177225 (Научно-методологические основы формирования земельных отношений в условиях модернизации экономики), страница 4

В Казахстане в соответствии с Земельным кодексом республики от 20 июня 2003 года Правительством установлены базовые ставки платы за земельные участки при их предоставлении в частную собственность (см. Приложение А). К примеру, самая высокая плата за земельные участки установлена в г. Астана, что составляет 1180 тенге за 1 кв.м., самая маленькая плата за землю составляет 114 тенге за 1 кв.м. в городах Кокшетау, Павлодар, Петропавловск, Уральск. На плату влияет плотность населения, вовлеченность земли в сельскохозяйственный оборот, развитость промышленности в регионе, соотношение городского и сельского населения и т.д.

При этом размер ежегодной арендной платы в республике за земельный участок устанавливается в пределах 100-120% от базовой ставки платы за земельный участок при сдаче в аренду. К примеру, базовая ставка платы за землю в г. Шымкент установлена в размере 181 тенге за 1 кв. м., следовательно, арендная плата за пользование данным участком должна составить от 181 до 217,2 тенге за 1 кв.м. в год

Политика в области налогообложения в сельском хозяйстве в экономически развитых странах направлена на стимулирование развития фермерских хозяйств, которые являются основной производительной единицей в сельскохозяйственном производстве. Кроме того, налоговая политика способствует рациональному использованию и оптимальному росту цен на землю, также привлечению капитала в сельское хозяйство из других отраслей национальной экономики. Это в свою очередь приводит к увеличению размеров фермерских хозяйств, их капиталооснащенности, росту вложений капитала в землю и проведения мелиоративных и ирригационных работ, а также повышению эффективности производства сельскохозпродукции.

Земельный налог в странах, где существует государственная собственность на землю, является экономической формой реализации права собственности на землю, которая отдается в пользование субъектам хозяйствования. Государство с помощью налога на землю реализует свое право на собственность. Следовательно, размеры налога на землю устанавливаются в зависимости от стоимости земельного надела, которая зависит от качества, месторасположения, доходности земель, водообеспеченности, затрат на их освоение и т.п.

Государственная собственность на землю искажает определение объективной рыночной цены земельных угодий, но в то же время это обстоятельство не препятствует установлению размеров земельного налога, основанного на ее оценочной стоимости. Конечно, условность такой стоимостной оценки земельных наделов, учитывая показатели качества почв, а также экономической эффективности их использования, совершенно не противоречит существующей мировой практике.

Государство-собственник земли, передавая во владение и пользование сельхозпредприятиям и гражданам сельхозугодия, через земельный налог на землю стимулирует эффективное использование не только почвенного плодородия, но имущественного комплекса на данной земле. Вложение в этих целях средств государства повышает стоимость имущества, соответственно и размер ставок налога на землю, поэтому это является стимулом для инвестирования самими предприятиями своих собственных средств в земельные угодья с целью повышения плодородия земель и улучшения их структуры.

Самым главным условием создания новой системы земельных отношений является физическое перераспределение земельных наделов для развития различных форм хозяйствования, а также перераспределение рентной стоимости земли [10, с.89].

Использование в практике сельскохозяйственного производства оценочной стоимости земельных ресурсов дает возможность объективно подходить к проблеме перераспределения земельных участков в период становления многоукладной экономики и реорганизации сельскохозяйственных предприятий. На процесс оценки земли влияют многие факторы, которые можно сгруппировать на внешние и внутренние, поскольку не только экономические факторы оказывают воздействие на цену земли. Так, система внешних факторов, которые влияют на процесс оценки земельных наделов включает следующие факторы:

1. политические, в частности политическая обстановка в регионе;

2. экономико-правовые, а именно индексы изменения цен на земельные участки; ставка банковского процента; инвестиционный климат; уровень конкуренции и деловой активности; дотирование производства сельскохозяйственной продукции; индексация доходов, сбережений, цен; степень риска; формирование спроса на земельные участки, а также на те виды сельхозпродукции, которые на них производится; разработка законов о налогообложении, земельного кодекса;

