31019 (Понятие недвижимости и сделок с ней), страница 7

В данном случае закон защищает интересы добросовестного возмездного приобретателя имущества, который на основе сложного юридического состава становится собственником приобретенного имущества.

Согласно мнения В.П. Грибанова и С.М. Корнеева, подобное решение вопроса объясняется тем, что собственнику можно поставить в вину непродуманный выбор контрагента, которому он решился доверить свое имущество⁶⁸.

Однако, по нашему мнению, собственника далеко не всегда можно упрекнуть в этом плане в какой-либо неосмотрительности. Поэтому, по нашему мнению, предпочтительнее так называемая конструкция "наименьшего зла", в соответствии с которой коллизия интересов собственника и добросовестного возмездного приобретателя решается в зависимости от того, кто из них имеет больше возможностей защитить свои имущественные интересы, если вопрос об отобрании самой вещи будет решен не в его пользу⁶⁹.

Так, по мнению Ю.К. Толстого, отказывая собственнику в виндикации имущества, выбывшего из его обладания по его собственной воле, законодатель учитывает, что собственник, как правило знает то лицо, которому он вручил свое имущество, и потому имеет возможность взыскать с него понесенные убытки, если ему будет отказано в возврате вещи. По сравнению с ним добросовестный возмездный приобретатель, в случае отобрания у него вещи, находился бы в худшем положении, ибо он, как правило, меньше знает то лицо, у которого он приобрел вещь, и соответственно имеет меньше шансов возместить за счет последнего понесенные убытки. Напротив, в случае выбытия вещи из владения собственника помимо его воли в лучшем положении, в смысле возможности возмещения убытков, оказывается уже добросовестный возмездный приобретатель. В отличие от собственника, у которого в этой ситуации вообще нет контрагента, приобретатель имущества имеет хоть какое-то представление о лице, у которого он купил вещь. По этой причине вещь возвращается собственнику, а добросовестному возмездному приобретателю предоставляется возможность покрыть возникшие у него убытки за счет продавца⁷⁰.

Сейчас гражданское законодательство не предусматривает таких исключений, хотя, по смыслу закона, они объективно существуют. В этих случаях в интересах добросовестного приобретателя действует принцип ограниченной виндикации. Предполагается, что лицо, которое приобрело имущество в порядке исполнения судебных решений, является добросовестным приобретателем, так как у него были все основания полагать, что имущество продано ему органом, управомоченным на это.

Все изложенное говорит об ограничении виндикации в отношении добросовестного приобретателя чужого имущества. Ранее такие ограничения действовали лишь в отношении имущества граждан и не применялись при истребовании государственного и общественного ("социалистического") имущества из чужого незаконного владения. Последнее подлежало, в силу вышесказанного, неограниченной виндикации, без различия добросовестного и недобросовестного владения, что служило его особой повышенной правовой охране. Как пишет Ю.К. Толстой, правило об обеспечении государством равных условий защиты права собственности гражданам, организациям и другим собственникам устранило данные необоснованные привилегии⁷¹.

Примером когда суд удовлетворил исковые требования собственника недвижимости выбывшей из его владения и истребовавшего её у добросовестного приобретателя может послужить следующий случай.

Так, ИЧП "Ирина" в установленном законодательством о приватизации порядке приобрело в собственность помещение книжного магазина, оформив все необходимые документы. ЗАО "Три Д" под угрозой применения насилия (что было установлено органами внутренних дел) заставило ИЧП "Ирина" заключить с ним договор купли-продажи недвижимости и оформить все необходимые документы. При этом акционерное общество ничего не заплатило предприятию. Затем ЗАО "Три Д" заключило с коммерческим банком кредитный договор на крупную сумму и обеспечило его залогом - книжным магазином.

Поскольку кредит возвращен не был, банк обратился в арбитражный суд, который удовлетворил исковые требования, а в связи с отсутствием у ЗАО "Три Д" денежных средств на расчетном счете взыскание было обращено не имущество. На недвижимость наложили арест и выставили на торги. С победителем торгов - ТОО "Ветерок" был заключен договор купли-продажи магазина, и товарищество оформило все необходимые документы.

