160229 (Анализ эффективности инвестиционного проекта жилищного строительства ООО "Каскад"), страница 3

Согласно ст. 382 Кодекса право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона. В соответствии с положениями ст. 388 ГК РФ уступка права требования кредитором другому лицу допускается, если она не противоречит закону, иным правовым актам или договору. На основании ст. 6 Закона об инвестиционной деятельности инвесторы имеют право на передачу по договору и (или) государственному контракту своих прав на осуществление капитальных вложений и на их результаты физическим и юридическим лицам, государственным органам и органам местного самоуправления в соответствии с законодательством Российской Федерации.

В соответствии со ст. 39 НК РФ момент реализации и, следовательно, обязанность соинвестора по уплате налогов наступают сразу после заключения договора уступки. На практике применение такой формы договора невыгодно для сторон, поскольку необходимость уплаты налогов уже в момент заключения договора отвлекает значительные средства из оборота соинвестора. Кроме того, в данной ситуации уступку права инвестирования можно рассматривать как перевод долга, что означает необходимость согласования такого договора с генеральным инвестором (кредитором) в силу требований ст. 391 ГК РФ.

Видимо, с учетом этих проблем в Федеральном законе №214-ФЗ в ст. 11 установлено, что уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном ГК РФ. При этом заключение такого договора допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

До недавнего времени нередко возникали ситуации, когда из-за отсутствия обязательного требования закона о регистрации договоров уступки права требования обязательственное право на одну и ту же квартиру в строящемся доме уступалось нескольким лицам. Судебная практика по данному вопросу обобщена в п. 10 информационного письма Президиума ВАС РФ от 25 июля 2000 г. №56, разъясняющем, что если обязательство по передаче квартир по договору на участие в строительстве жилого дома не может быть исполнено, то по требованию истца могут быть взысканы убытки в сумме, необходимой последнему для покупки аналогичных квартир.

Так, товарищество обратилось в арбитражный суд с иском об обязании предприятия передать в натуре две трехкомнатные квартиры, как это предусмотрено договором на участие в строительстве.

При разрешении спора в суде первой инстанции ответчик признал иск, но сослался на невозможность исполнения обязательства, т.к. весь дом заселен.

В связи с этим истец в соответствии со ст. 37 Арбитражного процессуального кодекса РФ и на основании абз. 2 ст. 398 ГК РФ изменил предмет иска и просил взыскать убытки в виде стоимости квартир.

Суд первой инстанции удовлетворил иск, взыскав с ответчика денежную сумму, внесенную истцом в размере сметной стоимости квартир на момент заключения договора.

Обжалуя решение, истец указал на то, что присужденная сумма в связи с инфляцией не позволяет ему приобрести две трехкомнатные квартиры и, следовательно, восстановить свои имущественные права, нарушенные ответчиком вследствие неисполнения им договорного обязательства.

Постановлением апелляционной инстанции решение изменено: в пользу истца взыскана денежная сумма, необходимая для покупки двух трехкомнатных квартир, адекватных по качеству тем, которые подлежали передаче истцу в построенном сторонами доме по ценам, действовавшим в день предъявления иска. При этом арбитражный суд исходил из следующего: поскольку ответчик не выполнил свои обязательства по передаче квартир, истец вправе требовать в соответствии со ст. 15 ГК РФ возмещения убытков. При определении размера убытков следует руководствоваться п. 3 ст. 393 ГК РФ.

В другом деле, рассмотренном в Президиуме Высшего Арбитражного Суда РФ, было разъяснено, что суд не может обязать ответчика приобрести и передать истцу квартиру в счет исполнения обязательства по договору на участие в строительстве жилого дома.

Товарищество с ограниченной ответственностью обратилось в арбитражный суд с иском к акционерному обществу о передаче однокомнатной квартиры в доме, построенном по договору участия в строительстве жилого дома.