3. научно-технические, т.е. разработка новых технологий, которые оказывают воздействие на земельные участки;

4. социально-психологические, которые заключаются в покупательной способности населения и формирования вкусов покупателей земельных наделов;

5. экологические, в частности степень загрязнения окружающей среды и выпуск экологически чистой, безопасной продукции;

6. демографо-географические, которые заключаются в информации о местоположении оцениваемого земельного участка в разрезе регионов, городов, районов; в степени развития региона; в уровне занятости и народонаселения [11, с. 9].

Кроме внешних макроэкономических факторов, выделяются внутренние микроэкономические факторы, влияющие на процесс оценки земельных участков, которые можно сгруппировать как:

1. организационно-экономические факторы, которые заключаются в:

• разработка стратегии и тактики сельхозпредприятия;

• информационное обеспечение процесса принятия решения, в т.ч. использование компьютерных технологий;

• планирование деятельности сельскохозяйственных предприятий;

• экономическое стимулирование процесса производства;

• анализ и поиск внутрипроизводственных резервов;

• налогооблагаемая база и уплачиваемые налоги, возникающие в связи с наличием у предприятия земельного участка и в результате операций с ними и др.;

1. производственно-технические факторы, в частности:

• освоение новых технологий;

• проведение работ по коренному улучшению земельных участков (мелиоративные работы, работы по осушению и т.д.);

• использование более прогрессивных и экономичных предметов труда;

• географические и иные характеристики используемого земельного участка и др. [11, с.10].

При оценке земли сельскохозяйственного назначения для ее дальнейшей реализации или передачи в аренду следует учесть такие факторы как, любая государственная оценка земли будет носить скорее номинальный, чем реальный характер, поскольку реальную цену на землю определяет рынок, если он сформирован. При определении цены на землю государством следует, максимально приблизится к реальной ее стоимости, учитывая тот факт, что оценка земли будет представлять собой ту максимальную цену, которую государство хотело бы получить за земли сельскохозяйственного назначения. Только в случае не платежеспособности хозяйствующих субъектов государственная цена земли будет снижаться.

Рыночная стоимость земель сельскохозяйственного назначения определяется при помощи методов оценки недвижимости, отражающих основные характеристики участков и наиболее вероятные условия, при которых могли бы продаваться на открытом рынке. В практике используются следующие методы оценки земель сельскохозяйственного назначения: а) метод прямого сравнительного анализа продаж (метод сравнения продаж); б) метод капитализации доходов (доходный метод); в) затратный метод.

В любом случае предпочтение отдается тем методам, которые исчислены с использованием более достоверной информации. Методы прямого сравнительного анализа продаж и капитализации доходов опираются на рыночные наблюдения и применимы как к земельным участкам с улучшениями (зданиями и сооружениями), так и без них.

Затратный метод более применим к земельным участкам с улучшениями, и наилучшие результаты в определении рыночной стоимости собственно земельного участка данный метод дает в случаях, когда улучшения имеют низкий процент износа или когда вклад улучшений в общую цену объекта недвижимости является относительно небольшим.

Каждый из применяемых методов приводит к получению различных стоимостных характеристик. В связи с этим проводится сравнительный анализ, позволяющий взвесить достоинства и недостатки информационных баз и каждого из использованных методов и установить окончательную оценку объекта на основании одного или нескольких методов.

При оценке земель сельскохозяйственного назначения для целей налогообложения следует исходить из принципа определения стабильной налогооблагаемой базы, с тем, чтобы государство имело возможность прогнозировать размер ежегодного земельного налога, который будет оплачиваться владельцами земли в бюджет страны.

