Предметом обмена может быть жилое помещение, состоящее из квартиры либо одной или нескольких комнат, находящихся в пользовании нанимателя или принадлежащих гражданину на праве собственности.

Смежные, не изолированные комнаты, связанные общим входом, также могут являться предметом обмена.

Для обмена смежных комнат, связанных общим входом, или хотя бы одной из них требуется письменное согласие всех проживающих в них нанимателей и совершеннолетних членов их семей.

При обмене жилых помещений, занимаемых лицами, находящимися под опекой, или лицами, над которыми установлено попечительство, требуется письменное согласие соответствующих органов.

Законом предусмотрены случаи, при которых обмен жилого помещения не допускается. То есть, если:

- к нанимателю предъявлен иск о расторжении или изменении договора найма занимаемого им помещения;

- обмен носит фиктивный характер;

- дом (жилое помещение) грозит обвалом, подлежит сносу или переоборудованию для использования в других целях либо передается для государственных или общественных нужд;

- дом подлежит капитальному ремонту с переустройством и перепланировкой жилых помещений;

- помещение является служебным или находится в общежитии;

- в связи с обменом жилищные условия одной из обменивающихся сторон существенно ухудшаются, в результате чего граждане становятся нуждающимися в улучшении жилищных условий⁰.

Нанимателю жилого помещения для получения разрешения на обмен необходимо подать заявление по установленной форме в ГУ Горжилобмен и райжилобмен. Там, на заседании соответствующей комиссии, принимается решение, разрешающее или запрещающее проведение обмена.

Обмен жилых помещений считается совершенным с момента получения обменивающимися сторонами обменных ордеров.

Недействительным обменный ордер может быть признан только в судебном порядке.

Если между членами семьи не достигнуто соглашение об обмене, то любой из них вправе требовать в судебном порядке принудительного обмена занимаемого помещения на помещения в разных домах (квартирах).

Перед тем, как обращаться в суд с исковым заявлением о принудительном обмене, сторона-заявитель должна подобрать варианты предполагаемого обмена.

Сторона, обратившаяся в суд с заявлением о принудительном обмене, должна представить достаточно убедительные доказательства невозможности совместного проживания.

Суд же, в свою очередь, должен учесть заслуживающие внимания доводы и интересы лиц, проживающих в обмениваемом помещении.

С сожалением приходиться констатировать, что четкий механизм осуществления обмена жилья в случае, когда одной из сторон договора является собственник жилья, нормативно на федеральном уровне не определен. Отдельные субъекты Российской Федерации устанавливают такой механизм. В настоящее время существует нормативный документ, регламентирующий порядок обмена жилыми помещениями - "Инструкция о порядке обмена жилых помещений", утвержденная приказом № 12 Министра коммунального хозяйства РСФСР от 9 января 1967 г. Однако эта инструкция основывалась на положениях утратившего силу ГК РСФСР и, хотя она официально не отменена, на территории Москвы не применяется. По этой причине порядок обмена жилыми помещениями может быть рассмотрен на основании "Временного положения о порядке обмена и (или) мены жилых помещений в г. Москве" 1996 г.

Это положение разработано на основании норм Гражданского кодекса РФ, федерального Закона "Об основах федеральной жилищной политики", иных документов, определяющих правовой режим жилых помещений различных форм собственности, и устанавливает правила осуществления обмена (мены) жилых помещений в г. Москве, занимаемых собственниками, нанимателями, членами ЖСК, ЖК, в условиях различных рыночных отношений в жилищной сфере. Поскольку, как уже говорилось выше, жилищные правоотношения регулируются не только федеральным законодательством, но и законодательством субъектов федерации, такую замену я представляю правомерной и целесообразной.

Гражданин-собственник жилого помещения, желающий обменять принадлежащее ему жилье с нанимателем, подает соответствующее заявление органу местного самоуправления по месту нахождения жилого помещения государственного, муниципального, общественного жилищного фонда.

В заявлении дается характеристика жилого помещения, принадлежащего гражданину на праве собственности (число комнат, размер общей и жилой площади и т.п.), указывается основание возникновения права собственности (гражданско-правовая сделка: договор передачи в порядке приватизации, наследование, выплата паевого взноса за квартиру в доме жилищного или жилищно-строительного кооператива), называется правоустанавливающий документ (договор, время его совершения, номер и т.п.). В заявлении также указывается контрагент по обмену (наниматель, с которым собственник жилья желает произвести обмен) и дается характеристика жилого помещения, которое собственник жилья получит в результате обмена.