ИЧП "Ирина" обратилось в арбитражный суд с иском к ТОО "Ветерок" об истребовании имущества - книжного магазина - из незаконного владения товарищества. В обосновании своих требований ИЧП "Ирина" ссылалось на вступившее в законную силу решение арбитражного суда о признании недействительным договора купли-продажи магазина, заключенным частным предприятием и закрытым акционерным обществом "Три Д" по влиянием угрозы (ст.179 ГК РФ).

ТОО "Ветерок" возражало против заявленных требований, объясняя, что не знало и не могло знать об отсутствии у продавца права отчуждать имущество, так как продавцом в данном случае являлась фирма, действовавшая на основании определения районного суда.

Арбитражный суд исковые требования ИЧП "Ирина" удовлетворил, исходя из того, что объект недвижимости выбыл из владения собственника - ИЧП "Ирина" - помимо его воли, что подтверждается решением суда. И хотя товарищество с ограниченной ответственностью "Ветерок" действительно являлось добросовестным приобретателем имущества, в данной ситуации закон защищает права собственника, из владения которого имущество выбыло помимо его воли, поскольку ст.302 ГК РФ прямо говорит об этом⁷².

В итоге можно говорить о том, что в настоящее время в российском законодательстве реализуется принцип "Hand muss Hand wahren" - принцип добросовестного обмена. Но его проведение вместе с тем недостаточно последовательно. Ввиду этого существует противоречие между виндикацией и применением последствий недействительности сделок. Судебная практика не может разрешить эти противоречия, хотя и пытается их смягчить. В этом отношении представляется обоснованным использовать как традиционные положения, так и опыт современного законотворчества европейских государств в сфере частного права⁷³.

Во-первых, было бы уместно дополнить ст.302 ГК РФ положением о переходе к добросовестному приобретателю права собственности в случаях, когда виндикация невозможна. Это позволило бы преодолеть существующую неопределенность в принадлежности права собственности.

Во-вторых, для защиты интересов добросовестного приобретателя следовало бы на законодательном уровне исключить возможность применения последствий недействительности сделки в случаях, когда виндикация имущества невозможна по ст.302 ГК РФ. Данная норма закрепила бы рациональный баланс между виндикационным иском и иском о применении последствий недействительности сделок.

2.2 Признание права собственности за добросовестным приобретателем как способ защиты его прав

В ст.8 ГК РФ дается перечень оснований, с которыми закон связывает возникновение гражданских прав и обязанностей. Пункт 4 части 2 данной статьи предусматривает приобретение имущества по основаниям, допускаемым в законе, тем самым отсылая к главе 14 ГК РФ, в которой конкретизируется неисчерпывающий перечень оснований приобретения права собственности.

Основаниями приобретения права собственности на новую вещь являются:

1) создание вещи для себя с соблюдением требований закона и иных правовых актов (п.1 ч.1 ст.218, ст.219 ГК РФ);

2) переработка (ст.220 ГК РФ);

3) самовольная постройка (ст.222 ГК РФ).

Основаниями приобретения права собственности путем завладения являются:

1) сбор общедоступных вещей (ст.221 ГК РФ);

2) приобретательная давность (ст.234 ГК РФ);

3) судебное решение о признании права собственности на бесхозяйное недвижимое имущество (п.3 ст.225 ГК РФ);

4) движимые вещи, от которых собственник отказался (ст.226 ГК РФ);

5) находка (ст. ст.227-232 ГК РФ);

6) клад (ст.233 ГК РФ);

7) отклонение иска и собственника к добросовестному приобретателю при наличии предусмотренных ст.302 ГК РФ оснований.

Указание на то, что собственником имущества становится добросовестный приобретатель, содержится в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 февраля 1998 г. "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав"⁷⁴.

Новеллой Гражданского кодекса РФ является институт приобретательной давности, который предусматривает в силу п.2 ст.234 ГК РФ защиту права владения давностного владельца от всех третьих лиц, кроме собственника или титульного владельца.

Согласно действующему гражданскому закону для недвижимости срок приобретательной давности установлен в пятнадцать лет, для иного имущества - пять лет. Течение срока приобретательной давности в отношении вещей, находящихся у лица, из владения которого они могут быть истребованы по виндикационному иску, начинается не ранее истечения срока исковой давности по соответствующим требованиям. Лицо, которое ссылается на давность владения, может присоединить ко времени своего владения время, в течение которого этим имуществом владел тот, чьим правопреемником это лицо является.

