56

1. Федеральное агентство по образованию

Государственное образовательное учреждение высшего

профессионального образования

«Тихоокеанский государственный университет»

Дальневосточный юридический институт

Кафедра Государственно-правовых дисциплин

Специальность 021100 «Юриспруденция»

Допустить к защите

Директор ДВЮИ, д.ю.н., профессор

Лончаков А.П.________________

«_____» ________________2006 г.

Правовое регулирование обеспечения правомерности и законности сделок с недвижимостью

Дипломная работа

ВКР 010420431

Студент

заочного ускоренного обучения

гр. Юу - 1 _______________ Рысаков А.С.

Руководитель

преподаватель кафедры гражданского права и

предпринимательской деятельности _______________ ___________

Консультант

главный специалист отдела продажи государственного имущества

КГУ «Фонд имущества Хабаровского края» ______________ ___________

Хабаровск – 2006

РЕФЕРАТ

Выпускная квалификационная работа содержит пояснительную записку на 133 листе формата А4, включающую 119 литературных источников, 4 приложения.

ПРАВОВОЙ РЕЖИМ НЕДВИЖИМОСТИ, НЕДВИЖИМОСТЬ, СДЕЛКИ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ, МЕХАНИЗМ ОБЕСПЕЧЕНИЯ ПРАВОМЕРНОСТИ И ЗАКОННОСТИ СДЕЛОК С НЕДВИЖИМОСТЬЮ, ПРАВОВЫЕ СРЕДСТВА ОБЕСПЕЧЕНИЯ СДЕЛОК С НЕДВИЖИМОСТЬЮ

Объект исследования – механизм обеспечения правомерности и законности сделок с недвижимостью.

Целью работы является проведение теоретического анализа межотраслевого подхода в правовом регулировании сделок с недвижимостью, и выявление и раскрытие сущности специфического механизма обеспечения правомерности и законности сделок с недвижимостью.

В данной работе рассмотрены правовое регулирования сделок с недвижимостью, которое представляет собой, с точки зрения системы права, межотраслевое регулирование, состоящее из нормативно-правовых актов, входящих как в систему частного права, так и в систему публичного права. Выявлены также «регулятивная» и «охранительная» направленность права в правовом регулировании общественных отношений в данной сфере. Разработаны теоретические основы механизма обеспечения сделок с недвижимостью и раскрыта его структура.

СОДЕРЖАНИЕ

Введение 7

1. Теоретические аспекты правового регулирования обеспечения правомерности и законности сделок с недвижимостью 11

2. 1.1 Историко-правовой анализ возникновения представлений о недвижимости как объекта права 11

1.2 Правовой режим недвижимости 16

1.3 Регулятивные и охранительные функции права в правовом регулировании сделок с недвижимостью 22

1.4 Понятие и юридические признаки недвижимого имущества 30

1. 1.5 Особенности совершения сделок с недвижимым имуществом: частноправовые и публично-правовые начала 52

2 Механизм обеспечения правомерности и законности сделок с недвижимостью 65

2.1 Понятие и структурные элементы механизма обеспечения правомерности и законности сделок с недвижимостью 65

2.2 Сравнительно – правовой анализ законности и правомерности 70

2.3 Система органов, осуществляющих обеспечение правомерности и законности сделок с недвижимостью. Правовые и организационные принципы их взаимодействия 80

2.4 Правовые средства обеспечения правомерности и законности сделок с недвижимостью 108

2.5 Правовые проблемы эффективности механизма обеспечения правомерности и законности сделок с недвижимостью 115

Заключение 129

Список использованных источников 130

Приложение А Правовое регулирование сделок с недвижимостью (межотраслевое построение)

Приложение Б Структура механизма обеспечения правомерности и законности сделок с недвижимостью

Приложение В Субъекты механизма обеспечения правомерности и законности сделок с недвижимостью

Приложение Г Структура органов и должностных лиц, осуществляющих государственную регистрацию прав и сделок с недвижимостью

ВВЕДЕНИЕ

Трудно переоценить значимость недвижимого имущества для политической, экономической и правовой системы любого организованного общества. Как для товаропроизводительных отношений, так и для правового регулирования имущественного оборота исключительно недвижимость, несмотря на периодически приобретающую определенную значимость производную группу нематериальных объектов (имущественные права, деньги, ценные бумаги и т.д.), всегда была и остается стержнем и высшим смыслом какой бы то ни было государственности. Для публичного права земля, ее поверхность, в том числе покрытая лесом или водой, земля, отчасти даже разделенная на условные участки с относительно различным правовым положением (режимом), всегда является территорией государства. «Территория не только существеннейший производительный капитал нации; она - место для ее жизни, она в подлинном смысле «дом» нации, дом, в котором она живет всеми сторонами своего существования»./ /

Стремление же гражданина (юридического лица) стать обладателем недвижимого имущества - не только суть социально-психологических стремлений отделить себя как индивида от власти и государства, но и единственный такого непереоценимого уровня и значимости экономико-правовой способ включения субъекта в цивилизованный и свободный предпринимательский оборот, обеспечивающий истинное духовное и имущественное процветание.

Таким образом, недвижимость как объект гражданских прав, представляет собой меру свободы, часть «суверенитета» субъекта права и некую форму обособленности правового положения субъекта выражающуюся в принадлежности конкретных прав и обязанностей по отношению к конкретным объектам недвижимости.

Данная работа, представляет собой теоретико-практическое исследование темы, имеющей в российской правовой действительности особое и актуальное значение в силу постоянно «растущего» оборота недвижимости, что требует в свою очередь адекватного правового регулирования, в целях обеспечения прав всех участвующих в данных правоотношениях лиц, и поддержки стабильности в указанной области общественных отношений.