Ответчик не отрицал, что истец фактически внес денежные средства, составляющие стоимость двух трехкомнатных и одной однокомнатной квартиры, но однокомнатная квартира не была предоставлена, т.к. все квартиры этого типа заселены на условиях, исключающих признание соответствующих ордеров недействительными.

Суд первой инстанции принял решение об обязании ответчика приобрести и передать истцу равнозначную однокомнатную квартиру, хотя такое требование истцом заявлено не было.

Суд кассационной инстанции отменил решение и передал дело на новое рассмотрение по следующим основаниям.

Стороны заключили договор на участие в строительстве конкретного жилого дома, которым предусмотрено, что по окончании строительства и ввода в эксплуатацию дома жилая площадь распределяется сторонами в соответствии с договором. Фактически ответчик передал истцу только две трехкомнатные квартиры.

Согласно ст. 398 ГК РФ при невозможности передать индивидуально-определенную вещь, являющуюся предметом обязательства, кредитор вправе потребовать возмещения убытков.

Следовательно, истец вправе был потребовать от ответчика возмещения понесенных им убытков, вызванных неисполнением ответчиком договорного обязательства по предоставлению квартиры.

При разрешении спора суд не выяснил волеизъявление истца в части возмещения ему убытков от неисполнения договорного обязательства в денежной сумме.

При новом рассмотрении спора арбитражный суд должен вынести решение только после выяснения этого обстоятельства.

Уступка прав требования на жилое помещение производится по договорам цессии, которые могут заключаться сторонами во время строительства и после окончания строительства, но всегда до момента оформления в собственность построенного жилья. Фактическая передача прав на квартиры может быть осуществлена после окончания строительства (когда объект права индивидуализирован) и до момента, когда организация воспользовалась своим правом и оформила жилье в собственность.

Заключение договора цессии по договору инвестирования в строительство жилья возможно лишь до того момента, пока жилой дом не принят в установленном порядке в эксплуатацию. После этого, независимо от того, передана ли фактически квартира цессионарию или нет, любой договор цессии должен рассматриваться не как сделка по отчуждению субъективного права требования, а как договор, направленный на отчуждение квартиры как объекта недвижимости. Право (требование), являющееся предметом договора цессии, существует лишь до тех пор, пока не существует самого объекта недвижимости. Названное требование обусловлено тем, что цедент проинвестировал строительство соответствующей части жилого дома и в силу этого имеет право требовать, чтобы застройщик обеспечил строительство и ввод в эксплуатацию соответствующего объекта недвижимости. Иными словами, цедент-инвестор с помощью застройщика «строит квартиру для себя». После ввода жилого дома в эксплуатацию обязательство застройщика по созданию объекта считается исполненным, а обязательственное право требования цедента-инвестора трансформируется в вещное право инвестора на соответствующую квартиру, которое подлежит обязательной регистрации в соответствии с п. 2 ст. 4 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». При этом вещное право цедента обусловлено не приобретением квартиры по сделке, а фактом создания «для себя новой вещи», право на которую им приобретается в соответствии со ст. 218 ГК РФ как лицом, создавшим эту вещь. В данном случае не имеет существенного значения, передана ли квартира цеденту фактически или нет. Ведь обязанность застройщика определяется уже необходимостью «владеющему несобственнику» устранить препятствия для «невладеющего собственника» по владению, пользованию и распоряжению имуществом.

Закон об участии в долевом строительстве был крайне необходим для придания стабильности отношениям, складывающимся между застройщиками и дольщиками. Он в значительной степени снял вопросы в сфере правового регулирования инвестиционной деятельности в жилищном строительстве.

