181939 (Управление недвижимостью на основе инвентаризации (на примере ОГУП "ОЦТИ - Областное БТИ")), страница 4

Таким образом, на фоне обострения дефицита жилья, резкого падения объемов ввода жилой площади, развала старого распределительного механизма решения жилищной проблемы в России имеет место огромная объективная потребность в решении жилищного вопроса и развитии рынка жилья.

Бесплатная приватизация жилья за короткий срок создала в России широкую прослойку собственников – владельцев квартир и комнат из муниципального и ведомственного жилого фонда.

Рынок жилья развивается в России быстрыми темпами, несмотря на сложность общей экономической ситуации в стране. Основная причина этого – нерешенность жилищной проблемы, что побуждает граждан искать любые способы для улучшения условий проживания.

Рынок жилья подразделяется на две основные составляющие – рынок городского жилья и рынок загородного жилья.

2. Формы и методы управления недвижимостью

В существующих научных источниках под "управлением недвижимостью" как особым видом предпринимательской деятельности в зависимости от ситуации понимается:

1) принятие решения и оформление документов в отношении имущественных прав на объекты недвижимости;

2) управление конкретным видом объекта в процессе его эксплуатации для удовлетворения личных потребностей или коммерческого использования;

3) любое единичное целенаправленное организующее воздействие на недвижимое имущество для достижения поставленных целей;

4) процесс реализации функций управления для получения определенных социально-экономических результатов;

5) система законодательного и исполнительного регламентирования и контроля поведения всех участников отношений, связанных с недвижимостью, осуществляемая уполномоченными государством органами в целях стабилизации и эффективного развития экономики в изменяющихся условиях, которая называется регулированием.

Кроме того, встречается и такое определение: "управление недвижимостью (в сфере предпринимательства) – это деятельность, осуществляемая на свой риск, направленная по поручению собственника на извлечение прибыли от реализации полномочий собственника владеть, пользоваться и распоряжаться своим недвижимым имуществом".

Таким образом, несмотря на некоторую противоречивость приведенных определений, из них можно сделать вывод, что управление недвижимостью включает все виды деятельности и все операции с ней: строительные, инвестиционные, владения, посреднические, залоговые, трастовые, обменные и др.

Можно выделить три группы объектов управления.

1. Отдельные объекты недвижимости.

2. Объекты недвижимости в составе имущественных комплексов предприятий (управляются в интересах всего имущественного комплекса).

3. Системы объектов недвижимости (жилой фонд, нежилой фонд, земельный фонд и т.п.). Разные системы объектов недвижимости имеют разные принципы управления. Например, нежилой фонд управляется для получения прибыли, а жилой фонд – с целью минимизации затрат на его содержание.

Постараемся конкретизировать понятие "управление недвижимостью".

Управление недвижимостью может быть внутренним и внешним.

Под "внутренним управлением" понимают деятельность предприятия по управлению принадлежащей ему недвижимостью (например, посредством внутренних нормативных документов: устава, должностных инструкций, положений и т.п.). Таким образом, при внутреннем управлении предприятие само управляет принадлежащей ему недвижимостью.

Под "внешним управлением" подразумевается регулирование государством, а также международными соглашениями деятельности участников рынка недвижимости. Таким образом, государство при внешнем управлении стремится своими действиями вызвать определенную реакцию собственников недвижимости, то есть управляет недвижимостью, которая ему не принадлежит. Синонимом "внешнего управления" является термин "государственное регулирование рынка недвижимости".

Внутреннее управление, в свою очередь, можно подразделить на два уровня управления.

На первом уровне принимается решение о форме распоряжения объектом недвижимости исходя из целей деятельности предприятия. Под формами распоряжения понимаются:

- покупка;

- управление собственными силами;

- залог;

- аренда;

- доверительное управление;

- продажа.

Иногда, для обозначения действий входящих в первый уровень управления применяется термин "управление портфелем недвижимости". Принятие решения на данном уровне управления невозможно без решения таких вопросов, как оценка стоимости объектов и возможных доходов от них, анализ ситуации на рынке объектов недвижимости, а также вопросов оформления сделок.

