104970 (Проблемы реализации региональной жилищной политики (на примере Администрации города Серпухова)), страница 9

Важным этапом работы исполнительной и законодательной ветвей власти должна стать разработка генерального плана развития территории. В Московской области это направление актуально и для областного уровня и для большинства муниципальных образований.

В соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации градостроительной документацией должны быть обеспечены все населенные пункты, вплоть до сельских поселений.

Отсутствие градостроительной документации по поселениям Московской области в реальных условиях приводит к необходимости принятия решений на материалах, не соответствующих современным социально-экономическим и правовым условиям.

Отсутствие комплексного, обоснованного подхода к освоению и застройке территорий в Московской области приводит к резкому отставанию строительства объектов социальной сферы, транспорта, инженерных сетей и оборудования, упадку коммунального хозяйства существующих поселений и ухудшению экологии в Московской области.

Исключение градостроительных технологий планирования развития территорий из хозяйственной деятельности при формировании инвестиционных программ и проектов приводит к утрате эффективности принимаемых управленческих решений, снижению налоговых поступлений в бюджеты всех уровней.

Таким образом, напряженное положение в строительной отрасли усугубляется не только недостаточностью финансирования, незавершенностью имеющихся градостроительных разработок, но и рядом управленческих и организационно-правовых ошибок в формировании инвестиционных процессов при размещении и строительстве объектов, а также формировании земельных отношений без учета закономерностей территориально-пространственного развития Московской области.

В настоящее время под председательством первого заместителя Правительства Московской области работает межведомственная комиссия при Правительстве Московской области по обеспечению разработки Генерального плана развития Московской области на период до 2020 года.

О строительной индустрии

Важное место в развитии жилищной сферы занимает строительная индустрия.

Необходимо отметить, что в целом строительная индустрия Подмосковья находится в непростой ситуации, поскольку, как и многие отрасли экономики, характеризуется изношенностью основных фондов и энергоемкостью применяемых технологий. Отсюда высокие издержки строительства. В результате она не обеспечивает в полной мере спрос на жилье основных слоев населения - тех, которые действительно нуждаются в недорогом, массовом и качественном жилье, но не попадают в категорию малоимущих, чтобы рассчитывать на бесплатную квартиру.
В то же время, для того чтобы постоянно повышать конкурентоспособность, производительность и качество строительных работ и расширять строительство массового и доступного по цене широким слоям населения жилья, нужны масштабные прямые инвестиции в строительство. Эти деньги нужны прежде всего для того, чтобы начать строить много, дешево и быстро, для того чтобы значительно увеличить на рынке недвижимости предложение дешевого, массового и в то же время качественного жилья, полностью удовлетворяющего спрос нуждающегося населения.

Об инвестиционной политике в жилищной сфере

В последние годы в Московской области предпринимаются активные меры по повышению уровня ее инвестиционной привлекательности, как путем принятия соответствующих законодательных актов, так и путем упрощения и усиления прозрачности процедур принятия решений по конкретным проектам.

Усилия, предпринятые в инвестиционной политике, как одном из приоритетных направлений развития экономики Московской области, дают свои положительные результаты. Общая сумма инвестиций в экономику области ежегодно возрастает, причем почти 60 % из них идут на капитальные вложения. Так в 2009 году в области освоено инвестиций с учетом всех источников на сумму 31,1 млрд. рублей. За 9 месяцев 2010 года объем инвестиций в экономику области с учетом всех источников уже составил более 30 млрд. рублей. Объем зарубежных инвестиций, в пересчете на доллары США, составил более $ 200 млн., что в 1,9 раза больше, чем за соответствующий период прошлого года. При этом для вложений в основной капитал использовано инвестиций за счет всех источников финансирования в объеме 20 527,3 млн. руб., что составляет 110,9 % к соответствующему периоду 2001 года. Инвестиции в развитие отраслей "Строительство" и "Промышленность строительных материалов" занимают второе место после инвестиций в промышленность области в целом. Более 40 % общего объема инвестиций направлены на обновление парка машин, оборудования и транспортных средств. По сравнению с 2009 годом увеличилась доля инвестиций за счет собственных средств предприятий, их удельный вес в настоящее время составляет около 50 %. Возрастает роль кредитной системы в развитии инвестиционной деятельности. Доля кредитов в общем объеме инвестиций за 9 месяцев текущего года увеличилась вдвое по сравнению с 2009 годом. По объему инвестиций Московская область занимает второе место в Центральном федеральном округе.

