30294 (Особенности правового регулирования защиты прав продавца), страница 6

Таким образом, наличие волеизъявления продавца на государственную регистрацию перехода права собственности по договору купли-продажи объекта недвижимости к покупателю в виде заявления на регистрацию (п. 1 ст. 16 Закона о регистрации при регистрации прав по сделкам требует подачу на регистрацию заявления от обеих сторон сделки) для регистрирующего органа должно означать, что покупатель надлежащим образом исполняет свои обязательства по оплате и оснований для отказа в регистрации права собственности покупателя не имеется (при отсутствии иных оснований для отказа, не связанных с рассматриваемой проблемой).

В противном случае при неисполнении или ненадлежащем исполнении покупателем обязательства по оплате товара можно порекомендовать продавцу воспользоваться предоставленным ему законом правом отказаться от исполнения договора (то есть, в частности, не подавать заявления и документов на регистрацию) - это является одним из вариантов поведения продавца, предусмотренных п. 4 ст. 486 ГК.

Наряду с изложенным закон содержит еще одно интересное средство защиты прав продавца при продаже товара покупателю, когда договор допускает оплату товара после приобретения покупателем права собственности на него. Согласно ст. 491 ГК РФ возможно сохранение права собственности на объект продажи за продавцом до оплаты товара. Так, если договором купли-продажи предусмотрено, что право собственности на переданный покупателю товар сохраняется за продавцом до оплаты товара или наступления иных обстоятельств, покупатель не вправе до перехода к нему права собственности отчуждать товар или распоряжаться им иным образом, если иное не предусмотрено законом или договором либо не вытекает из назначения и свойств товара⁰.

В случаях, когда в срок, предусмотренный договором, переданный товар не будет оплачен или не наступят иные обстоятельства, при которых право собственности переходит к покупателю, продавец вправе потребовать от покупателя возвратить ему товар, если иное не предусмотрено договором. Думается, что данные нормы не исключают их прямое применение к продаже недвижимости, в связи с чем стороны в договоре купли-продажи могут установить соответствующие положения, предусматривающие сохранение за продавцом права собственности на объект недвижимости до его оплаты, что послужит дополнительным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю (наряду с сохраняющейся возможностью со стороны продавца не представлять на регистрацию заявление и иные необходимые документы). При действии сторон договора на основе принципов разумности и добросовестности, как того требует ст. 10 ГК, продавец будет в полной мере защищен от нарушения его прав со стороны покупателя путем неисполнения обязательства по оплате товара⁰.

2.3. Право продавца потребовать оплаты товара по цене, установленной договором

Согласно ст. 424 Гражданского кодекса РФ исполнение договора купли-продажи оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами. Изменение цены (стоимости товара) после заключения договора купли-продажи допускается в случаях и на условиях, предусмотренных сторонами, законом либо в установленном законом порядке⁰.

Если договор купли-продажи предусматривает, что цена товара подлежит изменению в зависимости от показателей, обусловливающих цену товара (себестоимость, затраты и т.п.), но при этом не определен способ пересмотра цены, цена определяется исходя из соотношения этих показателей на момент заключения договора и на момент передачи товара. Цена товара, четко оговоренная в договоре купли-продажи, может быть изменена только по обоюдному согласию продавца и покупателя и не подлежит изменению в одностороннем порядке.

В соответствии со ст. 485 Гражданского кодекса РФ покупатель обязан оплатить товар по цене, предусмотренной договором купли-продажи, а также совершить за свой счет действия, которые в соответствии с законом, иными правовыми актами, договором или обычно предъявляемыми требованиями необходимы для осуществления платежа. Таким образом, продавец товара обладает вполне конкретным правом требовать от покупателя оплаты товара по цене, установленной договором купли-продажи. Кроме того, законодатель наделяет его правом требовать от покупателя совершения дополнительных действий, необходимых для поступления денежных средств к продавцу.

Если цена установлена в зависимости от веса товара, она определяется по весу нетто, если иное не предусмотрено договором купли-продажи. В том случае, если договором купли-продажи товара цена не предусмотрена и не может быть определена исходя из его условий, то цена товара определяется по правилам п. 3 ст. 424 Гражданского кодекса - в случаях, когда в возмездном договоре цена не предусмотрена и не может быть определена исходя из условий договора, исполнение договора должно быть оплачено по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги. Иными словами, цена товара определяется исходя из цен на аналогичные товары, реализуемые на потребительском рынке в момент исполнения договора купли-продажи.

При просрочке исполнения покупателем своей обязанности оплатить товар цена товара не изменяется, но у продавца появляется право взыскать проценты за пользование чужими денежными средствами на основании ст. 395 Гражданского кодекса РФ⁰.

Предварительная оплата подразумевает обязанность покупателя оплатить товар полностью или частично до момента непосредственной передачи товара продавцом. Согласно п. 1 ст. 487 Гражданского кодекса РФ в случаях, когда договором купли-продажи предусмотрена предварительная оплата товара, покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, то в срок, определенный в соответствии со ст. 314 Гражданского кодекса.

Так, если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения или период времени, в течение которого оно должно быть исполнено, обязательство подлежит исполнению в этот день или, соответственно, в любой момент в пределах такого периода. В случаях, когда обязательство не предусматривает конкретный срок его исполнения и не содержит условий, позволяющих определить этот срок, оно должно быть исполнено в разумный срок после возникновения обязательства.