1.3 Методологические аспекты разработки инвестиционной политики предприятия

В 1997 году Министерством экономики Российской Федерации были разработаны методические рекомендации по формированию инвестиционной политики предприятий (организаций) в соответствии с которыми при разработке инвестиционной политики предприятия целесообразно предусмотреть:

соответствие мероприятий, которые предполагается осуществить в рамках этой политики, законодательным и иным нормативным и правовым актам по вопросам регулирования инвестиционной деятельности в Российской Федерации;

достижение экономического, научно - технического, экологического и социального эффекта рассматриваемых инвестиций;

получение предприятием прибыли на инвестируемый капитал;

эффективное распоряжение средствами на осуществление бесприбыльных инвестиционных проектов;

использование предприятием государственной поддержки в целях повышения эффективности инвестиций;

привлечение субсидий и льготных кредитов международных и иностранных организаций и банков.

Продолжительность периода, на который обосновывается инвестиционная политика предприятия, целесообразно определить равным сроку реализации инвестиционного проекта предприятия.

При определении инвестиционной политики учитываются:

состояние рынка продукции, производимой предприятием, объем ее реализации, качество и цена этой продукции;

финансово - экономическое положение предприятия;

технический уровень производства предприятия, наличие у него незавершенного строительства и неустановленного оборудования;

сочетание собственных и заемных ресурсов предприятия;

возможность получения предприятием оборудования по лизингу;

финансовые условия инвестирования на рынке капиталов;

льготы, получаемые инвестором от государства;

коммерческая и бюджетная эффективность инвестиционных мероприятий, осуществляемых с участием предприятия;

условия страхования и получения гарантий от некоммерческих рисков.

Инвестиционная политика, разработанная работниками предприятия (и/или других специализированных организаций), подлежит рассмотрению руководящими работниками предприятия.

Положения разработанной инвестиционной политики рекомендуется учитывать при принятии решений по разработке технико-экономических обоснований инвестиционных проектов, использованию различных источников финансирования, участию в реализации инвестиционных проектов совместно с другими предприятиями (организациями), организации работ других структурных подразделений предприятия.

Исходным пунктом обоснования инвестиционной политики предприятия служит анализ рынка продукции, либо уже производимой предприятием, либо новой, намечаемой к выпуску (далее именуется - продукция предприятия). Задачей изучения рынка является подтверждение возможности сбыта этой продукции.

При проведении анализа рынка продукции предприятия оцениваются:

географические границы рынка реализации продукции предприятия, в том числе другими предприятиями, а также продукции, аналогичной продукции предприятия (региональный, российский, внешний рынок);

общий объем реализации продукции предприятия, в том числе аналогичной ей, производимой предприятиями - конкурентами, на соответствующем рынке в течение предыдущих трех лет;

динамика потребительского спроса, прогнозируемая на период намеченной инвестиционной политики предприятия;

наличие предприятий - конкурентов на этом рынке;

технический уровень продукции предприятия;

возможности повышения конкурентоспособности продукции предприятия и расширения ее рынка сбыта в рамках конкретных инвестиционных проектов.

В связи с анализом рынка продукции предприятия определяется необходимость рекламы, ее вид, направления и масштаб осуществления.

Анализ рынка и разработка системы реализации продукции предприятия завершается оценкой объема и сроков предстоящих затрат.

Потребность в ресурсах для проведения инвестиционной политики предприятия определяется развитием его производства, необходимым для обеспечения выпуска продукции предприятия в соответствии со складывающейся конъюнктурой рынка.

При обосновании инвестиционной политики предприятия учитывается:

вид, объем и качество продукции, которая должна производиться предприятием в соответствии с принятой им инвестиционной политикой;

состав и последовательность намеченных к реализации инвестиционных проектов;

уровень отраслевой специализации предприятия, преимущества его технологии производства и оборудования, техническую и экономическую безопасность предприятия;

единовременные затраты при реализации инвестиционных проектов, а также капитальные вложения, расходы на строительно - монтажные работы, НИОКР и приобретение нематериальных активов;

текущие эксплуатационные расходы предприятия, операционные затраты предприятия, в том числе на производство продукции предприятия (расходы на приобретение топлива, энергии, сырья и материалов, арендная плата за использование оборудования, в том числе лизинговые платежи, оплата труда и начисления на нее, прочие операционные расходы);