К инвестиционной деятельности активно привлекаются муниципальные образования. Им оказывается помощь в формировании инвестиционных паспортов своих территорий. Программы экономического развития муниципальных образований формируются при непосредственном участии органов государственной власти Московской области и утверждаются Правительством Московской области.

Эта работа становится приоритетной частью решения вопросов перехода на самодостаточное финансирование территорий, обеспечения занятости населения, развития социальной и инженерной инфраструктур, традиционных и новых видов производства.

Однако, при всем выше сказанном, недостаток инвестиций в жилищную сферу чувствуется очень остро.

Как же обеспечить дополнительный приток инвестиций в жилищную сферу?

При отсутствии достаточных бюджетных средств - только путем создания стратегических механизмов вовлечения внебюджетных источников, в первую очередь состоящих из вложений населения. Одним из таких стратегических социально-направленных механизмов является ипотека, решающая задачу массовой продажи построенного жилья в кредит, в том числе и малообеспеченным семьям. Здесь жилищная политика должна быть направлена на создание в кратчайшие сроки условий для развития в Московской области нормального, цивилизованного и понятного для всех ипотечного бизнеса, помогающего населению участвовать в строительстве новых квартир или домов, покупать готовое жилье, реконструировать и модернизировать жилье на вторичном рынке.
В Московской области в рамках областной целевой программы ведется работа по созданию системы ипотечного жилищного кредитования. Под председательством заместителя председателя Правительства Московской области действует рабочая группа по разработке нормативно-правовой базы по ипотечному кредитованию в Московской области. В соответствии с государственной Концепцией создания и развития системы ипотечного кредитования в Российской Федерации, в Московской области сформировано правовое поле для создания и реализации областной ипотечной системы и создана управляющая компания - ОАО "Ипотечная корпорация Московской области". В ряде муниципальных образований, присоединившихся к этой системе, созданы ипотечные кооперативы, представительства Ипотечной корпорации Московской области, отведены площадки под ипотечное жилищное строительство. На сегодня Ипотечной корпорацией осваиваются площадки под застройку жилых домов общей площадью около 100 тысяч кв. метров.

Столь большое внимание к ипотеке не случайно. Ведь система ипотечного жилищного кредитования - это не просто механизм финансирования покупки жилья . Ипотека - это важнейший стратегический инструмент, способный, в частности, повысить эффективность реализации ряда целевых программ и активизировать развитие экономики региона в целом.

О Московской областной системе ипотечного жилищного кредитования

Система ипотечного жилищного кредитования, выстраиваемая в Московской области, является сложной системой с большим количеством участников, ведущих свою деятельность в различных сферах. Поскольку это - система, то она должна функционировать по определенным правилам. Основу правил любой региональной системы составляет федеральное законодательство. Более двух десятков федеральных законодательных и нормативных актов, составляющих правовое поле системы ИЖК, принято к настоящему времени. Два закона в целях реализации Московской областной ипотечной программы приняты на областном уровне.

Начало Московской областной ипотечной программе положено принятием Постановления Правительства Московской области № 131/34 "Об участии Московской области в создании ОАО "Ипотечная корпорация Московской области". Этим постановлением был определен подход к развитию ипотеки в Московской области, сущность которого заключается в том, что областная и муниципальная власти объединяют свои усилия в решении жилищных вопросов граждан. Так, например, муниципалитеты совместно с правительством области выступили учредителями Ипотечной корпорации. На Ипотечную корпорацию была возложена миссия управляющей компании в областной системе ипотечного жилищного кредитования.

