31492 (Право общей долевой собственности), страница 5

Можно выделить следующие основные подходы к решению возникающих вопросов:

I. При определении размера площади, подлежащей предоставлению во владение и пользование сособственнику, используется предусмотренный пунктом 2 ст. 247 ГК РФ принцип соразмерности предоставляемой части объекта доле собственника (точнее, количественному показателю материальных благ, причитающихся ему от использования общего имущества). Однако в целях обеспечения удобства пользования жилым помещением допускается отступление от данного принципа. Очевидно, что жилищные потребности собственника полноценно обеспечиваются лишь в том случае, если он занимает отдельное жилое помещение (комнату или несколько комнат). Предоставляемая часть дома или квартиры может быть несоразмерна доле сособственника. Соответствующее положение содержалось в подпункте б) пункта б постановления Пленума Верховного Суда РСФСР от 10 июня 1980 года № 4 «О некоторых вопросах, возникших в практике рассмотрения судами споров о выделе доли собственнику и определении порядка пользования домом, принадлежащим гражданам на праве общей собственности» ⁴⁹. Указанный подход используется и при разрешении конкретных споров. Так, М. обратилась в суд с иском к бывшему супругу Т, о разделе дома, выплате ему денежной компенсации за его долю в доме, выселении ответчика, сославшись на то, что его 1/16 доля не может быть выделена в натуре. Т. предъявил встречный иск об определении порядка пользования домом, указав, что часть дома, которой они с М. пользуются в течение более 20 лет, состоит из двух комнат размером 9,6 и 12,5 кв. м, кухни, подвала и тамбура. Решением Кисловодского городского народного суда признано право собственности М. на 1/4 домовладения с выплатой Т. 3750 руб. за его долю в доме; во встречном иске отказано. Президиум Ставропольского краевого суда судебные постановления отменил, указав, что сособственнику может быть передано в пользование помещение большее по размеру, чем ему причитается⁵⁰.

Таким образом, как следует из приведенных выше судебных актов, то обстоятельство, что в пользование собственнику передается помещение, превышающее его долю, не является поводом для отказа в иске об определении порядка пользования домом.

Несоразмерность выделенных помещений доле сособственника устраняется следующими способами:

1. взысканием с сособственника, пользующегося помещением, большим по размеру, чем причитается на его долю, компенсации в пользу других собственников;

2. переоборудованием и перепланировкой жилого дома (квартиры);

3. приведением количественных показателей, характеризующих объем материальных благ, причитающихся каждому сособственнику, в соответствие с установленным порядком пользования.

Как указывалось в постановлении Пленума Верховного суда РСФСР от 10 июня 1980 г. № 4 «О некоторых вопросах, возникших в практике рассмотрения судами споров о выделе доли сособственнику и определении порядка пользования домом, принадлежащим гражданам на праве общей собственности», если в пользование сособственника передается помещение большее по размеру, чем причитается на его долю, то по требованию остальных сособственников с него может быть взыскана плата за пользование частью помещения, превышающей долю. В правовой литературе существуют различные точки зрения относительно правовой природы указанных платежей. Так, Г.П. Батуров, В.Ф. Маслов считают, что в этом случае осуществляется взыскание периодических платежей в виде квартирной или арендной платы⁵¹. По мнению С.Г. Певницкий, речь идет о компенсации не предоставленного владения и пользования⁵². Представляется не вполне обоснованным использование в данном случае понятия квартирной (наемной) или арендной платы, поскольку указанные платежи могут осуществляться только при наличии предусмотренного законом основания — договора найма или аренды. Применение к взаимоотношениям сособственников по владению и пользованию общим имуществом норм об указанных договорах по аналогии недопустимо в силу различной юридической природы соответствующих отношений. В договоре найма или аренды одной из сторон - наймодателем - является собственник имущества, а другой стороной - нанимателем - лицо, не имеющее каких-либо иных прав на это имущество, кроме прав, предоставленных ему по договору ни один из собственников не может рассматриваться в качестве нанимателя, поскольку они являются собственниками всего общего имущества, в том числе и той его части, которая превышает размер доли участника. Поэтому наиболее правильно говорить именно о компенсации не предоставленного владения и пользования, как это делает В.А. Белов. В ст. 247 ГК РФ также говорится о праве участника общей долевой собственности требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации. Что касается размера указанной компенсации, то он определяется исходя из соответствующих ставок квартирной или арендной платы. Указанный подход традиционно применяется в судебной практике⁵³.

