160229 (Анализ эффективности инвестиционного проекта жилищного строительства ООО "Каскад"), страница 6

на основе IRR невозможно установить срок окупаемости капитальных вложений.

Очевидно, что при оценке инвестиций необходимо использовать IRR, но только в совокупности с другими критериями.

Глава 2. Анализ инвестиционной деятельности ООО «Каскад»

2.1 Краткая характеристика предприятия

ООО «Каскад» основано в июне 1993 года и является инвестиционно-строительной компанией полного цикла – то есть, успешно осуществляет все виды предпроектных, проектных и строительно-монтажных работ, самостоятельно их финансируя. В состав Общества входит также агентство недвижимости. За время своей деятельности Общество построило и ввело в эксплуатацию свыше 200000 кв.м. жилых и нежилых помещений в более чем 30-ти объектах самого различного назначения. В эти данные не входят многочисленные работы меньшего масштаба – например, сложнейшая работа по реконструкции множества зданий. Среди объектов, успешно возведённых «Каскад», есть и физкультурно-оздоровительные комплексы, и административные постройки, и жилые дома повышенной комфортности, и бизнес-центры класса «А». Объекты Общества можно увидеть во всех административных округах Москвы и в самых престижных районах города. Опыт ООО «Каскад» значителен и разнообразен. Все объекты, построенные Обществом, объединяет бережное профессиональное отношение проектировщиков и строителей к архитектурному облику города, качество работ и внимание к требованиям клиентов. В данный момент «Каскад» с успехом ведет строительство зданий класса «А», получив благодаря этому признание общественности и заняв устойчивые позиции в рейтингах ведущих строительных компаний. В ближайших планах Общества – реализация нескольких масштабных проектов по возведению жилых комплексов повышенной комфортности («бизнес-класса»).

В то же время в связи с высокой степенью застроенности центра города, Общество стремится реализовывать строительные проекты за пределами центра, на окраинах, в ближайшем Подмосковье.

Разрабатываемый инвестиционные проект является одним из средств реализации этих планов.

2.2 Источники финансирования инвестиционных проектов

Финансово-кредитные отношения между субъектами инвестиционной деятельности представляют собой важную организационно-правовую форму регулирования инвестиционного процесса. Эти отношения возникают в условиях рынка по поводу мобилизации денежных ресурсов, необходимых для осуществления инвестиционных проектов.

Финансовое обеспечение проектов может осуществляться на безвозвратной или возвратной основе. Финансирование на безвозвратной основе – это предоставление денежных средств (осуществление затрат) различными инвесторами на неопределенное время в надежде на получение от реализации проекта в будущем доходов, которые покроют с прибылью эти расходы.

Финансирование на возвратной основе - это предоставление инвестором денежных средств на определенное время, с обязательством вернуть их к обусловленному сроку с процентами.

При первом методе источниками финансирования являются бюджетные ассигнования, государственные субсидии, средства внебюджетных фондов, собственные средства инвесторов, а также привлеченные ими средства (финансирование за счет выпуска акций).

При втором методе пользуются национальными кредитами, кредитами международных финансово-кредитных институтов, коммерческих банков и других финансово-кредитных учреждений.

Все большее значение как источник финансирования приобретают другие заемные средства: коммерческий кредит, ипотечные ссуды, средства кредитных союзов, средства от выпуска и продажи облигаций, средства от лизинговых и факторинговых операций.

Основными принципами финансово-кредитных отношений между субъектами инвестиционной деятельности являются договорной, прямой, целевой и непрерывный характеры финансирования, принцип взаимного финансового контроля.

Финансирование проектов осуществляется на основании договоров (контрактов) по мере их выполнения. В соответствии с этим принципом оплата работ или услуг производится после их выполнения в целом или по мере выполнения отдельных этапов.

Проектно-изыскательские работы обычно оплачиваются либо за проект в целом, либо за выполненную проектно-сметную документацию, необходимую для первого года строительства. Строительно-монтажные работы могут оплачиваться за объект в целом, за отдельный конструктивный этап, например за нулевой цикл, наземную часть, отделочные работы. Вместе с тем в условиях инфляции чаще всего расчеты производятся помесячно, за фактически выполненный объем строительно-монтажных работ.

Технологическое оборудование может оплачиваться либо после его комплектной поставки, а по прямому договору – после его монтажа и комплексного опробования, либо по мере его поступления на стройку.

