Особенности правового режима недвижимого имущества в гражданском праве Российской Федерации

Содержание

Введение

1. Общие положения о недвижимости в гражданском праве

1.1 Место объектов недвижимости в системе объектов гражданского права

1.2 Содержание понятия недвижимости

1.3 Сущностные и формально-юридические признаки недвижимого имущества

2. Правовой режим отдельных категорий объектов недвижимости

2.1 Природные объекты недвижимости

2.2 Производные объекты недвижимости

2.3 Недвижимость как юридическая фикция

Заключение

Список источников

Введение

В последние годы наблюдается заметный интерес к вопросам правового регулирования оборота недвижимого имущества. Это обстоятельство объективного характера. Рынок недвижимости в России пережил период становления, и в настоящее время существует необходимость осмыслить все, к чему пришла правовая мысль в области оборота недвижимого имущества.

В 2003 году Исследовательский центр частного права при Президенте Российской Федерации проявил инициативу в разработке Концепции развития гражданского законодательства о недвижимости. Эта инициатива была поддержана, и Советом при Президенте Российской Федерации по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства была создана рабочая группа, разработавшая Концепцию развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе⁰. В конце 2004 г. идеи, выраженные в Концепции, стали воплощаться в конкретных законодательных актах, направленных на совершенствование регулирования оборота недвижимого имущества. Эта работа продолжается и сегодня.

С 2007 года, в связи с вступлением в силу соответствующих кодексов, изменились правовые режимы водных и лесных объектов недвижимости, что в свою очередь, породило новые проблемы правоприменения. К тому же обстоятельства, связанные с изменением экономической ситуации в мире, а также внедрением российских государственных программ тоже диктуют свои условия. Например, с вступлением в силу Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства теперь наделены правом преимущественного выкупа недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности, собственности субъектов РФ или муниципальных образований⁰. Таким образом, любые вопросы, связанные с правовым режимом недвижимого имущества, в настоящее время очень актуальны.

Рассматриваемые в дипломной работе вопросы являются давно разработанными законодательством стран с романо-германской правовой системой. Деление вещей на движимые и недвижимые образовалось исторически и изначально было связано с особым значением земли, сделки с которой составляли большинство всех сделок, совершаемых с недвижимостью. Римское право, большинство категорий которого переняло современное российское гражданское законодательство, создало весьма разветвленные правовые конструкции недвижимости. Так же, как и в современный период, классификация вещей в римском праве строилась на противопоставлении движимых (res mobiles) и недвижимых (res immobiles) вещей. В то же время в юридической науке по сей день ведутся дискуссии по поводу того, является ли понятие недвижимости чисто юридическим, либо фактическим, приемлемы ли юридические фикции по отношению к объектам недвижимости, относятся ли лес, многолетние насаждения и водные объекты к недвижимому имуществу, и т.п.

В связи с изложенным, для раскрытия темы дипломной работы была поставлена цель: охарактеризовать современное состояние правового режима недвижимого имущества в современном отечественном гражданском праве на основании. Эта цель обусловила постановку следующих задач:

• определить место объектов недвижимости в системе гражданского права Российской Федерации;

• раскрыть содержание понятия недвижимости в историческом аспекте, в современной науке и в действующем законодательстве;

• рассмотреть сущностные и формально-юридические признаки недвижимого имущества в соответствии с действующим законодательством;

• раскрыть основные признаки отдельных категорий и объектов недвижимости в гражданском праве РФ;

• выявить проблемные моменты, связанные с правовым режимом недвижимости в российском законодательстве;

• сделать выводы по теме в целом и по отдельным рассмотренным вопросам.

Объектом исследования в настоящей работе являются правоотношения, регулирующие вопросы недвижимости в отечественном гражданском праве. Предметом исследования являются правовые нормы и научные концепции, связанные с правовым режимом недвижимости. Методологической основой исследования являются сравнительно-правовой метод; анализ правовых норм, литературных источников и судебной практики; а также методы аналогии, синтеза и обобщения.

Источниками информации для написания работы послужили нормы действующего федерального законодательства, утратившие силу нормативные акты – в целях исторического анализа, базовая учебная литература, фундаментальные теоретические труды классиков российской цивилистики, а также современных авторов В.А. Алексеева, Е.С. Болтановой, В.В. Витрянского, Ю.Г. Жарикова и М.Г. Масевича, Е.А. Суханова, О.Ю. Скворцова, С.А. Степанова и других а также публикации на соответствующую тему в периодических изданиях, материалы судебной практики. Работа имеет традиционную структуру и включает в себя введение, основную часть, состоящую из двух глав, заключение и список источников. В первой главе рассматриваются общие положения о недвижимости в российском гражданском праве, вторая глава посвящена исследованию вопросов, связанных с правовым регулированием отдельных категорий недвижимого имущества в гражданском отечественном праве.