Второй уровень управления подразумевает управление конкретным объектом недвижимости, остающимся в собственности предприятия. При этом будет существовать различие (прежде всего по целям управления) между управлением отдельными объектами недвижимости, объектами недвижимости в составе имущественных комплексов предприятий и объектами в составе систем зданий и сооружений (жилой фонд, нежилой фонд и т.п.). Таким образом, второй уровень управления представляет собой совокупность действий по обеспечению функционирования и развития объектов недвижимости, извлечению из них максимальных финансово-экономических и нестоимостных результатов. Такие действия реализуются в процессе:

- проектирования;

- строительства;

- ремонта и реконструкции;

- выплаты коммунальных платежей;

- определения и сбора (или выплаты) арендной платы;

- реализации функций управления (планирования, организовывания, руководства и контроля).

Внешнее управление со стороны государственных и муниципальных органов власти будет распадаться на три основных направления.

1. Регулирование и развитие рынка недвижимости как необходимого условия нормального функционирования и развития экономики. Этот процесс осуществляется, прежде всего, набором действий по обеспечению финансирования рынка недвижимости (главное направление – ипотека), правовому регулированию рынка недвижимости и обеспечению защиты прав собственности через систему государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

2. Налогообложение объектов недвижимости, которое, в свою очередь, распадается на регулирование системы налогообложения (установление ставок налогообложения, налоговые льготы и т. п.) и создание системы объективного определения рыночной стоимости объектов недвижимости, как налогооблагаемой базы.

3. Достижение целей экономического развития через обеспечение инвестиционно-благоприятных условий, создание "центров роста", развитие инфраструктуры.

Система государственного регулирования рынка недвижимости состоит из двух основных элементов:

1) государственные и муниципальные органы и организации;

2) государственные и иные нормативные акты.

В организационном отношении государственное регулирование рынка недвижимости осуществляется в двух основных формах.

1. Прямое (административное) управление – не связано с созданием дополнительных материальных стимулов или штрафных санкций. Оно основывается на силе государственной власти и включает в себя меры запрета, принуждения и разрешения. Прямое управление включает совокупность следующих приемов:

- создание нормативной базы, регулирующей функционирование рынка недвижимости;

- отбор и удостоверение статуса профессиональных участников рынка недвижимости – лицензирование, регистрация, предоставление прав уполномоченных лиц органами исполнительной власти по совершению сделок с государственными и муниципальными объектами;

- установление обязательных требований к содержанию и качеству различных видов деятельности на рынке недвижимости и к его участникам;

- контроль за соблюдением всеми участниками рынка установленных норм и правил;

- введение запретов и санкций за отступление от нормативных требований при совершении сделок с недвижимым имуществом;

- поддержание правопорядка на рынке;

- выкуп в государственную и муниципальную собственность любых объектов недвижимости для общественных нужд.

2. Экономическая (косвенная) форма управления рынком недвижимости предполагает, что государство создает некий экономический механизм, который заинтересовывает участников рынка недвижимости действовать в необходимом государству направлении. Экономическая форма управления рынком недвижимости осуществляется с помощью:

- системы налогообложения имущества и льгот (ставки налогов и освобождение от них);

- регулирование учетной ставки (дисконтная политика Центробанка);

- выпуска в обращение жилищных сертификатов;

- предоставления гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий безвозмездных субсидий для жилищного строительства на коммерческой основе;

- реализации государственных целевых программ;

- амортизационной политики;

- внешнеэкономической деятельности.

Из перечисленных приемов косвенной формы управления рынком недвижимости наиболее актуальными являются регулирование системы налогообложения и регулирование учетной ставки Центробанка.

2. Анализ рынка недвижимости в городе Иркутске

Иркутск – уникальный город. Он соединяет в себе особую атмосферу старинного купеческого города и в то же время энергию современного, динамично развивающегося экономического центра. К нему, как к столице крупной, богатой природными ресурсами области, проявляют интерес и стремятся разместить здесь свои офисы многие международные компании. Кроме того, Иркутск – крупный образовательный центр Сибири. Каждый год в город со всей области и из соседних регионов приезжают учиться тысячи студентов. Насыщенная культурная жизнь города, его богатые традиции – все это привлекает в Иркутск его новых жителей.