Прямой и целевой характеры финансирования обусловливают поступление средств непосредственно заказчику и только на тот объект, для сооружения которого они предусмотрены.

Ритмичность и непрерывность строительного производства требуют непрерывности его финансирования и своевременной оплаты работ. Финансовый контроль за целевым и рациональным использованием выделенных средств осуществляется в зависимости от формы собственности инвестора и используемых источников финансирования проекта, например, при бюджетных ассигнованиях его осуществляют государственные органы финансово-хозяйственного контроля, при долгосрочном кредите – коммерческие банки.

Контроль использования собственных и привлеченных средств инвестора осуществляется либо им самостоятельно, либо на договорной основе инжиниринговой фирмой или коммерческим банком. Финансовое обеспечение инвестиционного процесса - это, по сути, участие финансов в воспроизводстве основного капитала. В экономической теории развитых стран различаются понятия финансирования и инвестирования.

Процесс определения источников и выделения (привлечения займа) денежных средств для инвестиций называется финансированием. Процесс применения денежных средств в качестве долгосрочных вложений означает инвестирование, т.е. финансирование предшествует инвестированию.

После поиска источников финансирования и определения структуры, оформления договоров финансирования (кредитного договора) начинается процесс инвестирования, т.е. превращение денежной формы капитала в производительную. Затем капитал в процессе оборота начинает приносить доход в виде денежных потоков (прибыли и амортизации) и частично высвобождаться (через ликвидность), пополняя тем самым собственные источники финансирования.

Кроме прибыли и амортизации к собственным источникам финансирования принято относить мобилизацию внутренних ресурсов (МВР).

К ним относятся средства от реализации выбывающего оборудования, ненужных материалов, инструмента, инвентаря, ликвидации временных зданий и сооружений, реализации попутно добываемых полезных ископаемых (за вычетом затрат по их реализации).

При хозяйственном способе строительства к МВР относятся плановые накопления и экономия от снижения себестоимости строительно-монтажных работ, амортизация по средствам труда, используемым в строительстве.

Финансирование государственных строек может осуществляться как при подрядном, так и при хозяйственном способе за счет различных источников.

При полном или частичном финансировании за счет бюджетных ассигнований для оформления финансирования необходима разработка следующих документов: плана капитального строительства, плана финансирования, перечня строек и объектов, включенных в государственный заказ (контракт), титульного списка стройки, подрядного контракта на строительство и копии сводного сметного расчета.

Финансирование таких строек осуществляется банком после экспертизы представленных инвестором (заказчиком) указанных документов и утвержденной проектно-сметной документации.

Финансирование за счет бюджетных ассигнований строек, осуществляемых хозспособом, не требует предоставления подрядного контракта, однако банк может потребовать договор с проектной организацией для оплаты выполненных ею работ. После оформления финансирования банк открывает инвестору (заказчику) отдельный счет, с которого производятся оплата выполненных работ, приобретение оборудования и другие расходы согласно сводному сметному расчету.

При финансировании строительства государственных объектов могут использоваться и другие источники: собственные средства предприятий, кредиты банков, займы и пр.

Важным источником финансирования является кредит, предоставляемый инвесторам, независимо от формы собственности, для осуществления реальных инвестиций. Как правило, это долгосрочный (более 1 года) кредит. Такой кредит может предоставляться коммерческими банками на договорных началах, государством (национальный кредит) из средств госбюджета и Национальным банком за счет центральных кредитных ресурсов, коммерческого кредита, ипотечных ссуд, лизинговых операций.

Основой взаимоотношений инвестора и банка (другого кредитодателя) является кредитный договор, где оговаривается размер предоставляемого кредита, его обеспеченность, гарантии возврата, сроки его использования и способы погашения, процентные ставки за пользование, имущественная ответственность сторон.

Заключению кредитного договора предшествует представление заемщиком ряда документов, в которых обосновывается потребность в кредите под инвестиционный проект. Обычно потребность в кредите определяется как разность между общим объемом инвестиций и собственными и привлеченными ресурсами. Но возможно и полное финансовое обеспечение проекта за счет кредита. Предоставлению кредита предшествует оценка банком кредитоспособности заемщика либо самостоятельно, либо, по его поручению, аудиторской фирмой. Госкредит используется инвесторами только для финансирования реконструкции, технического перевооружения и нового строительства производственных объектов под гарантию министерств и ведомств.