Находясь внутри этой системы, Корпорация решает следующие основные задачи:

-разрабатывает областные законодательные и нормативные акты, составляющие совместно с федеральными законами правовое поле системы ИЖК;

-адаптирует федеральные стандарты деятельности участников системы ИЖК и разрабатывает необходимые областные нормы и правила;

-организует создание в муниципальных образованиях ипотечных кредитных кооперативов и отделений Ипотечной корпорации;

-оказывает содействие банкам и ипотечным кредитным кооперативам в организации ипотечного жилищного кредитования, включая рефинансирование выданных ими кредитов и займов;

-привлекает инвестиции в Московскую областную ипотечную программу;

-организует строительство жилья в рамках Московской областной ипотечной программы;

-организует рекламно-информационное обеспечение функционирования системы ИЖК;

-осуществляет обучение специалистов в области ипотечных отношений.

Граждане, желающие улучшить свои жилищные условия, обращаются в муниципальные отделения и представительства Ипотечной корпорации, где получают первичную информацию об условиях ипотечного кредитования и об организациях, работающих в Программе (банках, кредитных кооперативах, страховых, риэлторских и других компаниях). При этом реализуется принцип "одного окна". Человек в одном месте получает всю информацию об услугах, которыми он может воспользоваться, став участником Московской областной ипотечной программы.

После проверки платежеспособности заемщиков им выдается ипотечный заем или кредит под залог приобретаемой или иной недвижимости. Таким образом, у человека появляются деньги, необходимые для покупки квартиры, а у кредитного кооператива или банка - закладная - ценная бумага, подтверждающая обеспеченность выданного займа. Далее начинается процесс рефинансирования. Ипотечная корпорация выкупает закладные у банков и ипотечных кредитных кооперативов, формирует пулы закладных и продает их Федеральному агентству по ипотечному жилищному кредитованию. Агентство, в свою очередь, выпускает ценные бумаги, обеспеченные пулами закладных, и продает их институциональным инвесторам (например, Пенсионный фонд РФ). Так организуется финансовая схема, а сама система ИЖК становится самофинансируемой.

Важная роль в функционировании этой системы принадлежит риэлторам, которые подбирают подходящее для гражданина жилье; оценщикам, которые проводят оценку залога; страховщикам, которые страхуют риски невозврата займа; регистрационной палате и нотариусам, которые проводят государственную и нотариальную регистрацию ипотечных сделок.

Есть место в этой системе и предприятиям-работодателям. В рамках Московской областной ипотечной программы у руководителей появляется новая возможность укреплять кадровый потенциал своих предприятий через решение жилищного вопроса работающих на нем людей. Хорошо известны кассы взаимопомощи, которые в огромном количестве действовали в СССР на предприятиях и в учреждениях. Они действовали весьма успешно даже без соответствующего законодательного обеспечения и выделения в самостоятельное юридическое лицо. В настоящее время деятельности отечественных кредитных кооперативов приданы законодательные рамки - принят Федеральный закон от 7 августа 2001 г. № 117-ФЗ "О кредитных потребительских кооперативах граждан". Данный закон специальными правовыми нормами, содержащимися в нем, сделал легитимной и приведенной в систему деятельность названных кооперативов, а стандарты, разработанные для них Ипотечной корпорацией, позволяют этим кооперативам выполнять роль ипотечного кредитора.

О кредитных кооперативах в системе ипотечного жилищного кредитования

В кредитный кооператив, в соответствии со ст. 4 Федерального закона "О кредитных потребительских кооперативах граждан", объединяются граждане, у которых есть одно и то же желание: коллективно накапливать средства, а потом по очереди получать заем, в том числе на приобретение или строительство жилья. Кредитные кооперативы граждан могут создаваться по признаку общности места жительства, трудовой деятельности, профессиональной принадлежности или любой иной общности граждан.

Кредитные кооперативы, будучи по существу и характеру деятельности финансовой организацией, не подпадают под статус коммерческих кредитных организаций. Отсюда - более низкие процентные ставки, упрощенная процедура представления займов и, как следствие, большой интерес населения к этой форме финансовой взаимопомощи.