Сделки с недвижимостью

Оглавление

Введение 3

1. Понятие сделки 5

1.1 Определение сделки 5

1.2 Условия действительности сделок 7

2. Купля-продажа жилых помещений 12

2.1 Субъекты, объекты купли-продажи 12

2.2 Правовое регулирование 14

2.3 Содержание 18

3. Обмен жилых помещений 43

4. Дарение жилых помещений 51

5. Государственная регистрация сделок жилых помещений и перехода прав на жилые помещения 55

Заключение 58

Список использованных источников 61

Введение

Жилье является необходимым условием нормальной жизни и деятельности каждого человека и в силу этого выступает как особый объект гражданско-правовых отношений. В последнее время одной из самых актуальных проблем стала проблема жилищной собственности и жилищных правоотношений. Актуальность исследуемой темы определяется:

а) проблемой необеспеченности жильем населения нашей страны;

б) повсеместно возникающими сложностями при заключении и оформлении гражданско-правовых сделок с недвижимостью;

в) постоянными изменениями и дополнениями нормативно-правовой базы в области жилищных правоотношений. Исходя из этого, целью работы является исследование правоотношений в области жилищного права в настоящий период времени в нашей стране.

Рассмотрение данной темы ставит следующие задачи:

1. Рассмотреть основные гражданско-правовые сделки в сфере жилищных правоотношений.

2. Исследовать проблемы возникающие при заключении и оформлении сделок с жилищной собственностью.

3. Рассмотреть вопрос совершения незаконных сделок на рынке жилья.

Таким образом, целью работы является выявление проблем и спорных вопросов в сфере заключения сделок с недвижимостью, обусловленных несовершенством законодательства и имеющейся практикой.

В ходе написания дипломной работы использовались следующие методы:

а) изучение литературы;

б) обобщение материалов периодической печати;

в) работа с нормативно-правовыми актами в области жилищного законодательства;

г) изучение и обобщение нормотворческой деятельности органов государственного управления при регулировании жилищных правоотношений.

Работа состоит из пяти глав, первая из которых раскрывает понятие сделки и условия ее действительности, во второй главе речь идет о купле-продаже жилых помещений как гражданско-правовой сделке, третья глава посвящена такой разновидности сделок с недвижимостью как обмен жилых помещений, а четвертая рассматривает проблемы дарения недвижимости и в заключительной пятой главе рассмотрены различные аспекты государственной регистрации сделок с недвижимостью.

1. Понятие сделки

1.1 Определение сделки

Сделки в современном гражданском праве являются правовой формой опосредования экономических связей между субъектами гражданского оборота на пути становления рыночной экономики. Сделки являются необходимым инструментарием регулирования договорных отношений, об обязательствах, о собственности.

Гражданский Кодекс Российской Федерации (ст. 153) дает следующее определение сделки: «сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей». Сделки распадаются на односторонние и многосторонние. Всякий договор - это гражданско-правовая сделка, ибо всякая сделка уста­навливает, изменяет или прекращает гражданские права и обязанности. Содер­жание договора - это конкретные правовые обязанности сторон. Практически смысл любого договора заключается в том, что стороны определяют для себя конкретные правовые обязанности, но не всякие правовые обязанности могут составлять содержание гражданско-правового договора.

Факты, с которыми нормы права связывают определенные юридические последствия, называются юридическими фактами., факты, с которыми нормы права не связывают никаких последствий, являются юридически безразличными фактами⁰.

Из определения сделки следует, что сделка относится не к событиям, как виду юридических фактов, а к действию. Действие - юридический факт происходит по воле человека. Именно то, что сделка представляет собой волевой акт, отличает ее от юридических событий, которые носят не волевой характер. С психологической точки зрения, сделка - это акт поведения человека, совершаемый по тем или иным мотивам, направленный на ту или иную цель. Здесь цель сделки выражает субъективное отношение совершающего ее лица к достигае­мым при ее помощи последствиям. Цель сделки является необходимым элемен­том ее юридического состава. Она играет важное значение в оценке сделки с точки зрения ее соответствия требованиям правовых норм, так и точки зрения ее соответствия правилам морали⁰. Цель сделки должна быть законной, т.е. не должна нарушать юридических обязанностей, установленных предписаниями правовых норм, входящих либо в содержание правоспособности, либо в содер­жание конкретного правоотношения. В противном случае сделка признается не­действительной как противоречащая закону.