Однако, как отмечается в правовой литературе, рассматриваемый выше способ устранения несоразмерности предоставленного во владение и пользование помещения доле в праве собственности не является оптимальным. Расхождение между фактически используемой площадью и размером доли снижает стоимость доли и тем самым существенно ущемляет интересы соответствующего собственника. Поэтому на практике судом чаще применяются такие способы устранения несоразмерности, которые позволяют обеспечить соответствие размера используемой площади доле участника в праве собственности на жилое помещение. Одним из таких способов является внутреннее переоборудование или перепланировка жилого дома (квартиры): соединение или разделение комнат, превращение нежилого помещения в жилое, изолированного в неизолированное, расширение комнат за счет мест общего пользования и т.п. Такое переоборудование может быть разрешено судом только при наличии положительного заключения органов местного самоуправления, в компетенцию которых входят вопросы градостроительства и архитектуры. Привлечение указанных органов к участию в деле в случае рассмотрения судом вопроса о возможности перепланировки или переоборудования общего жилого помещения является обязательным, поскольку указанные действия могут производиться только при условии соблюдения строительных норм и правил. В этом случае соответствие между фактически используемыми помещениями и размером долей достигается за счет внутреннего изменения самого объекта, его технических характеристик.

Однако не каждое помещение можно перестроить без ущерба для его технического состояния. Поэтому суды нередко применяют другой способ приведение размера долей в соответствие с установленным порядком пользования. По мнению В.А. Фогеля, такой способ урегулирования спорных отношений противоречит принципу неприкосновенности собственности, поскольку в этом случае суд лишает собственника в определенной части принадлежащих ему прав на общее имущество⁵⁴. Данная точка зрения представляется необоснованной, так как участники долевой собственности обладают одинаковыми правами независимо от размера доли, то есть объема материальных благ, причитающихся каждому собственнику от использования общей вещи. Возможность такого «перераспределения долей» обусловлена тем, что, как указывалось выше, размер долей может составлять сферу договора и изменяться соглашением сторон или решением суда. По мнению В.Ф. Маслова, в этом случае наряду с разделом пользования осуществляется частичный выдел доли. Как считает Г.П. Батуров, речь должна идти о частичном выкупе доли⁵⁵. Следует согласиться с последней точкой зрения, поскольку термин «выдел» традиционно применяется в законодательстве, судебной практике и правовой литературе в тех случаях, когда имеется в виду прекращение права собственности участника на общее имущество, а в рассматриваемом случае право собственности всех участников на общую вещь сохраняется. На основании соответствующего решения суда между сособственниками совершаются сделки, аналогичные так называемой купле-продаже части доли. При этом лицо, доля которого увеличивается за счет другого лица, выплачивает последнему единовременную компенсацию, размер которой определяется судом.

Следует отметить, что действующее законодательство предусматривает только один способ устранения несоразмерности используемых помещений и доли в праве собственности - взыскание с сособственника, пользующегося помещением, большим по размеру, чем причитается на его долю, компенсации в пользу других сособственников (ст. 247 ГК РФ). Однако два других способа широко применяются на практике, и их использование представляется обоснованным как с практической, так и с теоретической точки зрения. Поэтому целесообразно дополнить пункт 2 ст. 247 ГК РФ абзацем следующего содержания: «Несоразмерность части имущества, предоставляемой сособственнику во владение и пользование, его доле может быть устранена путем приведения размера долей в соответствие с установленным порядком пользования, с выплатой участнику остальными сособственниками компенсации за уменьшение размера доли, а также путем переоборудования общего имущества» ⁵⁶.

2. При установлении порядка пользования домом предоставленное каждому сособственнику помещение может быть неизолированным. Указанное положение было закреплено в подпункте б) пункта 6 постановления Пленума Верховного суда РСФСР от 10 июня 1980 г. № 4 «О некоторых вопросах, возникших в практике рассмотрения судами споров о выделе доли сособственнику и определении порядка пользования домом, принадлежащим гражданам на праве общей собственности». Термин «изолированное жилое помещение» используется в ст. 673 ГК РФ. При этом отдельный вход может выходить как на улицу, так и сообщаться с местами общего пользования дома или квартиры⁵⁷. Указанный подход используется и судебной практикой. Так, В. обратилась в суд с иском к бывшему мужу Н. об изменении договора найма жилого помещения. Она просила выделить ей с ребенком в пользование комнату площадью 18,5 кв. м, а ответчику - изолированную комнату площадью 9,8 кв. м с заключением самостоятельных договоров найма жилого помещения. Решением Октябрьского районного народного суда г. Самары иск удовлетворен. Президиум Самарского областного суда удовлетворил протест заместителя Председателя Верховного Суда РФ, отменил решение и направил дело на новое рассмотрение, указав, что не может быть самостоятельным предметом договора найма часть комнаты или комната, связанные с другой комнатой общим входом (смежные комнаты), и подсобные помещения⁵⁸.