Город раскинулся по берегам реки Ангары: на правом берегу расположен Правобережный округ города (бывшие Кировский и Куйбышевский районы) и Октябрьский округ, на левом берегу располагаются Свердловский и Ленинский округа города.

Кировский район города отличается наиболее развитой инфраструктурой, - это административный, деловой и культурный центр Иркутска. В районе преобладают жилые дома "сталинской" застройки – 2-5 этажные кирпичные здания с высокими потолками (3-3,5 м). Встречаются "хрущевки", а также отдельные дома новой застройки. Более активной застройке препятствует высокая плотность существующей застройки и наличие большого количества памятников архитектуры, не подлежащих сносу. В Кировском районе самое дорогое в Иркутске жилье.

Куйбышевский район города включает в себя два микрорайона – Топкинский и Зеленый, а также предместья Марата и Радищево. Большую часть жилой застройки района составляет частный сектор, а также деревянные полублагоустроенные дома со сроком эксплуатации более 60 лет. Этим объясняются низкие цены на жилье в этом районе, несмотря на его относительную близость к центру Иркутска (10-15 мин.).

Октябрьский район прилегает к центру города и считается одним из самых перспективных – сегодня он является основным местом новой застройки. Цены в Октябрьском районе несколько ниже, чем в Кировском, но здесь больше новых домов и широкое разнообразие планировок. Особое место в Октябрьском районе занимает микрорайон Солнечный. Близость к Иркутскому водохранилищу, развитая инфраструктура ( в районе три школы – лицей № 47, гимназия № 25 и 21, детская поликлиника, городская стоматологическая клиника, культурно-досуговый центр) и особый микроклимат социального окружения –вот те факторы, которые вызывают повышенный спрос со стороны состоятельных покупателей квартир.

Свердловский район состоит из микрорайонов – Академгородок, Первомайский, Университетский, Юбилейный, Синюшина гора, Радужный, Студгородок. Отдаленность от центра – 15-20 мин. Самые дорогие квартиры в Академгородке, Студгородке и Университетском. До недавнего времени цены на жилье в Свердловском районе были достаточно низкими, но с развитием транспортной системы и социально-культурной инфраструктуры, а также в связи с перспективой ввода нового моста через Ангару ситуация изменилась – сейчас цены в Свердловском районе сопоставимы с ценами в Октябрьском.

Самым отдаленным от центра города является Ленинский район (25-35 мин.). Здесь самые низкие в Иркутске цены на типовое жилье. Район активно застраивается, формируется инфраструктура удобного "спального" района – появляются новые школы, супермаркеты, рынки. Ленинский район состоит из двух относительно самостоятельных частей: Иркутск-2 и Ново-Ленино. Иркутск-2 называют "городком авиастроителей" - в этой части расположен один из крупнейших авиационных заводов России. Район отличает развитая инфраструктура: детские сады, поликлиники, школы, парки, скверы, спорткомплексы. Ново-Ленино – самый большой микрорайон Иркутска, в то же время – самый отдаленный от центра (30-35 мин.). Невысокая плотность застройки Ново-Ленино и наличие большого количества свободных участков позволяет говорить о том, что это самый перспективный район с точки зрения нового жилищного строительства.

2.1 Характеристика инфраструктуры рынка

Под инфраструктурой рынка недвижимости мы понимаем совокупность вспомогательных отраслей (экономических институтов), обеспечивающих основную деятельность рынка недвижимости.

К таким институтам, несомненно можно отнести строительные организации, средства массовой информации, органы местного самоуправления, брокерские и оценочные компании, индивидуальные предприниматели рынка недвижимости и др.

Рассмотрим основные институты, составляющие инфраструктуру рынка недвижимости применительно к г. Иркутску.

1. Средства массовой информации. Город обладает практически всеми средствами массовой информации. Есть свои телекомпании: "ИГТРК", "Аист", "АС Байкал ТВ" , радиостанции, печатные СМИ, кроме того, есть возможность выхода в систему Интернет.

Больше всего к местному рынку недвижимости относятся печатные СМИ города. В городских газетах публикуются проблемные материалы, рекламные модули и частные объявления, имеющие непосредственное отношение к рынку недвижимости.