Это же обстоятельство влечет необходимость наделения режимом недвижимости всех сопряженных с землей объектов гражданского права. Их связь с земельными участками имеет столь существенный с экономической точки зрения характер, что приводит к появлению такого юридического термина, как неразрывная связь с землей. Однако еще сто с лишним лет назад Г.Ф. Шершеневич отмечал: «Само собой разумеется, что вопрос о прочности и связи строения с землей не может быть решен принципиально с полной точностью. Решение его зависит от обстановки каждого случая в отдельности: Несомненно, строительная техника, позволяющая перемещать многоэтажные дома, способна еще более затруднить и без того не особенно твердое отличие движимости от недвижимости» ⁰. Эти слова актуальны и сегодня. Более того, проблемы, обусловленные необходимостью в процессе правоприменения определять возможность физического перемещения недвижимых вещей без причинения ущерба их предназначению, усилились. Судам при разрешении споров об отнесении тех или иных объектов к недвижимым вещам приходится решать прежде всего вопрос о том, насколько прочно связаны эти объекты с землей, на которой они расположены. При этом степень усмотрения суда в данном вопросе весьма велика и делаемые оценки весьма субъективны. Достаточно указать на два дела, в которых решались, казалось бы, простые вопросы: в одном случае, является ли объектом недвижимости стационарный промышленный холодильник (Постановление Президиума ВАС РФ от 12 октября 1999 г. N 2061/99)⁰; в другом случае, каков статус установленных в жилом доме дверных блоков - статус самостоятельных объектов права собственности или статус части недвижимости (Постановление Президиума ВАС РФ от 26 октября 1999 г. N 3655/99)⁰. В обоих случаях различные судебные инстанции по-разному разрешали эти казусы.

О.Ю. Скворцов считает, что в основе законодательной дефиниции недвижимости должно быть отражено фундаментальное качество таких специфических объектов, как земля (земельные участки) и неразрывно связанные с ней недвижимые вещи; принципиальная невозможность их перемещения, фиксированность местонахождения с точки зрения существования человека. «Именно объективные естественные свойства недвижимостей в глазах человеческого сообщества предопределяют дифференциацию движимых и недвижимых вещей и, как следствие, необходимость различного правового регулирования их оборота, их разный правовой режим в существующем правопорядке» ⁰.

С данным мнением можно согласиться при условии, что это не означает недооценки юридического критерия определения недвижимости - государственной регистрации прав на нее. В этом случае следует говорить скорее о неразрывном единстве экономического и юридического критерия, при помощи которых недвижимое имущество определяется как специфический объект гражданского права.

Между тем противоположное мнение достаточно широко распространено в юридической науке. Так, помимо вышеприведенного мнения, в другой своей работе профессор Е.А. Суханов пишет о том, что «согласно ст. 219 ГК РФ право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество возникает лишь с момента его государственной регистрации. Данное правило распространяется не только на первоначальные, но и на производные способы приобретения права собственности на недвижимое имущество, ибо отражает особый юридический режим таких объектов. До момента государственной регистрации такие вновь создаваемые объекты не приобретают юридического режима недвижимости, следовательно, рассматриваются законом как движимости» ⁰.

Такой же позиции придерживается О.М. Козырь, которая полагает, что недвижимостью является такое имущество, «на которое может быть установлено право собственности и иные права. А для возникновения таких прав необходима соответствующая государственная регистрация» ⁰.

Однако в юридической литературе высказываются и иные мнения. В качестве противоположной позиции можно сослаться на точку зрения, которую высказала Е.С. Болтанова применительно к объектам незавершенного строительства и которая основана на классификационном критерии «прочной связанности с землей» ⁰, то есть фактически опирается на объективные признаки, характерные для недвижимого имущества.

Следует обратить внимание на существенную деталь, которая отличает понятие недвижимости в ГК РФ от дефиниции, сформулированной в Основах гражданского законодательства Союза ССР и союзных республик. Если Основы предусматривали в качестве исходного начала классификации имущество⁰, то в ГК РФ предметом разделения являются вещи. Однако здесь же, в ст. 130 ГК РФ законодатель в скобках оговаривается о том, что рассматривает недвижимые вещи как недвижимое имущество, недвижимость. В то же время очевидно, что понятие «имущество» более широкое, нежели понятие «вещь». «Категория «имущество» помимо вещей включает понятия ценных бумаг, имущественных прав, обязанностей соответствующего субъекта, т.е. такие объекты гражданского права, которые не имеют или могут не иметь своего материального воплощения», - пишет О.Ю. Скворцов⁰.

