Не смотря на возможности в части реализации права собственности, которые предоставило законодательство оно не лишено недостатков. Следует признать, что государственная регистрация распоряжения собственностью, введенная ГК, является излишний и обременительным требованием по отношению к участникам имущественного оборота, поскольку большинство сделок с собственностью носят консенсуальный характер и лишь порождают обязательства сторон, касающиеся недвижимого имущества.

В целях устранения нелогичности норм законодательных актов, предусматривающих или исключающих государственную регистрацию сделок с недвижимым имуществом как объектом права собственности, устранения их противоречивости, а в некоторых случаях - избыточности совмещения регистрации права собственности на недвижимое имущество с регистрацией сделок с ним, а также в целях обеспечения действительности обязательственных правоотношений по сделке независимо от факта регистрации сделки целесообразно отменить государственную регистрацию сделок с недвижимым имуществом.

В связи с предлагаемой отменой государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом было бы целесообразно ввести государственную регистрацию исполнения сделок с собственностью которая является недвижимым имуществом.

Такое упразднение оправдывается явной избыточностью регистрации и прав, и сделок одновременно, а также тем, что с позиции принципа публичной достоверности допущение регистрации сделок не является необходимым.

Проблемы возникают не только в реализации права собственности на недвижимое имущество. Такое имущество как автомашина, которое также является объектом собственности должно пройти государственную регистрацию, однако собственником может быть записан только один из возможных владельцев этого имущества. В результате собственник для того, чтобы воспользоваться своим имуществом должен получить доверенность, что является недопустимым ограничением права собственности и требует решения на уровне ведомственных актов, поскольку в соответствие с Гражданским кодексом они не приведены.

3.3 Прекращение права собственности

Прекращение права собственности, как и его приобретение, может быть при приобретении его другим лицом и без такового.

Общим для всех является прекращение права собственности вследствие гибели вещи. Такое же последствие влекут уничтожение и потребление вещи. Действия эти разные, результат же одинаковый - прекращение существования объекта, а вместе с тем и права на него.

Как уже отмечено, ГК 1994 г. говорит о прекращении права собственности при отчуждении имущества другому лицу (ст. 235). Правильнее было бы сказать, что право собственности отчуждателя прекращается с переходом его к приобретателю.

В отличие от ранее действовавшего законодательства, ГК 1994 г. предусматривает, что гражданин или юридическое лицо могут отказаться от права собственности на принадлежащие им вещи, объявив об этом либо совершив другие действия, определенно свидетельствующие о его устранении от владения, пользования и распоряжения имуществом без намерения сохранить какие-либо права на это имущество. Отказ от права собственности не влечет прекращения прав и обязанностей собственника в отношении соответствующего имущества до приобретения права собственности на него другим лицом (ст. 236 ГК). Последнее предложение особенно важно в связи с участившимися случаями оставления своих вещей, особенно животных, без передачи их другим лицам. В соответствии с ним собственники должны нести ответственность за вред, причиненный их безнадзорными вещами. Надо сказать, что подобные случаи не единичны, а ответственность продавца не результативна.

Передачей вещи другому лицу и оставлением ее без передачи исчерпываются основания добровольного прекращения права собственности.

Принудительное прекращение права собственности, т.е. изъятие имущества помимо воли собственника, происходит только в случаях, перечисленных в п. 2 ст. 235 ГК. Следует отметить, что в гражданском праве принуждению принадлежит совершенно иная роль, оно носит здесь производный, обеспечительный, а самое главное - имущественный характер. Как справедливо считает В.Ф. Яковлев, "наиболее существенная особенность мер принуждения в гражданском праве состоит в том, что по своему назначению они являются способами защиты нарушенных субъективных прав. Это назначение мер принуждения в гражданском праве, будучи предопределено предметом, функцией, принципами, методом гражданского права, само в свою очередь предопределяет правовую природу, виды и основания применения мер принуждения в гражданском праве".

Перечень оснований принудительного прекращения права собственности сформулирован исчерпывающим образом, не допускающим его расширения даже иным федеральным законом. В этом состоит одна из важных гарантий прав собственника. Изъятие имущества у собственника и в этих ситуациях по общему правилу производится на возмездных основаниях, с компенсацией собственнику стоимости изымаемых вещей.