1. Общие положения о недвижимости в гражданском праве

1.1 Место объектов недвижимости в системе объектов гражданского права

Под объектом гражданских прав понимаются материальные и духовные блага, по поводу которых субъекты гражданского права вступают между собой в правовые отношения⁰. Недвижимые вещи являются объектами гражданских прав, и их правовой режим, а также условия оборота подчиняются особым правилам, установленным законодательством.

Существуют различные способы классификации вещей. Одной из наиболее значимых и распространенных является разделение вещей на движимые и недвижимые. Значимость этой классификации столь велика, что известный дореволюционный правовед П.П. Цитович называл такое подразделение «верховным» ⁰, а профессор И.А. Покровский, анализируя различия в регулировании оборота движимостей и недвижимостей, указывал на особенное значение недвижимости как важнейшего объекта национального достояния⁰.

Происхождение этой классификации - в объективной природе самих вещей. Как писал в начале XX в. профессор Г.Ф. Шершеневич, коренное различие между движимыми и недвижимыми вещами образовалось «вследствие преобладающего значения земли, отчего и сделки по недвижимостям всегда отличались от сделок по движимостям» ⁰.

Уже сами термины – «недвижимость» и «движимое имущество» - указывают на характеристики вещи. Если движимая вещь может быть перемещена без ущерба ее целостности и назначению, то недвижимая вещь обычно не может быть перемещена в принципе либо ее невозможно переместить без того, чтобы не причинить ей ущерб⁰. При этом ущерб возникает по той причине, что недвижимая вещь имеет неразрывную связь с землей. Таким образом, в качестве критерия понятийного разделения вещей на движимые и недвижимые, как правило, выступает их связь с землей, возможность (или невозможность) быть перемещенной без существенного ущерба для их целостности и назначения.

Действующее гражданское законодательство не содержит исчерпывающего перечня объектов недвижимости. Хотя в ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) и в ряде иных норм перечислены важнейшие объекты недвижимости, перечень недвижимых вещей остается открытым, поскольку понятие недвижимости законодателем определяется через указание на наиболее существенные признаки недвижимости (прочная связь с землей, невозможность перемещения без причинения несоразмерного ущерба их назначению).

Вместе с тем сформировавшая практика гражданского оборота позволяет выделить наиболее важные объекты недвижимости. Перечислим их по возможности полнее:

1) земельные участки;

2) части земельных участков (ст. 340, 552, 553 ГК РФ, ст. 6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), ст. 26 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон о госрегистрации прав на недвижимость);

3) участки недр;

4) части участков недр (ст. 26 Закона о госрегистрации прав на недвижимость);

5) обособленные водные объекты;

6) объекты, прочно связанные с землей, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно;

7) леса;

8) многолетние насаждения;

9) здания;

10) сооружения;

11) жилые помещения (жилой дом, часть жилого дома, квартира, часть квартиры, комната - ст. 15, 16 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ);

12) нежилые помещения;

13) части помещений (ст. 26 Закона о госрегистрации прав на недвижимость);

14) воздушные суда;

15) морские суда;

16) суда внутреннего плавания;

17) космические объекты;

18) предприятия как имущественные комплексы;

19) части предприятий как имущественных комплексов;

20) иные имущественные комплексы;

21) объекты незавершенного строительства.

Как отмечает О.Ю. Скворцов, действующее российское гражданское законодательство оперирует тремя категориями: «недвижимость», «недвижимая вещь» и «недвижимое имущество». Все три категории, как это следует из контекста ст. 130 ГК, необходимо рассматривать как синонимы. Вместе с тем, концепция ГК РФ в целом исходит из рассмотрения недвижимости как вещи (исключение составляет понятие предприятия как имущественного комплекса, включающего такие элементы, как имущественные права). Это означает, что в целом понятие недвижимости неприменимо к имущественным правам. Однако такой подход к пониманию недвижимости не является исключительным. Так, в некоторых правопорядках при формулировании понятия недвижимости законодатель исходит из того, что таковым является недвижимое имущество, то есть к недвижимости могли быть причислены и имущественные права. Предпосылки подобного подхода закладывались и при разработке Основ гражданского законодательства Союза ССР и союзных республик; ст. 4 этого акта предусматривала деление имущества на движимое и недвижимое⁰.

Правильное понимание недвижимости на основе той дефиниции, которая сформулирована в Гражданском кодексе РФ, возможно только с помощью привлечения понятий из иных отраслей законодательства - земельного, водного, лесного, законодательства о недрах и пр. Однако анализ таких законодательных понятий, как участки недр, водные объекты, земельные участки и других также не позволяет выделить общие признаки этих объектов как объектов недвижимости.