Недействительной будет сделка, если она совершена вообще без цели, только для вида. Например, мнимая. С другой стороны, цель сделки всегда должна быть осуществима как фактически, так и юридически. Сама неосуществимость может быть первоначальной, т.е. существовавшей на момент заключе­ния сделки, и последующей, возникшей после совершения сделки. Стороны мо­гут заранее знать о неосуществимости сделки, но прибегают к такому способу, дабы скрыть свои истинные намерения.

Что касается юридической неосуществимости сделки, то это касается требований законности цели сделки. Например, недействительность сделки, совершенной с целью, противной основам правопорядка и нравственности (ст. 169 ГК).

Конечной целью сделки является удовлетворение материальных потребностей, к достижению которых сознательно или бессознательно стремится че­ловек. Человек может преследовать несколько целей, заключая сделку. Общая цель складывается во множестве непосредственных конкретных целей, отдель­ных обязательственных отношений, направленных на удовлетворение матери­альных и культурных потребностей всего народа в целом и его отдельного гражданина⁰.

Поскольку сделка - есть действие волевое, то для действительности сделки , для ее самого существования необходимо наличие воли, и проявление этой воли вовне. Без воли не может быть сделки, ибо воля составляет само ее суще­ство⁰, Способы выражения воли могут быть строго указаны законодателем, мо­гут быть определены предварительным соглашением сторон, обусловлены предложением стороны - инициатором сделки, и, наконец, стороны могут быть абсолютно свободны в выборе того или иного способа изъявления воли.

ГК исходит из презумпции совпадения воли и волеизъявления, что придает устойчивость гражданско-правовым отношениям, поскольку юридические последствия законодатель связывает только с волеизъявлением, то есть с внеш­ним оформлением внутренней воли сторон. Но поскольку воля участников сделки свободна и охраняется законом (ст.1 ГК), то предпочтение отдается внутренней воле, если та распознаваема. И поэтому в случаях, когда имеется только видимость воли, только внешнее изъявление, при отсутствии самой воли (ст. 170 ГК ) или когда воля была дефектна (ст.179), то сделка признается недей­ствительной.

1.2 Условия действительности сделок

Недействительной признается сделка, не способная породить желаемые сторонами последствия, но при определенных условиях порождающая нежелательные последствия. Последние представляют собой определенные санкции, вызванные противоправным характером действий лица.

Статья 166 ГК РФ воспроизводит традиционное деление недействительных сделок на оспоримые и ничтожные.

Оспоримой является сделка недействительная в силу решения суда. Ничтожной же признается сделка, недействительная сама по себе независимо от решения суда. В случаях, когда закон признает сделку ничтожной, функция суда обычно состоит только в применении к ней предусмотренных в законе последствий. Вместе с тем если в суде будет все-таки возбужден спор, предметом которого служит одно лишь признание сделки ничтожной (например, вследствие нарушения формы и до того, как сделка будет исполнена), суд все же, руководствуясь общими нормами гражданского или соответственно арбитражного процесса, должен принять исковое заявление и вынести решение по существу заявленного требования.

Есть и еще некоторые различия между указанными видами недействительных сделок. Одно из них состоит в том, что ничтожная сделка недействительна с самого начала ее совершения, в то время как оспоримая в зависимости от решения суда признается недействительной с момента ее заключения либо вынесения решения суда. Различие состоит и в том, что спор о ничтожности сделки и ее последствиях может возбудить любое лицо, в то время как оспоримая сделка признается недействительной только по заявлению заинтересованного лица, в роли которого может выступать и тот, кто совершил сделку, и третье лицо (так, при определенных условиях оспаривать действительность сделки, совершенной арендодателем с покупателем арендованного имущества, может арендатор).

