29367 (Недвижимость как предмет гражданско-правовых сделок), страница 3

Одним из объектов недвижимости является помещение. В юридической литературе можно встретить такое определение помещения - «это функциональная часть здания, сооружения или строения, отделенная от других функциональных частей физическими границами, не имеющими разрывов».

Помещения, жилые и нежилые, утверждены гражданским законодательством в качестве «простейших», не поддающихся дальнейшему дроблению объектов недвижимого имущества. Изначально ГК РФ¹⁶, определяя объекты гражданских прав, достаточно четко ограничивает эти объекты невозможностью их дальнейшего юридического «деления»: участок недр, земельный участок, здание (сооружение) и т.д. Казалось бы, «окончательность» этого уровня не соблюдается сначала самим Гражданским кодексом, затем другими федеральными законами и иными правовыми актами. Речь идет в первую очередь о гл. 35 ГК РФ «Наем жилого помещения», которая вводит в качестве отдельного объекта гражданских прав физическую часть самостоятельного и, казалось бы, юридически неделимого здания. Включение в имущественный оборот жилого помещения логично и неминуемо повлекло появление в качестве отдельного объекта гражданских прав и помещения нежилого: комнат, цокольных этажей, подвальных и чердачных помещений и т.д. Бесспорно, любая недвижимая вещь как юридическая конструкция имеет какой-либо смысл только как объект прав, в первую очередь вещных. Целью настоящей работы не ставится полное и всестороннее исследование вещных прав на данный объект. Задача предстоящего анализа жилых и нежилых помещений состоит в выявлении структурного положения данных объектов в системе недвижимостей, наличия свойств, в том числе системных, собственно недвижимой вещи. Наиболее острая и значимая проблема в этом ракурсе – соотношение здания и помещений в нем как соотношение двух объектов недвижимого имущества. В этом клубке нерешенных вопросов сосредоточились некоторые основные проблемы системного построения недвижимости. Решение вопроса об одновременном «сосуществовании» или невозможности такого «сосуществования» здания и помещения в нем как отдельных самостоятельных недвижимых вещей предполагает возможность описать общую совокупную конструкцию недвижимости как единую подсистему в системе объектов гражданских прав.

В юридической литературе получила распространение точка зрения, в соответствии с которой помещение является недвижимостью в силу закона. В.В. Витрянский указывает на то, что когда готовился и принимался новый ГК, нежилые помещения не признавались объектом недвижимости¹⁷. Нельзя не согласиться с выводами автора о недопустимости безусловного распространения правового режи0е здания на помещение. Однако позиция В.В.Витрянского в отношении того, что помещения отнесены к недвижимости в силу закона, видится не вполне обоснованной.

Жилые помещения имеют строго целевое назначение – проживание граждан, которое не может быть изменено собственником жилья по своему усмотрению. В качестве жилых помещений признаются жилые дома, квартиры, жилые комнаты. Все жилые дома и квартиры, находящиеся на территории РФ, независимо от форм собственности, образуют жилищный фонд. Любое жилое помещение должно отвечать предъявляемым к нему санитарным, градостроительным, противопожарным и техническим требованиям, которые раскрываются через оценку возможности проживания человека в данном жилом помещении без вреда для его здоровья.

К нежилым помещениям относятся строения, сооружения и другие помещения, предназначенные для производственных, административных, социальных, образовательных, культурных и иных целей и не включенные в жилой фонд.

Собственность на жилое помещение – это собственность на высоко социально и человечески значимое материальное благо (жилье), которое одновременно с ГК РФ регулируется особой комплексной отраслью законодательства – жилищным правом.

Собственник осуществляет свои права на жилое помещение в соответствии с ГК РФ и Жилищным кодексом РФ от 29 декабря 2004 г, № 188-ФЗ в соответствии с его назначением, то есть с целью проживания граждан, личного проживания собственника и членов его семьи¹⁸. Жилые помещения могут сдаваться собственником для проживания на основании договора. Размещение в жилых домах промышленных производств не допускается (такое размещение допустимо только после перевода жилых помещений в нежилые в соответствии с требованиями жилищного законодательства).

