31547 (Право собственности на землю в Российской Федерации на современном этапе), страница 5

Российское земельное законодательство расширило круг субъектов права частной собственности (граждане РФ, лица без гражданства, иностранные граждане, различные организации - международные, отечественные, иностранные, общественные организации, совместные предприятия), однако право частной собственности иностранных физических и юридических лиц существенно ограничено, например, тем, что они не могут быть собственниками земельных долей.

На лиц, имеющих земельные участки на праве частной собственности, возлагается ряд обязанностей, например, своевременность оплаты земельного налога, своевременно предоставлять. Они должны в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации своевременно платить земельный налог, эффективно использовать землю руководствуясь ее целевым назначением, а также представлять в государственные органы сведения о состоянии и использовании земель (ст.53 ЗК РФ).

Право частной собственности возникает в результате совершения различных сделок (например, купли-продажи земельных участков, приватизации, мены, дарения, наследования, ипотеки), оно удостоверяется свидетельством о государственной регистрации права частной собственности, выдаваемым учреждениями юстиции и возникает с момента такой регистрации.

Общая собственность существует в двух видах: в виде долевой собственности и в виде совместной. В первом случае каждому сособственнику определяется и фиксируется в соответствии с персональным регистрационным документом (свидетельством о регистрации права собственности) его доля. Во втором случае доля каждого не определяется (ст.244 ЗК РФ).

Введение права частной собственности на землю, во-первых, выступило основой фермеризации российского сельского хозяйства, во-вторых, породило так называемую "паявизацию", то есть бесплатную раздачу сельскохозяйственными предприятиями земельных имущественных паев, в-третьих, стало стимулом быстрого развития личного подсобного хозяйства.

И хотя сегодня лишь небольшая группа экономистов утверждает, что рациональные земельные отношения могут быть выстроены на базе государственной собственности на все земли в обществе, частная собственность нашла выражение и развитие в ряде законов. На аргументы противников введения частой земельной собственности следует обратить внимание, так как они свидетельствуют о существовании негативных моментов в содержании этой категории.

Так, противники введения частной собственности на землю еще на заре реформ заявляли, что раскрыть экономический потенциал крестьянина, коллектива сельхозпредприятия вполне можно, предоставляя землю в пожизненную аренду с правом наследования. Главное не в том, утверждали они, каким образом земля закреплена, а как она используется, предоставлена ли возможность всем хозяйствующим на земле субъектам самостоятельно определять структуру производства, объемы и ассортимент продукции, устанавливать цены, приобретать на рынке средства производства и так далее. К тому же нельзя не учитывать того обстоятельства, что у российского крестьянина сильны традиции общественной (коллективной) собственности, равенства, взаимопомощи, которые уходят корнями в дореволюционные времена.

В числе аргументов противников частной собственности на землю в сельском хозяйстве были такие: частная собственность приведет к дроблению земли, социально-экономической дифференциации деревни, сдерживанию научно-технического прогресса в сельском хозяйстве, так как часть средств, которая могла бы пойти на инвестиции, должна отвлекаться на приобретение земли.

Еще один важный аргумент - это то, что монополия частной земельной собственности поднимает цены на сельскохозяйственную продукцию, накладывая таким образом дань на все общество.

Частная собственность затрудняет переход земли из рук в руки, в определенной мере тормозит приспособление землепользования к условиям рынка, закрепляет землю в руках тех, кто ее неэффективно использует.

Нельзя не учитывать и того, что при частной собственности и купле-продаже земли возникнут спекуляция землей, отмывание "грязных денег", а при высокой инфляции в России - инфляционный спрос на земельные участки.

Можно было бы и дальше продолжать аргументацию противников введения частной собственности на землю в аграрном секторе, но даже эти аргументы достаточно убедительно показывают возможность сохранения государственной собственности на сельскохозяйственные земли и в новой капиталистической экономической системе.

В дискуссии по вопросу перехода земли в частную собственность победили, как известно, сторонники введения частной собственности и купли-продажи земли. В программе земельно-аграрной реформы в России было определено, что главная причина низкой эффективности сельскохозяйственного производства как раз заключается в отсутствии частной собственности на средства производства и прежде всего на землю.

Исходя из этого, основными задачами реформы в сельском хозяйстве были названы приватизация земли и реорганизация колхозов и совхозов.

Земельная реформа в РФ исходила из принципа социальной справедливости (известный лозунг "Все поделить!"), а не экономической эффективности: земля была разделена между работниками сельскохозяйственных предприятий на условные земельные паи, значительное количество паев получили пенсионеры и работники сельской социальной сферы, хотя было вполне очевидно, что работать на земле две последние группы вряд ли смогут, что и произошло на деле.

Результатом стало то, что только 20% собственников земли реально на ней работают, а 80% - всякое "социальное окружение".

Противники частной земельной собственности оказались правы: "паявизация" обезземелила крупные сельскохозяйственные структуры, производящие основную массу сельскохозяйственной продукции: лишь 2% крестьян вышло из колхозов и совхозов и образовало фермерские хозяйства. Владельцы земельных долей передали в аренду 56,1 млн. гектаров (48,3%), остальные земли используются сельхозпредприятиями без надлежащего юридического оформления.

Следует согласиться с Ю.Г. Жариковым 35 в том, что начавшиеся в Российской Федерации процессы по передаче части государственных земель в частную собственность показывают, что частная собственность (во всяком случае, на современном этапе) является производной от государственной. Это выражается не только в формальной "передаче титула" от государства частным собственникам, но и в том, что вновь возникающее право частной собственности уступает по своему объему праву государственной собственности. Государственные органы определяют целевое назначение не только отдельных участков государственной земли. То же самое они делают и в отношении частных земель. Право государственной собственности на землю распространяется и на недра земли. Для частной собственности такое распространение ограничено, оно не затрагивает наиболее ценных видов полезных ископаемых.