В литературе высказываются суждения о том, что «совершенно точно и правильно» использовать в таких случаях понятие «недвижимая вещь» ⁰. С этой позицией не согласны В.М. Дикусар и Е.В. Храпова. «Законодатель наделил режимом недвижимости и неовеществленные объекты гражданского права, каковыми являются входящие в состав предприятия права требования, долги, права на обозначение, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания) и другие исключительные права» ⁰. Таким образом, в настоящее время отсутствуют основания для сужения понятия недвижимости до таких объектов гражданского права, которые имеют исключительно овеществленную форму.

Таким образом, в основе законодательной дефиниции недвижимости отражено фундаментальное качество таких специфических объектов, как земля (земельные участки) и неразрывно связанные с ней недвижимые вещи: принципиальная невозможность их перемещения, фиксированность местонахождения с точки зрения существования человеческого общества. Именно объективные естественные свойства определяют дифференциацию движимых и недвижимых вещей и, как следствие, необходимость различного правового регулирования их оборота, разного правового режима их в существующем правопорядке. Это, конечно, не означает недооценки юридического критерия определения недвижимости - государственной регистрации прав на нее. Однако в этом случае следует говорить скорее о неразрывном единстве экономического и юридического критериев, при помощи которых недвижимое имущество определяется как специфический объект гражданского права. При этом, как отметил С.А. Степанов, «не право порождает недвижимую вещь, а недвижимость, признанная таковой в силу природных свойств или указания закона, требует регистрации права на нее» ⁰. В то же время различные виды недвижимого имущества имеют разнообразные правовые режимы, неодинаковые условия гражданско-правового оборота.

2. Правовой режим отдельных категорий объектов недвижимости

2.1 Природные объекты недвижимости

К недвижимости, согласно п. 1 ст. 130 ГК РФ, относятся объекты естественного происхождения или так называемые «природные объекты».

Согласно Федеральному закону от 10 января 2002 г. N 7-ФЗ «Об охране окружающей среды», природа – это совокупность компонентов природной среды, природных и природно-антропогенных объектов; компоненты природной среды - земля, недра, почвы, поверхностные и подземные воды, атмосферный воздух, растительный, животный мир и иные организмы, а также озоновый слой атмосферы и околоземное космическое пространство, обеспечивающие в совокупности благоприятные условия для существования жизни на Земле; природный объект - естественная экологическая система, природный ландшафт и составляющие их элементы, сохранившие свои природные свойства; природно-антропогенный объект - природный объект, измененный в результате хозяйственной и иной деятельности, и (или) объект, созданный человеком, обладающий свойствами природного объекта и имеющий рекреационное и защитное значение. Таким образом, согласуясь с указанными определениями, к недвижимости относятся следующие природные объекты - участки земли, участки недр, обособленные водные объекты, леса, многолетние насаждения.

Земельный участок представляет собой земли, отделенные на местности (в натуре) от иных земель при помощи границ. До 1990 г. определяющим в содержании и развитии земельного законодательства было существование института исключительной государственной собственности на землю. Следствием этого был прямой запрет на совершение сделок с землей. Совершение таковых признавалось юридически (в том числе уголовно) наказуемым деянием⁰.

Понятие «земельного участка» в значительной степени субъективно. Еще Ф. Савиньи писал, что «участки земли как составные элементы сплошной земной поверхности могут быть разграничены как единицы только волей человека, и это разграничение определяется то юридическими отношениями, то обычаем и способом пользования. Поэтому, называя ту или другую часть земной поверхности полем, лугом, усадьбой, мы руководствуемся исключительно произвольным разграничением. Произвол наш по существу своему непостоянен и изменчив; а потому сама собою является возможность создавать в пределах уже установившихся разграничений новые, более узкие границы; отсюда бесконечная делимость земной поверхности» ⁰.

Таким образом, определение критериев земельного участка и порядка признания его объектом гражданского оборота существенно зависит от усмотрения законодателя. Такое положение характерно и для современного нормотворчества, регулирующего оборот недвижимого имущества.

При разработке Программы социально-экономического развития Российской Федерации на среднесрочную перспективу (2002-2004 гг.), утвержденной распоряжением Правительства РФ от 10 июля 2001 г. N 910-р, была сформулирована идеолого-юридическая задача реформирования правоотношений в земельной сфере и в области иных объектов недвижимости. В частности, в качестве одной из главных своих целей правительство видит «законодательное оформление правовой концепции единого объекта недвижимости через определение земельного участка как базового элемента недвижимости, а любых его строительных изменений - как улучшений земельного участка» (п. 3.1.7 Программы)⁰.

Реализация этой идеи началась с принятия Земельного кодекса РФ. В соответствии с п. 5 ч. 1 ст. 1 упомянутого кодекса земельное законодательство основывается, помимо прочего, на принципе единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами. В то же время российский законодатель оказался непоследовательным в реализации указанного принципа. Это проявилось в установлении запрета на отчуждение земельного участка без находящихся на нем зданий (п. 4 ст. 35 ЗК РФ). Помимо того, предусмотрено и преимущественное право лица, обладающего правом собственности на здание, на приобретение земельного участка (п. 3 и 5 ст. 35, п. 1 ст. 36 ЗК РФ).