Члены семьи собственника, как и сам собственник, имеют вещное право на помещение, но это право существует в рамках жилищного обязательства и имеет ограничения. Поэтому переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования этим жилым помещением членами семьи бывшего собственника. При этом, однако, как установлено положением ГК РФ, отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства¹⁹.

Члены семьи собственника жилого помещения могут требовать устранения нарушения их прав на жилое помещение от любых лиц, включая собственника помещения («владельческая защита»).

Дееспособные и ограниченные судом в дееспособности члены семьи собственника, проживающие в принадлежащем ему жилом помещении, несут солидарную с собственником ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования жилым помещением.

Квартира. Граждане, проживающие в многоквартирном доме, имеют, как правило, право собственности или право по договору найма на отдельное изолированное жилое помещение – квартиру.

Собственнику квартиры принадлежит также на праве общей долевой собственности право на общее имущество дома, в том числе несущие конструкции, оборудование, обслуживающее более одной квартиры. Он, однако, не вправе отчуждать указанную долю, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру²⁰. Собственники квартир для обеспечения эксплуатации многоквартирного дома образуют некоммерческую организацию – товарищество собственников квартир (жилья), создаваемую и действующую в соответствии с жилищным законодательством.

Имущественный комплекс (в первую очередь предприятие – ст. 132 ГК РФ) представляет собой в качестве объекта гражданских прав имущество в самом широком правовом значении, включающее недвижимые вещи (земельные участки, здания, сооружения и т.д.), движимые вещи (сырье, инвентарь и т.д.), имущественные права (права требования), имущественные обязанности (долги), объекты интеллектуальной собственности (наименование, знаки обслуживания и т.д.). Иные комплексы имущества обладают (или могут обладать в принципе) всеми характеристиками предприятия, кроме одной – участия в экономическом обороте в предпринимательской сфере в качестве основной и преобладающей цели функционирования. К вещам (помимо имущественных прав и обязанностей), составляющим предприятие, ГК РФ относит земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, а также права требования и долги. Если следовать формальной логике закона²¹, то имущественные группы, составляющие изучаемый комплекс как объект гражданских прав, располагаются в общепринятом порядке гражданско-правовой значимости: а) недвижимое и движимое имущество (земля, строения, оборудование, инвентарь, сырье, продукция); б) имущественные права и обязанности (права требования и долги); в) права на результаты интеллектуальной деятельности (обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, услуги).

Иными словами, вещный момент в имущественном комплексе имеет или, во всяком случае, должен иметь преобладающий и даже подчиняющий удельный вес. Более того, законодатель прямо исходит не только из вещного характера предприятия, но непосредственно и, казалось бы, безоговорочно расставляет акценты: «предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью». Е.А. Суханов отнес предприятие как имущественный комплекс, как комплекс взаимосвязанных недвижимых и движимых вещей, используемых по общему назначению, к вещам, к особой разновидности недвижимости.

Предприятие, оставаясь по закону недвижимым имуществом, по сути, зачастую является (или стремится к этому по целевой установке и месту в предпринимательском обороте) комплексом хозяйственных связей, «раскрученным» именем, где материальная основа – место расположения производственного или иного оборудования постепенно становится второстепенным и по значимости в структуре имущественного комплекса, и в денежно-стоимостной иерархии.

Таким образом, придание имущественному комплексу статуса недвижимого имущества обусловлено целым рядом следующих характерных свойств данного объекта.

Во-первых, отнесение законодателем предприятия к недвижимости обусловлено практически неизменным присутствием в имущественных комплексах большинства из традиционных недвижимых вещей – земли, зданий, сооружений и т.д. Во-вторых, имущественный комплекс – это и одна из основ экономического благосостояния общества, и значительная ценность для государственной власти, фактически обеспечивающие существование и развитие последней. Значимость для публичной власти этой и правовой, и социально-экономической категории, предопределила и законодательно установленный особый, характерный для недвижимости порядок обращения предприятия в сфере гражданского оборота.