Основные черты приобретательной давности - непрерывное фактическое открытое нетитульное, но добросовестное владение (владелец не знает и не должен знать об отсутствии титула) имуществом как своим собственным. Такому фактическому владельцу предоставляется право на защиту его владения против третьих лиц, не имеющих законных прав на это владение. Добросовестность владения является обязательным условием возникновения права собственности на основании приобретательной давности.

Приобретательную давность как один из гражданско-правовых институтов можно рассматривать в широком и узком смысле. В широком смысле приобретательной давностью признается фактическое состояние владельца имущества в течение определенного периода времени, обеспечиваемое правовой защитой и влекущее при определенных обстоятельствах возникновение права собственности у владельца на вещь. В этом значении приобретательная давность, рассматриваемая не только как один из способов возникновения права собственности, но и как средство защиты владения, выходит далеко за рамки одного только приобретения собственности и играет более сложную и ответственную роль в регулировании имущественного оборота.

В узком смысле приобретательная давность выступает в качестве юридического факта (сложного фактического состава), приводящего к возникновению права собственности у владельца имущества.

В течение давностного срока владение должно соответствовать качествам добросовестности, открытости и непрерывности. Если в отношении оценки открытости и непрерывности у исследователей, как правило, нет разногласий, то качество добросовестности, имея ключевое значение для рассматриваемого вопроса, в литературе оценивается неоднозначно.

В случае обращения требования собственника к владельцу в пределах 3-х летнего срока исковой давности, такое владение перестает быть добросовестным⁷⁵, а вещь, соответственно, должна быть виндицирована.

Таким образом, предъявив к давностному владельцу виндикационный иск, нет оснований продолжать считать такое владение давностным - отсутствует критерий добросовестности (т.е. когда фактический владелец не знает и не должен знать о действительном собственнике).

О возможности изменения правового состояния владельца обращалось внимание еще дореволюционными цивилистами. Так, Е.В. Васьковский отмечал: "Если незаконный владелец сначала был добросовестным, а потом, узнав о неправости своего владения, стал недобросовестным, то за первый период он отвечает по правилам о добросовестном владении, а за второй - по правилам о недобросовестном"⁷⁶.

Существовавшие в русском гражданском праве способы приобретения владения (помимо традиции) - захват, завладение, добыча, охватывались общим понятием овладения. Овладение определялось как одностороннее действие, происходящее без участия предшествующего обладателя вещи.

По мнению Ю.А. Тарасенко, с точки зрения догмы гражданского права, статус добросовестного приобретателя и давностного владельца имеют разную природу, а поэтому, не могут взаимодополняться или взаимозаменяться⁷⁷.

В силу этого, давностный владелец, к которому предъявлен виндикационный иск, не может быть защищен с позиций добросовестного приобретения, что соответственно влечет удовлетворение требований о виндикации вещи.

Ситуация несколько меняется при предъявлении собственником иска к давностному владельцу по истечении срока исковой давности. Как и в первом случае, такое владение, строго говоря, уже не может считаться добросовестным, т.к владелец после предъявления к нему иска уже знает непосредственного собственника. Однако это не исключает возможности для владельца заявлять о пропуске срока исковой давности. Именно поэтому закон особо указывает, что срок приобретательной давности начинает исчисляться после истечения срока исковой давности.

Тот факт, что законодатель, говоря об обязанности добросовестного приобретателя произвести возврат или возмещение доходов собственнику (статья 303 ГК РФ), употребляет термин "добросовестный владелец", не должно приводить к отождествлению разных по сути институтов - давностного владения и добросовестного приобретения.

Употребление термина "добросовестный владелец" в статье 303 ГК РФ призвано подчеркнуть тот факт, что лицо, приобретшее вещь от неуправомоченного отчуждателя не стало собственником, но не по причине какой - либо своей упречности, а в силу установленных законом обстоятельств (выбытие вещи у собственника помимо его воли и безвозмездность приобретения).

При отсутствии обстоятельств, при которых виндикация подлежит удовлетворению, лицо, добросовестно приобретшее имущество от отчуждателя, оказавшегося неуправомоченным, становится его собственником.

Те же правила сохраняют значение и в случае рассмотрения судом иска о признании отчуждательной сделки недействительной и применении последствий ее недействительности⁷⁸.