщика.

5. Риэлторские компании и индивидуальные брокеры. Особенность Иркутска от других городов в том, что здесь работают небольшие агентства - в основном ЧП. В последнее время на рынке произошла интересная реорганизация: открылось много новых агентств. За год-два общая численность риэлторских фирм увеличилась примерно на четверть. По различным данным, на сегодняшний день в Иркутске работает около 200 - 350 агентств недвижимости, из них менее 10 крупных. Появление большого числа новых игроков на рынке недвижимости, в основном, связано с отменой в феврале 2002 года лицензирования риэлторской деятельности.

Не смотря на такой сильный количественный рост риэлторских фирм, самих риэлторов больше не стало. Директора новых фирм – это бывшие сотрудники некогда крупных и средних агентств. Если раньше под крылом крупной компании работало от 30 и более человек, то на сегодняшний день, таких "гигантов" на рынке не осталось. В основном работа ведется на уровне оказания брокерских услуг. У этого процесса есть свои " плюсы", например – специализация агентств. Один человек не может заниматься всем подряд, и выбирает какое-то основное направление. Это позволяет выполнять работу более грамотно и качественно. К тому же, когда есть личная ответственность - ошибок меньше. В будущем возможен другой виток развития, произойдет обратная реакция, и агентства будут укрупняться. Одиночки попробуют себя в свободном плавании и вернутся под крыло средних и крупных агентств. Быть хорошим руководителем, это не то же самое, что быть хорошим риэлтором.

В настоящее время одним из самых актуальных вопросов для каждого второго является вопрос жилья. Решить эту проблему можно двумя способами. Первый - приобрести или улучшить жилье за счет собственных накоплений. Но, к сожалению, данный вариант решения не под силу большинству граждан. Вот тут как раз и стоит задуматься об использовании второго способа решения проблемы – ипотеке.

Популярность ипотечного кредитования еще не достигла в нашей стране такого уровня, как, допустим, в США. Многих просто пугает слово "кредит". Некоторые считают, что банк просто не одобрит их заявку, что они не сумеют собрать все нужные справки. Кто-то и не подозревает о существовании десятков ипотечных программ, а времени на то, чтобы ездить по разным банкам и консультироваться просто нет. Да и как разобраться во всех тонкостях предлагаемых вариантов без специалиста?! Именно поэтому в России несколько лет назад появился рынок ипотечного брокерства.

Кто же такой "ипотечный брокер"? Это человек, который выступает посредником между участниками ипотечной сделки (банком, страховой, риэлтерской и оценочной компаниями и клиентом). Его задачей является защита интересов клиента вплоть до момента получения клиентом ключей от квартиры.

Изначально услуги подобного рода, то есть - подбор наиболее выгодной ипотечной программы и помощь в получении кредита, оказывали риэлтеры. Но постепенное, хоть и медленное, расширение спроса на данные услуги способствовало появлению отдельной профессии "ипотечный брокер". В настоящее время существует три вида таких брокеров: банковские, риэлтерские и независимые. Итак, давайте посмотрим, чем же они отличаются друг от друга:

- банковский брокер предлагает услуги только того банка, в котором работает;

- риэлтерские брокеры сопровождают сделку по получению ипотечного кредита, а так же одновременно консультируют клиента по вопросам приобретения жилья и подбирают нужную квартиру из базы данных своего агентства;

- независимые ипотечные брокеры никому не подчиняются. Им не имеет смысла защищать интересы банка или риэлтерского агентства. Исходя из этого, основным в их работе является интерес клиента. А первоочередной задачей -сориентировать человека, какая ипотечная программа для него является наиболее подходящей.

При использовании ипотечного брокера в качестве посредника, клиенту остается только подписать с ним договор, узнать решение банка, в случае положительного ответа - подыскать нужную квартиру, подписать кредитный договор и договор купли-продажи. И все. При расчете за брокерские услуги существует несколько вариантов. Некоторые брокеры берут деньги у банков, выдавших кредит, а некоторые – непосредственно у клиента. Суммы тоже варьируются - кто-то берет определенную ставку. А кто-то процент от суммы кредита.

Ипотечный брокер не может навязывать свои услуги. Он только предлагает ту или иную программу. А клиент может подумать, посоветоваться с кем-нибудь или попросить подобрать другую.

6. Учет и регистрация объектов недвижимости. Не менее важными составляющими инфраструктуры рынка недвижимости являются учет и регистрация объектов. В г. Иркутске учет и техническую инвентаризацию объектов недвижимости ведут три организации: МУП "БТИ", Иркутский филиал ФГУП "Ростехинвентаризация" и ОГУП "ОЦТИ – Областное БТИ". Данные организации занимаются не только учетом недвижимости, хотя, безусловно, это является их основной задачей. Здесь концентрируются данные о владельцах объектов недвижимости, проведенных капитальных ремонтах и перепланировках. Кроме того, ОТИ определяют примерную стоимость объекта недвижимости на рынке, что очень важно при совершении каких-либо сделок. По закону, цена продаваемой квартиры не может быть меньше цифры, названной представителями ОТИ.

Сведения из ОТИ необходимы при совершении любых сделок с недвижимостью, а также согласовании перепланировки и некоторых других операциях. Эти сведения выдаются в виде справок, составленных по определенной форме. Справки выдаются как физическим, так и юридическим лицам после того, как они представят все необходимые для их оформления документы. Сделка с недвижимостью будет иметь юридическую силу только после того, как предоставлены все справки из ОТИ.

На сегодняшний день все организации технической инвентаризации используют в своей работе новый программный комплекс ValMaster BTI. Данный программный комплекс был разработан в соответствии с "Организационно-методическими требованиями к построению интегрированной информационной системы государственного технического учета и технической инвентаризации зданий и сооружений жилищно-гражданского и производственного назначения", утвержденными Приказом Председателя Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу №138 от 20.06.2000.

ValMaster BTI обеспечивает:

1. Автоматизацию технической инвентаризации объектов недвижимости жилого назначения (коммунальных и индивидуальных домовладений и отдельностоящих зданий);

2. Формирование электронного архива инвентарных дел;

3. Статистическую обработку электронного архива;

4. Формирование отчетных документов утверждённых образцов.

ValMaster BTI разработан с учетом функциональных требований, предъявляемых к программным продуктам информационных систем технической инвентаризации недвижимости уровня "район-город".

Программный комплекс имеет следующие функциональные характеристики:

I. Обеспечивается:

1. ведение архива инвентарных объектов жилого назначения:

a. Постоянного проживания:

- Коммунальное домовладение,

- Отдельностоящее здание,

- Индивидуальное домовладение,

б. Временного проживания:

- Садовое домовладение,

2. Поддержка трёх состояний объекта: рабочего, сформированного, удалённого,

3. Поддержка двух режимов обработки сведений об инвентарных объектах: ручной ввод и автоматизированный расчёт,

4. Ведение истории изменений объектов,

5. Ведение истории переименований элементов адреса,

6. Ведение истории дифференцированных коэффициентов,

7. Возможность копирования объектов (домовладения, строения, помещения),