В тех случаях, когда обмениваемое жилое помещение принадлежит на праве общей собственности нескольким лицам, то заявление подается от имени всех сособственников и, соответственно, ими подписывается. Если кто-либо из сособственников не проживает в обмениваемом жилом помещении, а находится в другом населенном пункте в связи с командировкой, учебой, характером работы и т.д. либо не может явиться к должностному лицу органа местного самоуправления, принимающему заявление (например, в связи с тем, что находится на излечении в стационарном медицинском учреждении), то согласие отсутствующего сособственника на обмен жилого помещения может быть выражено в отдельном документе. Подпись такого лица должна быть удостоверена. Такое удостоверение возможно нотариусом, должностным лицом, уполномоченным на совершение нотариальных действий, организацией, в которой данный гражданин работает или учится, жилищно-эксплуатационной организацией по месту его проживания.

Наниматель жилого помещения, желающий произвести обмен с гражданином-собственником жилья, подает в орган местного самоуправления, по месту нахождения своего жилого помещения, заявление аналогичного содержания.

Заявление нанимателя подписывается всеми совершеннолетними членами его семьи. Согласие временно отсутствующих членов семьи нанимателя, за которыми сохраняется право на жилое помещение, может быть выражено в отдельном документе. Подпись временно отсутствующего члена семьи должна быть удостоверена кем-либо из ранее называвшихся субъектов.

После принятия органом местного самоуправления решения об обмене жилых помещений гражданам можно оформлять соответствующий договор.

Представляется, что введение нормы о том, что обращение к органу местного самоуправления должно предшествовать оформлению договора помогло бы избежать конфликтных ситуаций. Если орган местного самоуправления принимает решение об обмене жилых помещений, значит, после оформления договора обмена жилыми помещениями проблем с выдачей ордера не будет. При нарушении указанной последовательности могла бы сложиться весьма противоречивая ситуация: существует договор обмена жилыми помещениями, но орган местного самоуправления отказывается выдать обменный ордер.

Договор является основанием возникновения (перехода) права собственности, и договор как документ является доказательством того, что совершена гражданско-правовая сделка - договор обмена жилыми помещениями.

В договоре обмена между собственниками и нанимателями жилья или членами жилищных, жилищно-строительных кооперативов дается характеристика обмениваемых жилых помещений, указывается круг лиц, становящихся собственниками получаемого по обмену жилого помещения, определяется доля каждого сособственника в праве собственности.

На основании такого договора гражданин, являющийся нанимателем, имеет право требовать от контрагента по обмену передачи ему жилого помещения в собственность⁰.

Гражданин-собственник жилого помещения, получающий в результате обмена жилье в пользование на условиях найма, на основании договора и ранее принятого решения органа местного самоуправления об обмене жилых помещений вправе требовать от органа местного самоуправления выдачи обменного ордера и от контрагента по обмену - передачи квартиры.

К заявлению собственника, зарегистрированного на жилой площади, подлежащей обмену, прилагаются:

- документы, подтверждающие право собственности (свидетельство о праве на наследство, свидетельство о праве собственности, договор передачи, договор отчуждения - договор купли-продажи, дарения, мены и т. п.);

в необходимых случаях:

- документ, подтверждающий согласие на обмен лиц, постоянно зарегистрированных на данной жилой площади, независимо от их родства с собственником жилой площади,

- документы, подтверждающие пребывание в браке или нахождение в родстве между кем-либо из лиц, оставшихся проживать в жилом помещении, часть которого обменивается, и теми, кто туда въезжает;

- выписка из домовой книги;

- копия финансового лицевого счета из жилищно-эксплуатационной организации;

- документ, подтверждающий согласие собственника, не проживающего в жилом помещении, на обмен;

- документ, подтверждающий наличие или отсутствие тяжких заболеваний, препятствующих совместному проживанию с другими лицами.