Оценочная стоимость конкретного земельного участка определяется территориальным органом по управлению земельными ресурсами в соответствии с базовыми ставками платы за землю, предоставляемую в частную собственность государством. Оценочная стоимость земельных участков в населенных пунктах, предоставляемых в частную собственность определяется с применением к базовым ставкам поправочных (повышающих или понижающих) коэффициентов

Основным субъектом земельных отношений выступает непосредственный землевладелец. Именно сельхозпроизводитель определяет содержание механизма распределения земель различным формам хозяйствования. Единство правовых, экономических и социальных условий развития земельных отношений с учетом интересов товаропроизводителей сельхозпродукции является основой эффективного функционирования многообразных форм хозяйствования, а также рационального использования и охраны земельных ресурсов, устойчивого повышения объемов производства продукции в сельском хозяйстве [10, с.89].

Земельная реформа осуществляет перераспределение земельных ресурсов с целью формирования условий для равноправного развития различных форм хозяйствования на земле, рационального использования и охраны земель. Основными принципиальными положениями развития земельных отношений является переход к рыночной экономике, равноправие всех форм хозяйствования и собственности на земле и свобода выбора землевладельцами, которые становятся собственниками произведенной продукции и полученных доходов.

Формирование и совершенствование земельных отношений рыночного типа основывается на демократических началах с участием тружеников, при отсутствии любого навязывания способов землевладения, землепользования и хозяйственной деятельности. Необходимо соблюдать конституционное право каждого гражданина на индивидуальный выбор вида хозяйственной деятельности и формы собственности.

Таким образом, земельные отношения являются одним из основных условий развития национального хозяйства, и от того, как построены земельные отношения, напрямую зависит не только развитие такой важной отрасли как сельское хозяйство, но социальная стабильность общества в целом. Сельское хозяйство составляет важную часть экономики Казахстана, и от прогресса и динамичного развития данной отрасли зависит благосостояние большинства населения республики.

1.2 Развитие земельных отношений в зарубежных странах

Хозяйственная практика многих стран убедительно доказала, что сельскохозяйственное производство наиболее рентабельно развивается в условиях когда сельский товаропроизводитель является реальным владельцем и хозяином земли и соответственно других средств производства. Научные исследования известных американских ученых-экономистов и специалистов-социологов наглядно подтверждают, что производительность труда у собственников земли и средств производства в наиболее экономически развитых странах выше, чем у коллективных собственников и арендаторов. Соответственно, у данной категории владельцев земли – собственников - другие показатели, такие как урожайность, продуктивность животных, качество продукции, расходование ресурсов и др. намного выше, чем у других [12, с.45].

В превалирующем большинстве стран мира в настоящее время сохраняется частная собственность на землю, но без сохранения полных прав всех трех функций собственности, в частности владения, пользования, распоряжения. В настоящее время в экономически развитых странах право собственности на землю ограничивается обязательствами использования ее в общественных интересах. Современная рыночная экономика не признает абсолютного права в отношении земли, но при этом общество поддерживает и признает не ограниченное право собственности на продукты труда.

Несмотря на то обстоятельство, что основой земельных отношений в экономически развитых странах является частная собственность на землю, все же достаточно большая часть сельских товаропроизводителей являются пользователями земельных участков, но не собственниками земли. К примеру, доля земель находящих в аренде в странах с развитой рыночной экономикой колеблется от 20 до 68% от общей площади всех сельскохозяйственных угодий. Мировой опыт развития сельского хозяйства показывает, что земельные отношения регулируются соответствующими государственными законодательными актами, где основательно определены все стороны использования земельных ресурсов, как для собственников, так и арендаторов земли [13, с.124].

В экономически развитых странах мира в отношении использования земель сельскохозяйственного назначения придерживаются следующих основных принципов: главным вопросом является не форма собственности на землю, а права и обязанности землевладельцев и арендаторов. В данном случае необходимо четко различать границы понятий:

– земля как объект собственности;

- земля как объект хозяйствования.