Принципиально все источники финансовых ресурсов предприятия можно представить в виде следующей последовательности:

собственные финансовые ресурсы и внутрихозяйственные резервы,

заемные финансовые средства,

привлеченные финансовые средства, получаемые от продажи акций, паевых и иных взносов членов трудовых коллективов, граждан, юридических лиц,

денежные средства, централизуемые объединениями предприятий,

средства внебюджетных фондов,

средства государственного бюджета,

средства иностранных инвесторов.

Все предоставляемые в распоряжение инвестиционного проекта средства обладают стоимостью, т.е. за использование всех финансовых ресурсов надо платить вне зависимости от источника их получения. Плата за использование финансовых ресурсов производится лицу, предоставившему эти средства - инвестору в виде дивидендов для собственника предприятия (акционера), процентных отчислений для кредитора, который предоставил денежные ресурсы на определенное время. В последнем случае предусматривается возврат суммы инвестированных средств.

Отметим здесь две принципиально важные особенности платы за собственные финансовые ресурсы предприятия, накопленные предприятием в процессе своей деятельности, и привлеченные финансовые ресурсы, которые вложены в предприятие в виде финансовых инструментов собственности (акций). На первый взгляд может оказаться, что, если предприятие уже располагает некоторыми финансовыми ресурсами, то никому не надо платить за эти ресурсы. Это неправильная точка зрения. Дело в том, что, имея финансовые ресурсы, предприятие всегда располагает возможностью инвестировать их, например, в какие-либо финансовые инструменты, и тем самым заработать на этом. Поэтому, минимальная стоимость этих ресурсов есть «заработок» предприятия от альтернативного способа вложения имеющихся в его распоряжении финансовых ресурсов. Таким образом, предприятие, решая вложить деньги в свой собственный инвестиционный проект, предполагает стоимость этого капитала как минимум равную стоимости альтернативного вложения денег.

Теперь рассмотрим плату собственникам предприятия. Эта плата не ограничивается дивидендами. Дело в том, что прибыль предприятия, оставшаяся в распоряжении собственников (после уплаты вознаграждения кредитному инвестору) распределяется на две части: первая часть выплачивается в виде дивидендов, а вторая часть реинвестируется в предприятие. И первое, и второе принадлежит, на самом деле, собственникам предприятия. Поэтому при исчислении стоимости собственного капитала необходимо руководствоваться следующими соображениями: вся денежная прибыль предприятия (чистый денежный поток), оставшаяся после уплаты кредитору причитающихся ему сумм, есть плата совокупному собственнику за предоставленные инвестиции, а не ограничиваться только дивидендными выплатами акционерам.

Прокомментируем особенности мобилизации внутренних активов. В процессе капитального строительства у предприятия могут образовываться специфические источники финансирования, мобилизуемые в процессе подготовки проекта (строительства или реконструкции, установки оборудования).

Финансовый механизм мобилизации состоит в том, что часть оборотных активов предприятия изымается из основной деятельности (так как эта деятельность может быть замедлена в виду капитального строительства) и пускается на финансирование капитального строительства.

Долгосрочный банковский кредит, размещение облигаций и ссуды юридических лиц являются традиционными инструментами заемного финансирования.

Сущность лизинга состоит в следующем. Если предприятие не имеет свободных средств на покупку оборудования, оно может обратиться в лизинговую компанию. В соответствии с заключенным договором лизинговая компания полностью оплачивает производителю (или владельцу) оборудования его стоимость и сдает в аренду предприятию-покупателю с правом выкупа (при финансовом лизинге) в конце аренды. Таким образом, предприятие получает долгосрочную ссуду от лизинговой фирмы, которая постепенно погашается в результате отнесения платежей по лизингу на себестоимость продукции. Лизинг позволяет предприятию получить оборудование, начать его эксплуатацию, не отвлекая средства от оборота. В рыночной экономике использование лизинга составляет 25% - 30% от общей суммы заемных средств. Принятие решения в отношении лизинга базируется на соотношении величины лизингового платежа с платой за использование долгосрочного кредита, возможностью получения которого располагает предприятие.

Основное отличие между собственными и заемными финансовыми ресурсами заключается в том, что процентные платежи вычитаются до налогов, т.е. включаются в валовые издержки, в то время как дивиденды выплачиваются из прибыли.