Принудительное изъятие у собственника имущества производится в случаях:

1) обращения взыскания на имущество по обязательствам;

2) отчуждения имущества, которое в силу закона не может принадлежать данному лицу;

3) отчуждения недвижимого имущества в связи с изъятием участка;

4) выкупа бесхозяйственно содержимых культурных ценностей, домашних животных;

5) реквизиции;

6) конфискации;

7) выплаты компенсации участнику долевой собственности взамен причитающейся ему части общего имущества при ее несоразмерности выделяемой доле;

8) приобретения права собственности на недвижимость по решению суда в случае невозможности сноса здания или сооружения, находящегося на чужом земельном участке;

9) выкупа земельного участка для государственных или муниципальных нужд в соответствии с решением суда;

10) изъятия у собственника земельного участка, используемого им с грубым нарушением предписаний законодательства;

11) продажи с публичных торгов по решению суда бесхозяйственно содержимого жилого помещения;

12) национализации имущества собственников в силу принятия специального закона.

На первое место ГК ставит изъятие имущества путем обращения взыскания на него по обязательствам собственника. Изъятие производится на основании решения суда, если иной порядок обращения взыскания не предусмотрен законом или договором. Возможно изъятие имущества до решения суда в порядке обеспечения иска (ст. ст. 134, 374 - 375 ГПК). Право собственности на имущество, на которое обращается взыскание, прекращается у собственника в момент возникновения права собственности на изъятое имущество у лица, к которому переходит это имущество (ст. 237 ГК).

Если по основаниям, допускаемым законом, в собственности лица оказалось имущество, которое в силу закона не может ему принадлежать, это имущество должно быть отчуждено собственником в течение года с момента возникновения права собственности на него, если законом не установлен иной срок. Если имущество не отчуждено в срок, оно, с учетом его характера и назначения, по решению суда, вынесенному по заявлению государственного органа или органа местного самоуправления, подлежит принудительной продаже с передачей бывшему собственнику вырученной суммы либо передаче в государственную или муниципальную собственность с возмещением бывшему собственнику стоимости имущества, определенной судом. При этом вычитаются затраты на отчуждение имущества. Если в собственности гражданина или юридического лица по основаниям, допускаемым законом, окажется вещь, на приобретение которой необходимо особое разрешение, а в его выдаче собственнику отказано, эта вещь подлежит отчуждению в порядке, установленном для имущества, которое не может принадлежать данному собственнику (ст. 238 ГК).

В случаях, когда изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд либо ввиду ненадлежащего использования земли невозможно без прекращения права собственности на здания, сооружения или другое недвижимое имущество, находящееся на данном участке, это имущество может быть изъято у собственника путем выкупа государством или продажи с публичных торгов в порядке, предусмотренном ст. ст. 279 - 282 и 284 - 286 ГК. Требование об изъятии недвижимого имущества не подлежит удовлетворению, если государственный орган или орган местного самоуправления, обратившийся с этим требованием в суд, не докажет, что использование земельного участка в целях, для которых он изымается, невозможно без прекращения права собственности на данное недвижимое имущество. Эти правила соответственно применяются при прекращении права собственности на недвижимое имущество в связи с изъятием горных отводов, участков акватории и других участков, на которых находится имущество (ст. 239 ГК). Безусловно, указанные обстоятельства предполагают четкие ответы на такие вопросы как: а) что понимается под государственными и муниципальными нуждами, где определяется их перечень; б) из состава какой категории земель земельного фонда РФ возможно изъять земельный участок; в) какие гарантии предусматривает действующее законодательство землеобладателю - собственнику жилого помещения.

В случаях, когда собственник культурных ценностей, отнесенных в соответствии с законом к особо ценным и охраняемым государством, бесхозяйственно содержит эти ценности, что грозит утратой ими своего значения, такие ценности по решению суда могут быть изъяты у собственника путем выкупа государством или продажи с публичных торгов. При выкупе этих ценностей собственнику возмещается их стоимость в размере, установленном соглашением сторон, а в случае спора - судом. При продаже с публичных торгов собственнику передается вырученная сумма за вычетом расходов на проведение торгов (ст. 240 ГК).

