К обременениям, прямо предусмотренным действующим гражданским законодательством, можно отнести сервитут, ипотеку, доверительное управление, аренду. Как известно, не все считают залог, доверительное управление и аренду вещными правами. Подобная позиция не соответствует закону, поскольку им предусматривается государственная регистрация таких обременении как прав на недвижимое имущество и отдельно - государственная регистрация соответствующих сделок с недвижимым имуществом. Хотя следует признать, что причина расхождений имеет более глубокие корни, чем это может показаться на первый взгляд. По нашему мнению, не существует никакого особого вещного права аренды, ни особого права доверительного управления. Речь идет о том, что соответствующие сделки порождают особые вещные права, в числе которых право владения, право пользования, право распоряжения, которые конечно же являются вещными правами в отношениях со всеми третьими лицами. Но эта проблема требует отдельного обсуждения.

Наряду с этим существуют ограниченные вещные права, которым не соответствует ни одно из известных гражданскому праву понятий: права учреждений на имущество, полученное от разрешенной предпринимательской деятельности ("самостоятельное распоряжение"); незаконное добросовестное владение, права членов семьи собственника, нанимателя на жилое помещение; право пожизненного пользования жилым помещением. Кроме того, существуют вещные права, формально не относящиеся к числу обременении, но по существу своему представляющие особую разновидность производных, зависимых вещных прав, обременяющих право собственности. В числе таких обременении право хозяйственного ведения и оперативного управления, регистрируемые в качестве самостоятельных вещных прав на государственное (муниципальное) имущество, а также на имущество, находящееся в частной собственности физических и юридических лиц (право оперативного управления).

Обременения могут устанавливаться либо законом, либо уполномоченными органами в порядке, предусмотренном законом, либо, наконец, самим собственником в совершаемых им сделках.

Ограничение, напротив, относится только к существующему субъективному праву на объект. Оно не приводит к установлению нового права, хотя, конечно, "обременяет" субъективное право. Но это обременение в пределах вещного права. Ограничение может устанавливаться: как по отношению к основному праву на объект, так и по отношению к дополнительному праву (обременению).

Прежде всего обращает на себя внимание многозначность термина "ограничение гражданских прав". В широком смысле под ограничениями можно понимать вообще всякие границы, пределы, установленные на основании закона для осуществления субъективного права. К.И. Скловский, например, полагает, что право собственности как частное право ограничивают из публичных интересов и предлагает различать технические ограничения (изъятие из права конкретных возможностей, ущемление полноты права собственности), общегосударственные, режимные ограничения (ограничение свободы собственника - например, установление исключительного административного порядка защиты права) и экономические ограничения (административное принуждение в сфере производства и обмена).

В теории права высказан взгляд на необходимость разграничения понятий "правовые ограничения" и "ограничения права". При этом под правовым ограничением предлагается понимать правовое сдерживание противозаконного деяния, установление в праве границ, в пределах которых действие субъектов считается правомерным, установление запретов, лишение лиц возможности действовать определенным образом и т.п. .

Ограничение права является с этой точки зрения частным случаем правовых ограничений, поскольку предполагают изменение (установление) его границ.

Одни границы установлены законом и вопрос об ограничениях в таком их понимании сводится, как правило, к вопросу о пределах субъективного права и квалификации злоупотребления правом. Так, в соответствии с общими запретами и пределами гражданского законодательства граждане должны соблюдать основы правопорядка и нравственности (ст. 169 ГК); не преступать пределы осуществления прав, установленные в ст. 10 ГК, осуществлять права разумно и добросовестно (ст. 10 ГК), не нарушать принципы гуманности в обращении с животными (ст. 137 ГК); не заниматься деятельностью, создающей опасность причинения вреда другим лицам (ст. 1065 ГК).

Тем самым общий ограничитель свободы в реализации прав заключается: во-первых, в том, что нельзя осуществлять права с намерением причинить вред другому лицу, во-вторых, в недопустимости злоупотребления правом в других формах (хотя бы оно и не имело такой цели): в-третьих, в требованиях разумности и добросовестности к лицу, осуществляющему свое право.

В гражданском законодательстве существуют также специальные запреты и пределы, адресованные определенным лицам и рассчитанные на определенные правоотношения.

Наряду с установленными в законе "едиными для всех границами осуществления субъективных гражданских прав" и закреплением общей обязанности осуществлять их надлежащим образом существуют ограничения адресного, ненормативного характера. Ими устанавливаются границы осуществления гражданского права конкретного лица. Такие ограничения являются либо следствием применения к собственнику (субъекту иного вещного права) мер воздействия уполномоченными государственными органами (арест имущества, изъятие имущества), либо результатом применения мер защиты стороной в обязательстве (удержание), либо, наконец, самоограничением вещного права (возложение).

Такова в общем, довольно схематичном виде логика соотношений обременения и ограничения вещного права. В ней сознательно не рассматривается вопрос о том, может ли обременение права считаться одновременно и его ограничением и наоборот.

Ответить на этот вопрос однозначно нельзя. Бесспорно всякие дополнительно установленные права ограничивают обладателя основного вещного права в осуществлении своих правомочий (права арендатора практически оставляют за собственником только право распоряжения и в очень ограниченных пределах право владения, как правило, совершенно лишая его возможности использовать объект).