Таким образом, несмотря на провозглашенный принцип главенства земельного участка, законодатель не преодолел противоположного положения, согласно которому юридическая судьба здания определяет юридическую судьбу земельного участка, на котором оно расположено. При этом «практика предшествующего периода развития гражданского оборота создала целый ряд причин, препятствующих реализации принципа единства судьбы земельного участка и находящегося на нем недвижимого имущества» ⁰.

К таким причинам авторы публикаций относят следующие обстоятельства: значительное количество случаев несоответствия правовых режимов собственников зданий и собственников земельных участков⁰; значительное количество случаев, когда собственники жилых и нежилых помещений не обладают какими-либо правами на земельные участки⁰; значительное количество случаев, когда принадлежащие собственникам объекты недвижимости расположены на земельных участках, изъятых из гражданского оборота либо ограниченных в обороте⁰, и др. Указанные причины стали основанием для выводов о том, что «исходя из современных экономических и правовых реалий, представляется невозможным воплотить концепцию «единого объекта недвижимости» в законодательстве сколь-нибудь последовательно» ⁰.

Другая критика, адресованная законодателю, связана с разрешением оборота частей земельных участков. «Часть земельного участка, строго говоря, не является самостоятельным объектом права», - пишет О.Ю. Скворцов⁰. В том случае, если собственник решил продать часть земельного участка, он должен произвести раздел участка, провести кадастровую оценку вновь образованного земельного участка и только после этого его отчуждать. Очевидно, что в законодательстве должны быть исключены все упоминания о возможности оборота частей земельного участка. Впрочем, судебно-арбитражная практика встает на пути свободного оборота частей земельного участка. Так, по одному из дел, рассмотренных Президиумом Высшего Арбитражного Суда РФ указано, что самостоятельная регистрация земельных участков как объектов недвижимости допускается лишь в результате деления, слияния ранее существовавших объектов или выделения из таких объектов в установленном порядке с присвоением новых кадастровых номеров. Подчеркнув, что законность предоставления права на долю в пользовании земельным участком сама по себе не является основанием для регистрации такого права в едином государственном реестре прав, суд воспрепятствовал дальнейшему фактическому обороту части земельного участка⁰.

К числу объектов поземельной недвижимости относятся и иные объекты, не являющиеся земельными участками. Вместе с тем эти объекты обладают свойствами недвижимого имущества в силу своих естественных качеств - неразрывной связи с землей, стационарности, невозможности перемещения без несоразмерного причинения ущерба предназначению.

К числу таких объектов поземельной недвижимости относятся следующие объекты: участки недр; части участков недр (ст. 26 Закона о госрегистрации прав на недвижимость)⁰.

Недра являются частью земной коры, расположенной ниже почвенного слоя, а при его отсутствии - ниже земной поверхности и дна водоемов и водотоков, простирающейся до глубин, доступных для геологического изучения и освоения (преамбула Закона о недрах). «Почему ниже почвенного слоя»? - пишет В.Н. Кокин, - и сам же отвечает: «Потому что почвенный слой относится к объектам землепользования, а земельные отношения регулируются земельным правом» ⁰.

Под участком недр понимается геометрически определенное пространство недр, индивидуализация которого происходит в виде горного отвода - геометризованного блока недр (ст. 7 Закона о недрах). Основываясь на соответствующих конституционных нормах, ч. 1 ст. 1.2 Закона о недрах устанавливает, что недра в границах территории России, включая подземное пространство и содержащиеся в недрах полезные ископаемые, энергетические и иные ресурсы, являются государственной собственностью и что вопросы владения, пользования и распоряжения недрами находятся в совместном ведении России и субъектов РФ⁰.

К природным объектам недвижимости относятся также обособленные водные объекты. Под водным объектом понимается природный или искусственный водоем, водоток либо иной объект, постоянное или временное сосредоточение вод в котором имеет характерные формы и признаки водного режима (п.4 ст.1 Водного кодекса Российской Федерации, далее - ВК РФ). Для полного раскрытия содержания этого определения уточним, что в соответствии с п. 2 ст. 1 ВК РФ водные ресурсы представляют собой поверхностные и подземные воды, которые находятся в водных объектах и используются или могут быть использованы. А из пункта 5 ст. 1 ВК РФ следует, что водный режим - изменение во времени уровней, расхода и объема воды в водном объекте. При этом водопользователем признается физическое или юридическое лицо, которым предоставлено право пользоваться водным объектом.