Помещения, предоставляемые сособственникам во владение и пользование, как отмечалось выше, могут быть неизолированными. Следовательно, в принципе допускается передача в пользование различным участникам смежных комнат в квартире, а также частей дома, не составляющих отдельные квартиры. На это обстоятельство указывает Р.П. Мананкова⁵⁹. Однако суды по-разному подходят к решению вопроса о возможности предоставления во владение и пользование различным сособственникам смежных комнат в квартире. Например, одним из районных судов г. Москвы вынесено решение об определении порядка пользования квартирой между сыном и матерью. Суд признал за матерью право пользования изолированной комнатой и общей проходной залой, а за сыном — право пользования за проходной комнатой и общей проходной залой⁶⁰. В настоящее время в судебной практике наметилась противоположная тенденция. По нашему мнению, пользование смежными комнатами, хотя оно и не обеспечивает в полной мере удовлетворение жилищных потребностей граждан, является для сособственников более удобным вариантом, чем совместное использование квартиры или дома, поэтому представляется целесообразным вынесение судами решений об установлении такого порядка пользования.

Как верно подчеркивает Г.П. Батуров, порядок пользования должен устанавливаться таким образом, чтобы сособственники имели возможность использовать выделенную каждому из них часть дома под жилье. Недопустимо установление такого порядка, при котором в пользование кому-либо из сособственников выделяются помещения, непригодные для проживания⁶¹. Таким образом, предоставляемое сособственнику помещение должно быть жилым. Более спорной представляется точка зрения, согласно которой разделу для фактического пользования в обязательном порядке подлежат не только жилая площадь, но и необходимые подсобные помещения⁶². В книге Р.П. Мананковой приводится определение судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 26 ноября 1967 года об утверждении мирового соглашения Колосовой Г.А. и Астафьевой Т.С. о порядке пользования общим жилым домом. Стороны согласились распределить спорную жилую площадь пополам, то есть переднюю часть дома оставить Колосовой Г.А., а остальную часть с кухней, террасой и сенями передать в пользование Астафьевой Т.С. Пользоваться кухней, печью, выходом и террасой стороны договорились совместно⁶³. На наш взгляд, такой порядок пользования, при котором подсобные помещения дома или квартиры остаются в общем пользовании сособственников, в то время как жилые помещения - изолированные или неизолированные - предоставляются им в раздельное пользование, в достаточной степени соответствует интересам участников долевой собственности.

3. При разрешении судом вопроса об установлении порядка пользования жилыми помещениями должен учитываться фактически сложившийся порядок пользования, который может точно не соответствовать долям в праве собственности, нуждаемость каждого из сособственников в этом имуществе и реальная возможность совместного пользования. Данное правило было предусмотрено пунктом 37 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июля 1996 г. № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» и пунктом 8 постановления Пленума Верховного Суда РСФСР от 10 июня 1980 года № 4 «О некоторых вопросах, возникших в практике рассмотрения судами споров о выделе доли сособственнику и определении порядка пользования домом, принадлежащим гражданам на праве общей собственности». На практике часто встречаются случаи, когда отсутствует письменное соглашение и даже однозначно выраженная устная договоренность сособственников о порядке владения и пользования общим имуществом. Сособственники владеют и пользуются отдельными частями общего объекта с молчаливого согласия других участников, при отсутствии возражений с их стороны. Если такая ситуация существует в течение достаточно длительного времени, судебная практика рассматривает её как «фактически сложившийся порядок пользования имуществом» и учитывает при разрешении споров между сособственниками. Что касается нуждаемости сособственников в имуществе и реальной возможности совместного пользования, указанные понятия носят оценочный характер. Наличие или отсутствие этих признаков определяется судом с учетом ряда факторов, в частности, семейного положения сособственников, наличия у них другого жилья, заинтересованности сособственника в проживании в данной местности, взаимоотношений между сособственниками и т.п⁶⁴.