Мировая практика показывает, что земельно-кадастровые системы являются неотъемлемой частью управления, без их создания невозможно формирование рынка земли и недвижимости, а также развитие инвестиционного процесса.

1. Город Екатеринбург как объект кадастровых работ

   1. Краткая социально-экономическая характеристика города

Город Екатеринбург - административный центр Свердловской области, который занимает территорию площадью 490 кв.км. Он расположен в 1657 км к востоку от Москвы, на границе Европы и Азии.

Экономико-географическое и геополитическое положение Екатеринбурга всегда было относительно благоприятным: срединное географическое расположение в стране между индустриально развитыми западными районами и восточными регионами, на перекрестке трансконтинентальных магистралей, на пересечении важнейших магистралей меридионального направления, по которым осуществляются транспортно – экономические связи между северными и южными частями Уральского региона; в центре Уральского региона с богатейшими природными ресурсами, с высоким промышленным, интеллектуально - творческим и трудовым потенциалом; в самой заселенной и наиболее освоенной в хозяйственном отношении части Свердловской области. Екатеринбург стал крупнейшим организующим центром уральской горной промышленности, сформировался в мощный транспортный узел общероссийского масштаба, превратился в хозяйственно-экономический центр Уральского региона, стал ядром екатеринбургской агломерации. Уникальность географического положения города, его особая роль в развитии экономики обширного региона обусловило наличие не только статуса центра области но и присвоение Екатеринбургу в 2000 году статуса столицы Уральского федерального округа. Екатеринбург стремительно изменяет свой социально-экономический облик: усиливается его роль финансово-экономической столицы огромного региона, центра международных коммуникаций и связей [28, с. 37].

По данным Единого государственного регистра предприятий и организаций всех форм хозяйствования (ЕГРПО) число зарегистрированных на территории города субъектов, включая предприятия, объединения, их филиалы и другие обособленные подразделения составило на 1 февраля 2001 года 62 560 объектов, увеличившись за год на 15,0 % или на 8,2 тысячи единиц. На долю предприятий частной формы собственности приходится 83,9 % от общего числа предприятий, федеральной – 1,4 %, муниципальной – 1,9 % [25, c. 13].

Промышленность. Екатеринбург выделяется как один из крупнейших промышленных центров страны. В настоящее время в городе функционирует около 170 крупных и средних промпредприятий различных отраслей, прежде всего машиностроения, пищевой, химической промышленности и металлургии. В 2000 году промышленными предприятиями города (с учетом малых, совместных и подсобных) произведено продукции в отпускных ценах на 31534,6 млн. рублей. Индекс физического объема производства составил к январю-декабрю прошлого года в целом по промышленности 116,1 процента (в 1999 г. –111,3%).

Объем промышленного производства на крупных и средних предприятиях в январе-декабре 2000 года составил 30339,0 млн. рублей.

В целом, можно отметить, что производственный потенциал за последние годы развивался достаточно динамично.

Финансы. По данным Финансово-бюджетного управления г. Екатеринбурга доходная часть консолидированного бюджета города в 2000 году составила 4142,1 млн. рублей (134,3 % от уровня 1999 г. и 107,2 % от запланированного объема). Основная часть доходов бюджета (90,7 %) сформировалась за счет налогов, остальная – за счет неналоговых (6,5 %) и прочих (2,8 %) поступлений.

Преимущественным источником пополнения бюджета является подоходный налог с физических лиц (27,0 % всех поступлений в бюджет). Следующим по весомости является местный налог на содержание жилфонда – 21,7 % . Налог на добавленную стоимость и налог на имущество предприятий и физических лиц формируют по 11,0 % доходов бюджета. В новый Налоговый Кодекс заложена тенденция передачи средств от поступления подоходного налога в Федеральный бюджет и увеличение налога на имущество, в т.ч. земельного налога путем расширения полномочий местных органов власти в дифференциации ставок.