К сожалению, в России особая актуальность исследуемой темы вызвана не только проблемами теоретического характера, но и проблемами практическими, связанными с обеспечением сделок с недвижимостью в такой степени, когда требуется зачастую сохранение жизни контрагента, либо его независимости и самостоятельности как стороны в договоре, и т.д.

В связи с этим хотелось бы отметить, что правовое регулирование объектов недвижимости в части «регулятивной направленности» в значительной степени выстроено в области частного права, с незначительным преобладанием публичности. Что же касается «охранительной направленности» в правовом регулировании, то этот аспект достаточно глубоко исследован, и поиски не прекращаются по сей день, цивилистами (за что огромное им спасибо и низкий поклон), в рамках отраслей частного права. Но практически ни как не изучен представителями публичного права, что само по себе является странным.

Необходимость изучения «охранительной направленности» права в правовом регулировании оборота объектов недвижимости «диктует сама жизнь», в том смысле и в той степени, когда необходимо найти, классифицировать и внедрить в практику эффективные правовые средства охраны и защиты права собственности, иных вещных и обязательственных прав. Автор данной работы, имеет ввиду, именно концепцию построения и использования эффективного правового инструментария, в том числе уже имеющегося. В данном случае, речь идет не о вторжении в цивилистику, а на базе цивилистических представлений создать публично-правовую систему охраны и защиты прав на недвижимость, причем используя инструменты, разработанные и использующиеся в рамках частного права.

Автор хочет сразу предостеречь тех, у кого может сложиться мнение о том, что предлагаемая работа будет иметь целью соединение частных и публичных начал в сторону преобладания публичных с параллельным вторжением в частную сферу. Нет, это не так.

Конституционные гарантии прав собственника, принципы единства экономического пространства, свободы перемещения товаров, услуг и финансовых средств, поддержки конкуренции и свободы экономической деятельности не могут быть реализованы иначе, чем утверждением в государственной деятельности, судебной практике, повседневной жизни людей принципиальных, кристаллизирующихся тысячелетиями идей частного права. Основные начала гражданского законодательства, возносящиеся, по существу, в главенствующие частноправовые принципы, обеспечиваются не только юридическим их провозглашением (ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации; далее - ГК РФ), но и гарантированным прочным правом собственности, в том числе стабильным, уверенным и защищенным вещным обладанием участниками имущественных отношений недвижимым имуществом./ /

Исходя из этого, автор данной работы, представит исследование, целью которого будет поиск системы органов публичного права и правовых средств обеспечения законности при обороте объектов недвижимости, но ни в коем случае не смешивание публичного и частного в одно целое. Каждое правовое направление (частное или публичное) имеет свое строго определенное место в системе права. В общем и целом, конституирующей целью исследования выступает именно поиск публично-правовых средств обеспечения сделок с недвижимостью, опирающихся именно на частноправовые средства. Причем, обратите внимание, речь идет именно о поиске, т.е. среди уже существующих, а не о создании новых.

Таким образом, вся суть работы заключается в поиске баланса в правовом регулировании оборота недвижимости, с целью обеспечить этот самый оборот публично-правовыми средствами именно «охранительной направленности» там, где оказывается бессильным право частное.

1 Теоретические аспекты правового регулирования обеспечения правомерности и законности сделок с недвижимостью

1.1 Историко-правовой анализ представлений о недвижимости как объекта права

Наиболее полно, исследуя воззрения многих юристов различных исторических эпох, историю возникновения недвижимости как объекта права, отразил С.А. Степанов. Поэтому в большей степени, хотелось бы процитировать этого замечательного ученого.

Редкое современное исследование в цивилистике не содержит более или менее подробного воспроизведения основных положений Римского частного права, ранее изложенных в научных и учебных произведениях. Обширный эмпирический материал, производные комментарии и обобщения специалистов теории и истории римского права позволяют, не останавливаясь подробно на аргументации отдельных, ранее обоснованных в литературе заключений, сформулировать принципиальные, отправные для раскрытия последующего материала историко-правовые позиции.

В целом римское право не придавало естественному делению вещей особую юридическую значимость, столетиями вырабатывая систему объектов гражданских прав в целом (вещей телесных и бестелесных). Классификация вещей на движимые и недвижимые (res mobiles и immobiles) констатировалась лишь в редких источниках. Исследователи права того периода только предполагают, что древние юристы к недвижимым вещам относили такие вещи, перемещение которых без вреда для их субстанции недопустимо. Это земля (solum) и всякая ограниченная часть территории (fundus, praedium). Иные вещи, прочно прикрепленные к земле, по римскому воззрению, не являлись самостоятельными вещами, а считались составными частями почвы, а потому принадлежали собственнику земли.

После первоначального продолжительного и весьма затруднительного периода развития юридической мысли древних восторжествовал подлинный прообраз современного объекта недвижимого имущества - земельного участка. Право частной собственности на землю сформировалось в Италии еще во времена императоров, во всяком случае, на бывших принадлежавших государству пашнях, которые формально до Домициана не принадлежали частным владельцам. Именно для обозначения этого права (права на недвижимый объект, а в дальнейшем - на любую пригодную для этого вещь) юристы формулируют понятие, которое причисляют к своим самым большим достижениям. Это понятие – «право собственности» - рассматривает движимое и недвижимое имущество ни в коем случае не под старым обозначением «rei dominium». Первичное и производное приобретение становится одинаковым, право собственности, в первую очередь на недвижимую вещь, отделяет частного собственника от государства и делает его непосредственным властелином вещи. Выведение этого простого юридического понятия (абсолютного права собственности) было таким же огромным прорывом по сравнению с примитивным правом фактического обладания в античности, как впоследствии, через многие столетия, стимулом и рычагом упразднения феодальной связанности земли.