Арендой, например, ограничивается и правомочие распоряжения, поскольку собственник в этом случае лишается возможности повторной сдачи имущества в аренду Данное обстоятельство можно считать главным основанием для расторжения второго договора аренды, поскольку арендодатель оказывается не в состоянии исполнить этот договор в части передачи имущества (ст. ст. 318, 620 ГК РФ). Напротив, нет никаких признаков, которые могли бы свидетельствовать о незаконности и соответственно ничтожности этой второй сделки. Аргументы, используемые в пользу такой оценки подобных действий в судебной практике и юридической литературе, кажутся нам лишенными доказательной силы.

Гораздо предпочтительнее в такого рода случаях выглядит предложение использовать для такого рода сделок ст. 178 и 179. Однако, как известно, эти сделки относятся к категории оспоримых, да к тому же их признание таковыми установлено в интересах потерпевшей стороны, а в нашем случае - в интересах арендаторов. То обстоятельство, что сдаваемое в аренду имущество, являлось государственной собственностью, ничего в квалификации таких действий не меняет. Поэтому суд, признавая ничтожность второго договора аренды ввиду противоречия его ст. 168 ГК РФ, не мог считать такого рода обстоятельством один только факт сдачи в аренду имущества, уже обремененного арендой. Сами же арендаторы в обоих случаях настаивали как раз на исполнении арендных договоров.

Ограничение права может выступать как возложение на его субъекта дополнительной обязанности (запрет может быть рассмотрен как абсолютная обязанность) и в этом смысле считаться его обременением. Тем не менее мы полагаем, что практический смысл разграничения этих понятий приобретает только тогда, когда под обременением мы будем понимать установление дополнительных прав на объект, а ограничениями считать сужение пределов субъективного права, не сопровождающееся установлением каких-либо дополнительных прав. С этой точки зрения к числу ограничений относится арест на имущество и залог в той части, в какой он не предоставляет залогодержателю дополнительных прав на объект.

Таким образом, по нашему мнению необходимо в составе обременении недвижимости различать обременения вещного права (дополнительные, зависимые вещные права других лиц) и ограничения вещного права как "сужение границ" вещного права конкретного лица.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Правовой институт, право собственности определяется как совокупность норм права, регулирующих отношения по владению, пользованию и распоряжению собственником принадлежащей ему вещью исключительно в его интересах и по его усмотрению, а также по предотвращению и устранению вмешательства всех третьих лиц в сферу его хозяйственного господства над такой вещью. Наличие и обоснованность «триады права собственности» сомнений не вызывает.

При определении границ права собственности граждан, надлежит исходить из присущих гражданскому праву: принципа дозволительной направленности гражданско-правового регулирования и принципа диспозитивности. Действие первого принципа означает, что гражданину при осуществлении принадлежащих ему прав, в том числе и права собственности, дозволено все, что не запрещено законом. Действие принципа диспозитивности означает, что гражданин по своему усмотрению осуществляет право собственности или не осуществляет его, сам избирает цели осуществления права и средства их достижения.

Подводя итог необходимо отметить, что право частной собственности означает, что каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами, никто не может быть лишен своего имущества иначе, как по решению суда, а принудительное отчуждение имущества в пользу государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения. В соответствии со ст. 17 ч.3 Конституции Российской Федерации осуществление права собственности не должно нарушать права других лиц.

Одно из основных прав человека и гражданина – свободное распоряжение собственностью и ее защита гарантируется законом.

Однако в части определения полномочий собственника и объектов права собственности законодательство нуждается в уточнении:

1. Собственники объектов недвижимого имущества, пользуясь тем, что круг оснований, по которым вещь может поступить в общую собственность двух или более лиц, законом практически не ограничен (п. 4 ст. 244 ГК), нередко пользуются своим правом недобросовестно. По своему усмотрению они разбивают единое право собственности на «карликовые» доли типа 1/100, 1/32 и т.п. и отчуждают их другим лицам, создавая бесчисленное множество сособственников. При этом целью такого дробления может быть не столько обладание долей в праве собственности на недвижимость, сколько обход с помощью такого обладания предписаний публичного права (миграционного, налогового и др.).

Чаще всего подобные недобросовестные действия имеют место в отношении таких объектов недвижимости, как жилые помещения и земельные участки.

В случае с жилыми помещениями нарушаются нормы жилищного законодательства, которое исходит из того, что в неделимом жилом помещении постоянно должна проживать семья собственника, а не посторонние лица. Одновременно нарушаются нормы о целевом использовании жилого помещения для проживания в нем граждан, так как «карликовая» доля в праве собственности не соответствует установленной норме жилой площади на человека. То же самое можно сказать об оказавшемся в общей собственности множества лиц земельном участке, который в результате не может использоваться в соответствии с его целевым назначением.

С учетом изложенного предлагается ввести в ст. 244 ГК норму, которая бы ограничивала возможность собственника выделять с целью последующего отчуждения долю в праве собственности, которая по своим размерам не соответствует установленной Законом норме (жилой площади, земельного участка и т.п.) либо иным образом не соответствует принципу жизнеспособности выделяемой доли. На случаи возникновения права общей собственности помимо воли собственника (наследование по закону и т.п.) это ограничение распространяться не должно, так как злоупотребление собственника своим правом в этих случаях отсутствует.