Расходная часть бюджета в отчетном периоде сложилась в сумме 4187,7 млн. рублей (131,7 % от уровня 1999 г. и 100,5 % от запланированного объема). Основными статьями расходов бюджета в отчетном периоде являлись: жилищно-коммунальное хозяйство и градостроительство.

Общая сумма расходов бюджета составила в 2000 году 101,1 % от суммы полученных доходов (в 1999 г. – 103,1 %). Дефицит бюджета составил на 1.01.2001 года 45,6 млн. рублей (в 1999 г. – 95,8 млн. руб.) [25, c. 16-17].

Международные связи. Екатеринбург является средоточением практически всех известных мировому сообществу форм осуществления международных связей. Предприятия Екатеринбурга поддерживают значительные объемы экспортно-импортных операций более чем со 100 странами мира, продукция экспортируется в 95 стран, импортируется из 103 стран.

На начало 2000 г. на территории Екатеринбурга было зарегистрировано 850 организаций с иностранными инвестициями (совместных предприятий и представительств иностранных компаний), из них активно ведут свою деятельность около 200. В течение 1999 г. в Екатеринбурге была создана 71 организация с иностранными инвестициями (СП), в 1998 г - 75, с начала 2000 года по состоянию на 1 августа создано 39 СП. В предприятиях участвуют инвесторы из 66 стран, в том числе 55 – из стран дальнего зарубежья, 11 - из стран ближнего зарубежья. Наибольший вклад внесли инвесторы США (76,1%), далее следуют инвесторы Швейцарии, Лихтенштейна и Великобритании.

Именно этими условиями сегодня актуализируется необходимость дальнейшей интеграции г. Екатеринбурга в пространство мировой экономики. Для этого необходимо обеспечить стабильность своего социального или экономического развития, одним из важнейших условий этой стабильности является политика в области прав на землю, способствующая установлению доверительных отношений между гражданами, ее коммерческими институтами и правительством. В основе эффективного административного управления лежит признание того факта, что фундаментальной базовой составляющей всего богатства является земля.

Надежная информация о земле имеет исключительно важное значение для управления земельными ресурсами, будь то развитие устойчивого сельского хозяйства или управление развитием городов. Автоматизированные системы ведения государственного земельного кадастра (АС ГЗК) становятся очень полезным инструментом обработки информации о существующем использовании земель, а также инструментом контроля за его изменениями. Подобная информационная система ведется в МО “город Екатеринбург”.

1. Особенности планировки и застройки Екатеринбурга

Одной из двух составляющих земельного Кадастра, кроме собственно кадастровых объектов, являются территориальные зоны. При определении целевого назначения земель, их категорийности, необходимо учитывать не только сегодняшнее состояние, но и перспективы развития территории. В связи с этим понятно, что создание земельного кадастра в г. Екатеринбурге, как и в любом другом крупном населенном пункте, невозможно без учета особенностей планировки и застройки территории. При этом ранее действовавшая схема застройки в соответствии с генеральным планом на сегодняшний день для Екатеринбурга не актуальна, в связи с тем, что действующий Генеральный план, рассчитанный на реализацию до 2005 г. во многом исчерпан, и кроме того как морально, так и планировочно устарел. В связи с этим в городе отрабатывается новая схема развития городской среды, основанная на градостроительных регламентах – основных, опорных положениях, обеспечивающих проектировщикам максимальную свободу градостроительной деятельности при сохранении общего характера застройки. Первой, наиболее принципиальной частью градостроительных регламентов, непосредственно связанной с территориальным зонированием, а значит и с Земельно-кадастровыми проблемами, стали «Правила застройки города и административно-подчиненной территории.» [61].

Правила застройки являются средством регулирования градостроительной деятельности на территории Екатеринбурга и административно-подчиненной территории, с учетом местных особенностей положения градостроительного законодательства, обеспечивают право органов местного самоуправления, в пределах своих полномочий, устанавливать порядок осуществления градостроительной деятельности и обеспечения защиты прав и интересов ее участников и населения.