Практика в наши дни показывает, что частная собственность на землю нуждается в государственной поддержке и в какой-то мере опеке, что связано в первую очередь с экологическими последствиями неправильной эксплуатации земли. Отечественный и зарубежный опыт регулирования частной собственности, безусловно, учитывается в земельном законодательстве.

Глава 3. Проблемные вопросы регулирования прав собственности на землю

3.1 Право собственности как один из регуляторов земельного рынка (на примере Новосибирского района Новосибирской области)

Наиболее остро в наше время стоят вопросы правового регулирования земель сельскохозяйственной категории. Эта категория земель является наиболее ценной и имеет особую значимость в народном хозяйстве страны, так как она является главным средством производства сельскохозяйственной продукции.

Теоретически при разработке закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения законодателям нужно было пройти ряд этапов, включающих в себя: законодательное уточнение понятия земель сельскохозяйственного назначения, проведение повсеместной инвентаризации и бонитировки, ужесточение процедуру перевода сельскохозяйственных земель в другие категории и повышение действенность механизмов контроля целевого использования таких земель. Но данная поэтапность не была учтена, и в 2002 году Госдума приняла Федеральный закон "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".

После принятия Земельного кодекса и Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" главная проблема для Российской Федерации состоит в том, чтобы земельный рынок стал действительно земельным и действительно рынком.

В последнее время в экономической литературе дано более полное определение рынка земли. Земельный рынок - это часть системы земельных отношений, регуляторами которой является право собственности (владение, пользование, распоряжение), возможность передачи этого права (аренда, продажа, залог и так далее), конкуренция (свободный выбор участника), денежная оценка и свободно складывающиеся цены на землю.

На некоторые особенности рынка земли следует обратить внимание. Земля - специфический предмет рыночных отношений, во-первых, потому что через систему рыночных отношений в каждый данный период времени проходит небольшая часть земельного фонда; во-вторых, потому что земля закладывается, сдается в аренду и продается на определенных условиях; в-третьих, потому что большинство земельных участков редко меняет своего собственника.

Условиями существования земельного рынка являются следующие:

любой участок земли рано или поздно может получить нового собственника;

каждый земельный участок имеет свою цену.

Принципиальное значение для формирования рынка земли имеют два момента:

1. закрепление права собственности на все земли в обществе, так как участниками рыночных отношений могут быть только собственники земельных участков;

2. инвентаризация земельного фонда, так как пока земельные участки не будут физически точно определены и зарегистрированы, вступить в отношения купли-продажи невозможно.

Поэтому развитие земельного рынка в регионах должно начинаться с инвентаризации земель и с индивидуального закрепления права собственности на все без исключения земли, чтобы, вступая в рыночные земельные отношения, каждый знал, каков его статус по отношению к земле, которой он пользуется, распоряжается, владеет.

После принятия ЗК РФ и Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" главная проблема для Российской Федерации состоит в том, чтобы земельный рынок стал действительно земельным и действительно рынком.

В Новосибирской области в отношении земель сельскохозяйственной категории действует принятый Закон "Об использовании земель на территории Новосибирской области". Он устанавливает основные положения по использованию земель всех категорий на территории Новосибирской области, определяет полномочия органов государственной власти области и местного самоуправления в сфере использования земель, порядок предоставления, прекращения и ограничения прав на земельные участки, находящихся в собственности области или муниципальных образований.

Закон Новосибирской области от 30 декабря 2003 года № 162-ОЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения на территории Новосибирской области" регулирует отношения, связанные с владением, пользованием, распоряжением земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения на территории Новосибирской области, определяет правила, применяемые к обороту земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки - сделкам, результатом совершения которых является возникновение или прекращение прав на земельные участки и доли в праве общей собственности на земельные участки, определяет условия предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также изъятия их в государственную или муниципальную собственность в соответствии с федеральным законодательством.

Действие настоящего Закона не распространяется на земельные участки, предоставленные гражданам для индивидуального жилищного, гаражного строительства, ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства, животноводства и огородничества, а также на земельные участки, занятые зданиями, строениями, сооружениями. Оборот указанных земельных участков регулируется Земельным кодексом Российской Федерации.

В плане практического осуществления мероприятий по формированию рынка земли в Новосибирском районе в 2007 году было продано 215 земельных участков общей площадью 114,393 га на общую сумму 5414396 рублей. В 2008 году было продано 365 земельных участков общей площадью 519,9128 га на общую сумму 8580366,74 рублей. Большое число участков было выкуплено собственниками зданий, строений, сооружений, которые находятся на данных землях, для их обслуживания, что увеличивает количество плательщиков земельного налога. В представленной ниже таблице 3.1 приведены сведения о количестве предоставленных земельных участков в муниципальных образованиях, входящих в состав Новосибирского района.

Таблица 3.1 - Количество земельных участков, предоставленных в собственность администрацией Новосибирского района за период с 01.01.2009 г. по 31.12.2009 г.

Как видно из представленной ниже таблицы 3.2 доходы от пользования земельными ресурсами бюджетов муниципальных образований Новосибирского района поступают неравномерно. Следовательно, затруднено эффективное планирование доходной части бюджета. А ведь земельные ресурсы должны являться основой независимости муниципального образования в части собственного финансирования.