Таким образом, при отсутствии роста денежного потока (t=0) коэффициент капитализации становится равным ставке дисконта. Модель Гордона предполагает, что величины износа и капиталовложение в остаточный период остаются равными.

Полученную величину денежного потока в постпрогнозный период дисконтируют по той же ставке дисконта, что и в прогнозный период.

Для получения окончательной величины рыночной стоимости объекта в суммированные текущие стоимости его денежных потоков необходимо внести итоговые поправки /21, с.81/. Среди них наиболее важными являются две: на величину стоимости нефункционирующих активов и на изменение величины собственного оборотного капитала. Во всех предыдущих расчетах денежные потоков учитывались только те активы объекта, которые принимали участие в производстве доходов. Вместе с тем у любого предприятия почти всегда есть активы, не задействованные в производстве, но имеющие определенную стоимость (производственные помещения, оборудование, транспортные средства и т.д.). Эти активы могут и должны быть реализованы. Поэтому необходимо определять их рыночную стоимость и добавить ее к полученной ранее стоимости.

Стоимость собственного оборотного капитала, которой фактически располагает объект, как правило, не совпадает с ее величиной, которая требовалась при дисконтировании денежного потока (для обеспечения уровня производства и реализации). Поэтому избыток собственного оборотного капитала должен быть добавлен к текущей стоимости денежного потока; и наоборот, если объект испытывает недостаток собственных оборотных средств, - вычтен.

Базовой основой метода капитализации прибыли является предположение, что прибыль, получаемая объектом, известна. В любом случае определяют величину ежегодной прибыли, соответствующую ей ставку капитализации и рыночную цену предприятия.

Под капитализацией понимается процесс получения прибыли на вложенные ранее капиталы.

Технологически метод капитализации прибыли в оценочной деятельности основан на чисто математической процедуре нахождения размера целого по известной величине отдельной его части в структуре капитала. Базовой основой метода служит предположение, что прибыль, получаемая оцениваемым объектом, известна и темпы ее роста будут умеренными и предсказуемыми. В это случае рыночная стоимость объекта оценки составит:

(1.10)

где П – прибыль, полученная объектом оценки в ближайший к дате оценки период времени;

К – коэффициент (ставка) капитализации, рассчитанный по сложившиеся на момент оценки рыночным условиям (банковская ставка дохода, темы увеличения доходности, уровень рисков и т.п.).

Таким образом, основные этапы расчета обоснованной оценки методом капитализации прибыли следующие:

1. выбор модели капитализирующей величины;

2. анализ финансового состояния объекта;

3. определение коэффициента капитализации;

4. расчет рыночной стоимости объекта;

5. внесение итоговых поправок.

Важным и во многом проблемным вопросом является определение ставки капитализации для оценивания объекта. Чаще всего ее выводят из ставки дисконта, определяемой аналогичной процедурой в методе дисконтирования денежных потоков. В зависимости от капитализируемой величины из определенной для конкретного объекта ставки дисконта вычитают среднегодовые темпы роста его прибыли, т.е.:

, (1.11)

где К – ставка капитализации;

R – ставка дисконта;

долгосрочные темпы прироста прибыли.

Во многих случаях, особенно когда объект оценки представлен недвижимостью, применяют более сложные методы расчета коэффициента капитализации, учитывающие, например, возмещение капитальных затрат (методы Ринга, Иствуда) или удовлетворение требований доходности на собственную и заемную составляющую всего инвестированного капитала.

В практике оценочной деятельности широко используется метод кумулятивного построения ставки дисконта. В нем на первом этапе за базу расчетов принимают безрисковю ставку дохода, аналогично методу дисконтированных денежных потоков. На втором этапе вносят поправки, учитывающие специфические для данного предприятия действие количественных и качественных факторов риска, т.е. определяют величину премий за риск. Зарубежная практика оценки рисков показывает, что их величина изменяется в пределах 0-5% по каждому из факторов: размера предприятия, качества управления, источников финансирования, уровня диверсификации (продукции и клиентуры), прогнозируемости прибыли и пр.

Предварительную текущую стоимость предприятия получают по формуле:

(1.12)

Технология внесения поправок на нефункционирующие активы, недостаток ликвидности в данном случае аналогична принятой в методе дисконтированных денежных потоков.

Мировая практика оценочной деятельности в странах с развитой и стабильной экономикой показывает, что доходный подход позволяет получить наиболее обоснованную рыночную стоимость действующего объекта. Поэтому его применяют для предприятий всех размеров в 80-90% случаев оценки.

Все три подхода: рыночный, доходный, затратный имеют определенные достоинства и недостатки. Объединим и представим их в виде таблицы 1.1.

Таблица 1.1 – Основные достоинства и недостатки подходов

Таким образом, каждый из подходов имеет собственные достоинства и недостатки. Применение того или иного подхода и методов оценки зависит от конкретной ситуации. Для наибольшей объективности, получаемой в результате оценки стоимости объекта необходимо применять по возможности все три подхода.

2 Технико-экономическая характеристика АЗС №443 и анализ её деятельности

2.1 Характеристика по конструктивным элементам

«АЗС-443» на правах собственности принадлежит обществу с ограниченной ответственностью «РН-Востокнефтепродукт», которое в качестве компании-подразделения входит в нефтяную компанию «Роснефть». «Роснефть» образована в соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 29 сентября 1995 года. ОАО НК «Роснефть» консолидировала сеть АЗС на Дальнем Востоке в рамках своей дочерней компании ООО «РН-Востокнефтепродукт».

Автозаправочная станция № 443 расположена в пос. Горные ключи Кировского района Приморского края. Согласно договору купли-продажи №0331003/09 Д от 16 января 2003 г. АЗС на правах собственности принадлежит ООО «РН-Востокнефтепродукт». Договор купли продажи, а также свидетельство о государственной регистрации права ООО «РН-Востокнефтепродукт» на АЗС №443 приведены в Приложениях А и Б.

Перечень имущества АЗС №443 приведен в таблице 2.1.

Таблица 2.1 – Перечень имущества АЗС Приморский край, п. Горные ключи, 435 километр гострассы Хабаровск – Владивосток

Данный объект расположен на 435-ом километре государственной трассы Хабаровск-Владивосток на земельном участке площадью 0,3 га. В его состав входят: одноэтажное административное здание площадью 21,0 кв. м., 3 подземных резервуара объемом 50 куб. м. каждый, три сливных стенда, одноэтажное строение площадью 10 кв. м.

Автозаправочная станция предназначена для заправки транспортных средств нефтепродуктами. На АЗС осуществляются следующие технологические процессы: прием, хранение, отпуск, и учет количества нефтепродуктов. АЗС эксплуатируется в соответствии с требованиями к средствам измерения, противопожарным мероприятиям, экологической и санитарной безопасности, охраны труда.