К заявлению собственника, не зарегистрированного на жилой площади, подлежащей обмену, прилагаются:

- документы, подтверждающие право собственности (свидетельство о праве на наследство, свидетельство о праве собственности, договор передачи, договор отчуждения - купли-продажи, дарения, мены и т. п.);

- выписка из домой книги о наличии всех лиц, зарегистрированных на данной жилой площади, или справка об отсутствии таковых;

- при наличии постоянно зарегистрированных лиц, независимо от родства с собственником жилой площади - их письменное согласие на обмен жилой площади (кроме несовершеннолетних членов семьи);

- копия финансово-лицевого счета из жилищно-эксплуатационной организации по месту постоянной регистрации собственника;

- в необходимых случаях - документ, подтверждающий согласие на обмен временно отсутствующих, постоянно зарегистрированных на обмениваемой площади⁰.

В заявлении об обмене жилой площади должен быть указан размер жилой площади, существующей на момент составления заявления, и другие реквизиты, необходимые для обмена.

При любом расхождении в размере площади, адресе и других реквизитах в предоставленных документах к заявлению прилагается справка БТИ или поэтажный план жилого помещения, другие документы для подтверждения данных, указанных в заявлении об обмене.

Другие дополнительные данные, уточняющие необходимые обстоятельства, запрашиваются в установленном порядке.

Заявления считаются поданными со дня предоставления всех необходимых документов, о чем делается запись в заявлении об обмене с указанием лица, сделавшего их (участника обмена или его официального представителя).

Материалы об обмене жилой площадью рассматриваются на комиссиях территориальных органов управления. Решение комиссии оформляется протоколом ее заседания и подписывается всеми присутствующими членами комиссии.

В случае вынесения решения, запрещающего обмен, в протоколе делается соответствующая мотивированная запись, которая доводится до сведения сторон, участвующих в обмене.

В случае, когда обмениваемая жилая, площадь находится в собственности одного гражданина, на которой он постоянно зарегистрирован с иными лицами, обмен может быть произведен только при одновременном выезде всех совместно проживающих с собственником лиц.

При обмене государственной или муниципальной жилой площади на жилое помещение, находящееся в собственности граждан, обмен может быть разрешен только при соответствии количества участников обмена, в том числе несовершеннолетних, указанных в протоколе заседания комиссии, количеству участников, указанных в договоре отчуждения жилого помещения.

Договор отчуждения должен содержать также:

- характеристику отчуждаемого жилого помещения (место нахождения, общая и жилая площадь, количество комнат, инвентаризационная оценка и другие необходимые условия договора и реквизиты);

- указание об основании возникновения права собственности на жилое помещение, а в случае если право собственности на жилое помещение возникает у нескольких лиц, указывается вид общей собственности (долевая, совместная).

В договоре могут быть указаны дополнительные условия, относительно которых должно быть достигнуто соглашение сторон.

Договор отчуждения жилой площади при обмене жилыми помещениями требует нотариального удостоверения по месту оформления обмена. Право собственности на получаемое по обмену жилое помещение возникает с момента государственной регистрации.

4. Дарение жилых помещений

До революции 1917 г. правоотношения, связанные с дарением, являлись предметом оживлённых теоретических дискуссий. Гражданское законодательство и гражданско-правовая доктрина того времени не давали чётких однозначных ответов на вопросы о понятии дарения, его правовой природе, месте этого института в системе гражданского права. Достаточно сказать, что в гражданском законодательстве той поры нормы о дарении были размещены не среди положений о договорных обязательствах, а в разделе о порядке приобретения и укрепления прав на имущество. Хотя, как подчёркивал, Г.Ф. Шершеневич, «законодательство признаёт, что дар почитается недействительным, когда от него отречётся тот, кому он назначен…».⁰

На фоне всестороннего и детального регулирования договора дарения в дореволюционном гражданском законодательстве и проекте Гражданского уложения особенно убогим представляется регулирование договора дарения в советском гражданском законодательстве.

В Гражданском кодексе РСФСР 1922 г. договору дарения была посвящена лишь одна норма.

Все отношения, связанные с договором дарения, регламентировались в Гражданском кодексе РСФСР 1964 г. двумя статьями. В первой давалось понятие договора дарения. Вторая статья предусматривала требования, предъявляемые к форме договора.

Что касается современного российского гражданского законодательства, то в системе гражданско-правовых договоров договор дарения выделяется в отдельный тип договорных обязательств благодаря наличию некоторых характерных признаков, позволяющих квалифицировать его в данном качестве. В числе таких признаков можно назвать следующие особые черты договора дарения.