Если собственник домашних животных обращается с ними в явном противоречии с установленными на основании закона правилами и принятыми в обществе нормами гуманного отношения к животным, эти животные могут быть изъяты у собственника путем их выкупа лицом, предъявившим соответствующее требование в суд. Цена выкупа определяется соглашением сторон, а в случае спора - судом (ст. 241 ГК).

В случаях стихийных бедствий, аварий, эпидемий, эпизоотий и при иных обстоятельствах, носящих чрезвычайный характер, имущество в интересах общества по решению государственных органов может быть изъято у собственника в порядке и на условиях, установленных законом, с выплатой ему стоимости имущества (реквизиция). Оценка, по которой собственнику возмещается стоимость реквизированного имущества, может быть оспорена им в суде. Лицо, имущество которого реквизировано, вправе при прекращении действия обстоятельств, в связи с которыми произведена реквизиция, требовать по суду возврата ему сохранившегося имущества (ст. 242 ГК).

Следует подчеркнуть, что изъятие имущества у собственника может производиться по решению только государственных органов, что не требует обязательного судебного решения. Недопустима реквизиция по решению органов муниципального образования. Порядок и условия изъятия имущества путем реквизиции должны определяться специальным законом о реквизиции имущества с учетом исторического опыта.

Конфискация представляет собою безвозмездное изъятие имущества у собственника в случаях, предусмотренных законом. Как правило, конфискация назначается в виде меры наказания, предусмотренной Уголовным кодексом, а также при совершении административных проступков (главой 29 КоАП) и нарушении таможенных правил (ст. 242 ТК). Конфискация осуществляется судом, а в случаях, когда она производится в административном порядке, может быть обжалована в суд (ст. 243 ГК).

Как видно, для всех случаев принудительного изъятия имущества у собственника установлен соответствующий порядок, что для судебной практики имеет большое значение. Между тем здесь продолжают возникать вопросы, в том числе конституционного характера, на что обращалось внимание отдельными авторами. Так, согласно ст. 35 Конституции РФ любое принудительное лишение собственности может быть произведено в судебном порядке. Следуя логике указанной нормы, мы должны признать невозможность реквизиции или конфискации в административном порядке. Только судебная процедура позволяет максимально гарантировать соблюдение основных прав граждан и юридических лиц в случае конфискации имущества.

Конституционный Суд РФ определил, что положение статьи 276 Таможенного кодекса РФ о конфискации имущества, назначаемой в качестве санкции за перемещение товаров и транспортных средств через таможенную границу Российской Федерации помимо таможенного контроля, не подлежит применению в противоречие конституционно-правовому смыслу нормативных положений о порядке назначения конфискации имущества за совершение административных правонарушений. Предусмотренная статьей 276 Таможенного кодекса РФ конфискация товаров и транспортных средств во всяком случае может назначаться только по решению суда, чем не ограничиваются полномочия таможенных органов по применению превентивных мер обеспечительного характера.

По другому делу Конституционный Суд РФ признал не соответствующей Конституции РФ статью 266 Таможенного кодекса РФ. На основании этой статьи по постановлениям должностных лиц Пулковской таможни были конфискованы помещенные на склад временного хранения картины, принадлежащие гражданке М.М. Гаглоевой, которая не завершила в надлежащий срок их таможенное оформление.

Конституционный Суд РФ справедливо указал, что, оценивая нарушение тех или иных таможенных правил как противоправное деяние, а именно как административный проступок, и предусматривая необходимость применения соответствующих мер государственного принуждения в виде административной ответственности, законодатель обязан соблюдать соответствующие требования Конституции Российской Федерации.

Согласно статье 35 Конституции Российской Федерации право частной собственности охраняется законом (часть 1), и никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда (часть 3). Закрепленные в названных конституционных положениях гарантии права собственности предоставляются в отношении имущества, которое принадлежит субъектам права собственности на законных основаниях.

Решением Комсомольского районного суда г. Тольятти от 29.03.2006 исковые требования А. удовлетворены частично: признаны недействительными распоряжение первого заместителя мэра г. Тольятти от 05.08.2004 и распоряжение мэра г. Тольятти от 01.10.2004, прекращена государственная регистрация права собственности Х. на спорный земельный участок, за А. признано право собственности на двухэтажный жилой дом по адресу: г. Тольятти, Комсомольский район, ул. Речная, 15.