Обязательство по предварительной оплате товара, не исполненное в разумный срок, а равно обязательство, срок исполнения которого определен моментом востребования, покупатель обязан исполнить в течение 7 дней со дня предъявления продавцом требования о его исполнении, если обязанность исполнения в другой срок не вытекает из закона, иных правовых актов, условий обязательства, обычаев делового оборота или существа договора купли-продажи. Кроме того, согласно п. 2 ст. 487 Гражданского кодекса РФ в случае неисполнения покупателем обязанности предварительно оплатить товар применяются правила, предусмотренные ст. 328 Гражданского кодекса:

1) в случае абсолютного непредоставления покупателем оплаты товара, обусловленной договором купли-продажи либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, продавец вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков. Иными словами, продавец имеет право не передавать товар покупателю или расторгнуть договор купли-продажи и потребовать от покупателя полного возмещения понесенных расходов;

2) в случае, если обусловленная договором купли-продажи предварительная оплата товара произведена покупателем не в полном объеме, продавец вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению. Иными словами, продавец вправе приостановить передачу партии товара до момента их полной оплаты покупателем либо передать только тот товар, за который была внесена плата, и не передавать остальной⁰.

Помимо прав продавец при заключении договора купли-продажи с условием о предварительной оплате товара несет и некоторые обязанности по отношению к покупателю. Согласно п. 3 ст. 487 Гражданского кодекса РФ в случае, когда продавец, получивший сумму предварительной оплаты, не исполняет обязанность по передаче товара в установленный срок (ст. 457 Гражданского кодекса РФ), покупатель вправе потребовать передачи оплаченного товара или возврата суммы предварительной оплаты за товар, не переданный продавцом.

Продавец не может отказать покупателю в удовлетворении таких требований. Кроме того, продавец, не исполнивший обязанность по передаче предварительно оплаченного товара, уплачивает покупателю проценты за пользование чужими денежными средствами на сумму предварительной оплаты (ст. 395 Гражданского кодекса).

Начисление процентов производится со дня, когда по договору купли-продажи должен был передаваться товар, и до дня фактической передачи товара покупателю или возврата ему предварительно уплаченной суммы. Однако договором купли-продажи может быть предусмотрена обязанность продавца уплачивать проценты на сумму предварительной оплаты товара со дня получения этой суммы от покупателя.

2.4. Права продавца при продаже товаров в кредит и рассрочку

Согласно ст. 488 Гражданского кодекса РФ в случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со ст. 314 Гражданского кодекса РФ. В случае неисполнения продавцом обязанности по передаче товара применяются правила о встречном исполнении обязательства, предусмотренные ст. 328 Гражданского кодекса РФ.

Товар, проданный в кредит, с момента его передачи покупателю и до оплаты признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара (т.е. на отношения продавца с покупателем распространяются правила о залоге имущества, установленные в параграфе 3 гл. 23 Гражданского кодекса РФ).

Можно выделить два вида договоров купли-продажи товара в кредит - с условием о рассрочке оплаты и без такого условия. Существенными различиями таких кредитных договоров являются срок и порядок передачи денежных средств от покупателя продавцу. При простой продаже товаров в кредит (без рассрочки оплаты) стоимость товара погашается единовременно и в полном объеме, но через некоторое время после фактической передачи товара покупателю⁰.

При оплате товаров в рассрочку составляется график платежей, т.е. покупатель погашает стоимость товара на протяжении определенного периода времени равными частями, в том числе вносит первоначальный платеж при передаче товара продавцом. В любом случае договаривающимся сторонам важно помнить, что существенным условием договора купли-продажи товара в кредит является условие о временном периоде, по истечении которого должна быть произведена оплата товара в полном объеме. При недостижении соглашения по этому условию договор купли-продажи признается незаключенным.

В соответствии с п. 3 ст. 488 Гражданского кодекса РФ, если покупатель, получивший товар в кредит, не исполняет свою обязанность по его оплате в установленный договором купли-продажи срок, продавец вправе потребовать от него оплаты переданного товара или возврата неоплаченных товаров. Кроме того, продавец должен помнить, что на просроченную сумму платежа взыскиваются проценты в соответствии со ст. 395 Гражданского кодекса РФ.

Проценты за пользование чужими денежными средствами начисляются с того дня, когда по договору купли-продажи в кредит товар должен был быть оплачен, и до дня фактической полной оплаты товара покупателем. Договором купли-продажи может быть предусмотрена обязанность покупателя уплачивать проценты на сумму, соответствующую цене товара, начиная со дня передачи товара продавцом.

Оплата товара в рассрочку предусмотрена ст. 489 Гражданского кодекса РФ. Как было указано ранее, договором о продаже товара в кредит может быть предусмотрена оплата товара в рассрочку. Договор о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа считается заключенным, если в нем наряду с другими существенными условиями договора купли-продажи указаны следующие сведения:

1) цена товара;

2) порядок и сроки платежей (график платежей);

3) размеры периодических платежей.

В том случае, когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе отказаться от дальнейшего исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара. Продавец должен помнить, что предусмотренное в п. 2 ст. 489 Гражданского кодекса РФ право отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара возникает при наличии просрочки оплаты товара и прекращается в момент оплаты покупателем более чем половины цены товара⁰.

Таким образом, если первоначальный платеж, внесенный покупателем, превышает половину цены товара и произведен своевременно, продавец автоматически лишается указанного права. Однако соглашением сторон может быть предусмотрен иной порядок разрешения данной спорной ситуации.

2.5. Права продавца при страховании товара

Согласно ст. 490 Гражданского кодекса РФ договором купли-продажи может быть предусмотрена обязанность продавца или покупателя страховать товар на случай гибели или повреждения при транспортировке, хранении, передаче и т.д.

В случае, когда сторона, обязанная по договору купли-продажи страховать товар, не осуществляет страхование, другая сторона вправе самостоятельно застраховать товар и потребовать от обязанной стороны возмещения расходов на страхование либо отказаться от исполнения договора купли-продажи.