В гражданском кодексе РФ ничтожными названы сделки, недействительные по основаниям, которые указаны в ст. 144, 165, 168, 169, 170-172 ГК.

Помимо указанных ничтожными признаются сделки, предусмотренные гражданским кодексом в ст. 22 (полный или частичный отказ гражданина от правоспособности и дееспособности и другие сделки, направленные на ограничение правоспособности и дееспособности), п. 3 ст. 71 (отказ от права или ограничение права участника полного товарищества знакомиться с документацией по ведению дел товарищества), п. 3 ст. 75 (соглашение об ограничении или устранении ответственности участника полного товарищества), п. 2 ст. 77 (соглашение об отказе от права выйти из полного товарищества), п. 2 ст. 188 (соглашение об отказе в любое время представляемого от отмены выданной доверенности), п. 2 ст. 346 (соглашение об ограничении права завещать заложенное имущество), п. 2 ст. 401 (соглашение об ограничении размера ответственности должника по договору присоединения или иному договору, в котором кредитором выступает гражданин-потребитель) и др.

В то же время ряд статей ГК исходит из того, что указанные в них сделки являются оспоримыми. Соответствующие положения содержатся главным образом в статьях главы о сделках. Из статей, находящихся за пределами этой главы, могут быть упомянуты п. 1 ст. 349, относящийся к соглашению об удовлетворении требований залогодержателя без обращения в суд, либо ст. 449, допускающая оспаривание действительности торгов, совершенных с нарушением правил.

В литературе неоднократно ставился вопрос, относятся ли недействительные сделки к той группе юридических фактов, которые именуются сделками, или они должны занимать самостоятельное место системе юридических фактов. Впервые этот вопрос был поставлен И.С. Перетерским, который писал: "Сделка есть действие, дозволенное законом, действие, хотя и вызывающее юридиче­ские последствия, но не пользующееся охраной закона не являются сделками. Если действие имеет вид сделки, но направлено против закона или в обход за­кона, то оно не является сделкой"⁰.

Точка зрения Перетерского И.С. была поддержана Агарковым М.М., который, указывая на деление юридических фактов в системе юридических фактов на правомерные и неправомерные, относил сделки к первым. Затем он пред­ложил именовать сделками лишь те волеизъявления, которые достигают того правового результата, на который были направлены действия. Для недействи­тельных сделок Агарков предложил термин волеизъявление⁰.

Таким образом, Перетерский И.С. и Агарков М.М. смотрят на недействительные сделки как на такие юридические факты, которые по сути дела сделка­ми не являются. Подобные взгляды на то, что "термин сделка должен быть со­хранен только для правомерных сделок, вызывающих тот правовой эффект, на достижение которого они были направлены", разделяет Толстой Ю.К. в своей работе⁰.

Иной точки зрения придерживается Новицкий И.Б., который ставил правомерность одним из основных моментов сделки, «...действия, составляющие содержание сделки должны выдержать проверку, оценку со стороны государст­ва; государство должно признать данного рода действия соответствующими своим интересам или хотя бы не противоречащим своим интересам. В этом именно смысле сделка есть действие дозволенное, не воспрещенное» ⁰. Конкрет­ное правоотношение возникает из жизненных потребностей, но их правовой характер обусловлен содержанием действующего права. Правомерность не только определяет последствия, но является необходимым признаком сделки. Нельзя рассматривать правомерность как признак лишь правомерных действий. Сдел­ка как юридическое действие всегда правомерна, ибо правомерность характер­ный признак сделки как типа определенных гражданско-правовых отношений. Например, никто не будет отрицать, что договор дарения - правомерное дейст­вие и как тип гражданско-правовых отношений не воспрещается. Если же сто­роны преследуют иные цели, нежели безвозмездный акт передачи имущества, то сделка не получает юридической силы и признается недействительной. Недействительные сделки, запрещенные законом, представляют собой нарушение права. Тем не менее, они не перестают быть сделками, и в качестве правонару­шения понимаемы быть не должны.