В-третьих, предприятие как объект недвижимости характеризуется необходимостью государственной регистрации.

Вывод

Из текста данного параграфа выясняется, что объектами права собственности на недвижимость являются:

1) земельные участки;

2) участки недр;

3) обособленные водные объекты;

4) леса, многолетние насаждения;

5) здания, части зданий;

6) сооружения; сооружения над и под землями, объекты инженерной, транспортной инфраструктуры и благоустройства; сооружения и элементы инженерной инфраструктуры жилищной сферы;

7) нежилые помещения; части помещений;

8) предприятия как имущественный комплекс;

9) жилые дома и их части, жилые дома с жилыми и нежилыми помещениями; жилые дома на дачных участках с правом регистрации проживания на нем;

10) квартиры, ее части, служебные помещения, иные жилые помещения в жилых домах и других строениях, пригодные для постоянного и временного проживания;

11) комнаты;

12) дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского значения;

13) жилые строения без права регистрации проживания в них и хозяйственные строения и сооружения на садовых участках; некапитальные жилые строения и хозяйственные строения и сооружения на огородных участках;

14) кондоминиумы как комплексы недвижимого имущества;

15) объекты незавершенного строительства, не являющиеся предметом действующего договора строительного подряда.

Право собственности на каждый из этих объектов подлежит обязательной государственной регистрации.

§ 3. Субъекты права собственности на недвижимость

Субъекты права собственности на недвижимость разбиваются на следующие виды:

1. Граждане;

2. Индивидуальные предприниматели;

3. Юридические лица;

4. Государство.

Граждане являются частными собственниками принадлежащего им имущества. В этом качестве они могут быть собственниками любого имущества, в том числе различных видов недвижимости, включая предприятия как имущественные комплексы, жилые дома и квартиры. Конституция РФ провозгласила возможность иметь в частной собственности землю (земельные участки), а также другие природные ресурсы (ч. 2 ст. 9, ст. 36). Однако действующее законодательство пока не предусматривает возможности иметь в частной собственности участки недр или лесов. Граждане являются собственниками имущества созданных ими учреждений (некоммерческих организаций).

Закон предусматривает некоторые особые основания возникновения права собственности граждан. Так, член жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, как отмечалось ранее, приобретает право собственности на квартиру, дачу, гараж или иное помещение, которое было предоставлено ему кооперативом, после полного внесения паевого взноса за указанное имущество²². Аналогичная возможность предоставлена и другим лицам, имеющим право на паенакопление (супругам или иным членам семьи пайщика, его наследникам). Право собственности на соответствующую недвижимость возникает при этом в момент оплаты последней части паевого взноса.

В настоящее время отпали традиционные для прежнего правопорядка ограничения объектов права собственности граждан – количество или размер жилых помещений, в том числе квартир, дач и садовых домиков, автотранспортных средств, скота, средств производства и т.п. (что, впрочем, впервые было продекларировано еще в законах о собственности). В соответствии с п. 2 ст. 213 ГК РФ не подлежат ограничению количество, а также стоимость объектов права собственности граждан, если только такое ограничение не вызывается целями защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства. Таким образом, закон предусматривает весьма широкие, хотя и не безграничные возможности для развития частной собственности граждан и создает ей необходимые правовые гарантии.

Объектом права собственности граждан не может быть только имущество, изъятое из оборота, поскольку оно составляет объект исключительной собственности государства. Конкретные виды объектов, которые не могут принадлежать гражданам на праве собственности, должны быть прямо указаны в законе²³ и не могут устанавливаться подзаконными актами. Это же касается и объектов, которые могут находиться в собственности частных лиц только по специальному разрешению, т.е. ограниченных в обороте²⁴.

Право собственности граждан на земельные участки