Так, в соответствии с Законом РФ «О недрах» (далее - Закон о недрах) под участком недр понимается геометрически определенное пространство недр, индивидуализация которого происходит в виде горного отвода - геометризованного блока недр (ст. 7)⁰. Согласно Водному кодексу Российской Федерации (далее – ВК РФ) водный объект – это природный или искусственный водоем, водоток либо иной объект, постоянное или временное сосредоточение вод в котором имеет характерные формы и признаки водного режима (п.4 ст. 1)⁰. Лесной кодекс Российской Федерации (далее – ЛК РФ) дает весьма размытое юридическое понятие «леса». Из ст.5 этого кодекса следует, что лес это – это экологическая система или природный ресурс⁰.

Все вышеприведенные определения объектов недвижимости не дают представления об общих для них признаках, позволяющих корректно объединить их в одно понятие. «Единственный признак, роднящий эти объекты, - их неразрывная связь с землей как пространственной территорией, - находится за пределами приведенных законодательных дефиниций (он отражен в ГК РФ)», - пишут Ю.Г. Жариков и М.Г. Масевич⁰.

«Если же говорить о правовом режиме указанных объектов, то и он разнится. Так, недра являются объектом исключительной собственности Российской Федерации, а участки недр не могут быть предметом купли-продажи, дарения, наследования, вклада, залога или отчуждения в иной мере. Указанное обстоятельство делает бессмысленным требование о государственной регистрации прав на участки недр, поскольку данный объект изъят из гражданского оборота и никому, кроме государства, принадлежать не может», - пишут В.М. Дикусар и Е.В. Храпова⁰.

Выясним, что же общего имеется во всех группах этих объектов, что позволяет отнести их к недвижимости. Сам законодатель не высказывается относительно того, почему недвижимостью признаются эти, а не иные объекты. Одним из наиболее частых доктринальных объяснений этого является утверждение об особой значимости указанных объектов для экономики, их высокой стоимости и, как следствие, необходимости публичного интереса в повышении надежности правил их гражданского оборота⁰.

Однако в юридической литературе существуют и иные объяснения причин выделения недвижимости как особого объекта гражданских прав. Так, К.И. Скловский полагает, что «нет оснований считать причиной особого положения недвижимости в обороте ее прямую, непосредственную ценность» ⁰. По его мнению, решающим качественным отличием, позволяющим превратить недвижимое имущество в средство устойчивости кредита через ипотеку, является «видимость», т.е. устойчивость и публичный характер в данной сфере⁰.

По этому поводу О.Ю. Скворцов пишет: «Отдавая дань верно подмеченному К.И. Скловским аспекту ипотечного кредитования как свойства оборота недвижимости, следует отметить, что данный подход связан только с одной из функций, которую выполняет недвижимость, - с ее способностью обеспечивать мультиплицирование денежных ресурсов. Между тем данной функцией предназначение недвижимости далеко не исчерпывается. Недвижимость обладает целой совокупностью иных качеств, более важных чем ее способность интенсифицировать экономическую жизнь государства» ⁰.

«Невозможность найти в позитивном законодательстве формальные признаки, объединяющие различные объекты недвижимости в целостную систему, приводит некоторых исследователей к выводу о том, что правовой режим недвижимости не зависит от ее природных свойств. В качестве объединяющих недвижимое имущество признаков и основания выделения недвижимости в особое юридическое понятие рассматриваются особенности организации оборота недвижимости», - пишут В.М. Дикусар и Е.В. Храпова⁰.

В связи с этим возникает ряд вопросов: насколько такой подход отвечает объективным закономерностям развития гражданского оборота? Что может быть общего между оборотом таких различных вещей, как земельные участки и, например, воздушные суда? Почему к недвижимому имуществу не отнесены иные объекты гражданских прав, требующие особой организации оборота (например, тепловозы, драгоценные металлы или оружие)? В свое время ответ на этот вопрос дал великий русский юрист, профессор Д.И. Мейер, который писал о том, что нет необходимости, «чтобы юридическое деление имуществ на недвижимые и движимые совпадало с физической неподвижностью или подвижностью вещей: в области права это деление имуществ имеет то значение, что одни определения связываются с имуществами недвижимыми, другие - с имуществами движимыми; но действительно ли имущество, признаваемое по закону недвижимым, неподвижно по своей природе, или оно подвижно - это все равно; и если, например, законодатель найдет нужным какое-либо определение, касающееся недвижимого имущества, распространить и на имущество движимое, то определение это будет применяться и к движимому имуществу, и наоборот» ⁰.