В составе правил разработаны и утверждены "Схема градостроительного зонирования", "Схема развития транспортной инфраструктуры", "Схема зонирования территории города по различной градостроительной ценности", "Схема размещения индивидуальной застройки и земель сельхоз. назначения", "Схема зон охраны памятников истории и культуры", "Схема зон отрицательного техногенного воздействия на окружающую среду", "Схема экономико-планировочных зон", с определением функционального назначения каждой из зон и описанием фактического и предлагаемого целевого использования.

Таким образом, в правилах определены зоны ограничений использования территорий по различным условиям. Поскольку воздействие многих рассматриваемых факторов на городскую среду является достаточно стабильным, то данное зонирование положено в основу кадастровых работ, проводимых в Екатеринбурге. Использование материалов, входящих в состав материалов «Правил», позволило ускорить работы по кадастровому зонированию, а также заложило основу для описания публичных сервитутов на земельные участки.

В настоящее время город занимает территорию в 114,5 тыс. га (в границах муниципального образования), в том числе собственно Екатеринбург – 49,1 тыс. га. В архитектурно-планировочном отношении город является достаточно компактным, имея протяженность застроенной части с севера на юг около 25 км и с запада на восток около 15 км. С точки зрения градостроительного зонирования вся городская территория делится на 4 зоны (см. приложение 1): три – в границах собственно города, четвертая – земли, расположенные за городской чертой. Кроме того, в целях перспективного территориального развития города выделяется пятая зона, состоящая из земель подчиненных соседним муниципальным образованиям (городам Арамилю, Березовскому, Верхней Пышме, Первоуральску, Среднеуральску, Сысертскому и Белоярскому районам).

В первую градостроительную зону входит Центральный район, являющийся планировочным и историческим ядром города, отличающийся высокой концентрацией различных видов социально-экономической деятельности (государственное и муниципальное управление, наука, культура, торговля, управление бизнесом и др. Это наиболее ценные городские земли с высокой плотностью застройки.

Вторая зона включает в себя группу городских микрорайонов, непосредственно примыкающих к центру города, ее внешней границей является внутригородское автодорожное кольцо (Базовый, Ануфриева, Бебеля и т.д.). район отличается плотной застройкой, высокой концентрацией населения (жилые районы Ботанический, пионерский, Юго-Западный и др.). В отличие от центральной зоны во вторую включены три крупные промышленные зоны: Северная, примыкающая к ст. Свердловск-пасс., зона примыкания к ст. Шарташ и Верх-Исетская.

Третья зона – зона перспективного развития города в его собственных границах. Характеризуется различной плотностью застройки, отличающейся локальностью. В зоне сформировались несколько промышленных зон, примыкающих к железнодорожным станциям на выходе из города: Калиновка, Кольцово, Лечебная, Свердловск-сорт., Уктус и др. отличительной чертой зоны является наличие крупных парковых массивов, а также земель сельскохозяйственного назначения.

Четвертая зона – земли, подчиненные городу, фактически – его ближайшая пригородная зона. Отлична максимальной степенью дифференциации освоения. Преобладают земли сельскохозяйственного и лесохозяйственного назначения.

Характеристика пятой зоны дана выше.

1. Создание и ведение автоматизированной системы ведения государственного земельного кадастра (АС ГЗК) МО “город Екатеринбург”

В соответствии с Постановлением Правительства Российской Федерации от 25 августа 1992 г. N 622 и Постановления Правительства Свердловской области от 30.10.1992 г. №313-п «О совершенствовании ведения государственного земельного кадастра в Российской Федерации», вышло Постановление Главы администрации г. Екатеринбурга от 27.05.1993г. №270-е «О создании информационно–кадастровой системы по г. Екатеринбургу».

В этом Постановлении Комитету по земельным ресурсам и землеустройству г. Екатеринбурга поручено приступить к созданию информационно-кадастровой системы. Данное Постановление было первым документом в городе, касающимся кадастра.