27497 (Договор найма государственного и муниципального жилищного фонда), страница 3

Типовой договор социального найма утвержден постановлением Правительства РФ от 21.05.2005 №315*(70)¹⁶(Приложение 1). Положения Типового договора социального найма соответствуют нормам ЖК РФ, в частности: о предоставлении изолированного жилого помещения, пригодного для проживания; о том, что нанимателем жилья может быть только гражданин; о письменной форме договора; об обязанности нанимателя своевременно вносить плату за жилье и коммунальные услуги; о необходимости поддержания жилого помещения в надлежащем состоянии; о равных с нанимателем правах членов его семьи по пользованию жилым помещением.

То же можно сказать и в отношении обязанностей нанимателя (п. 4): использовать жилое помещение по назначению; поддерживать в надлежащем состоянии жилое помещение; проводить текущий ремонт жилого помещения; не производить переустройство и (или) перепланировку жилого помещения без соответствующего согласования; своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги; уплачивать пеню в случае несвоевременной оплаты жилья и коммунальных услуг; переселяться на время капитального ремонта в предоставляемое наймодателем жилое помещение; информировать наймодателя об изменении оснований и условий, дающих право пользования жилым помещением по договору социального найма. Эти нормы соответствуют ст. 26, 67, 83, 88, 156 Кодекса. Обязанности наймодателя (п. 5) учитывают положения ст. 65, 66 ЖК РФ.

При изложении прав сторон договора (пп. 6 и 8) использованы нормы ст. 61, 65, 67, 70–72, 76, 80–83 ЖК РФ. В пп. 10, 11 (расторжение договора) воспроизведена ст. 83 ЖК РФ.

Новый Типовой договор социального найма не во всем соответствует нормам ЖК РФ. Так, подп. «в» п. 6 Типового договора предусматривает сохранение права на жилое помещение при временном отсутствии нанимателя и членов его семьи. Однако ст. 71 Кодекса предусматривает, что временное отсутствие нанимателя жилого помещения по договору социального найма, членов его семьи не изменяет их прав и обязанностей по договору социального найма. Следовательно, нельзя ограничиться лишь правом на жилое помещение. Кроме того, нельзя согласиться с игнорированием столь серьезной позиции, как сохранение за временно отсутствующими обязанностей по договору.

Подпункт «д» п. 6 Типового договора предусматривает право нанимателя требовать с письменного согласия проживающих совместно с ним членов семьи в случаях, установленных законодательством РФ, изменения договора.

Согласно ст. 82 ЖК РФ договор социального найма изменяется в случаях:

• заключения одного договора социального найма на помещения в квартире, занимаемые по отдельным договорам социального найма, при объединении проживающих в квартире в одну семью;

• признания нанимателем одного из членов семьи вместо первоначального нанимателя (замена нанимателя).

Необходимо уточнить и подп. «б» п. 8 Типового договора в отношении права наймодателя требовать допуска в жилое помещение представителей наймодателя (хотя и оговорено согласование этого с нанимателем и подп. «л» п. 4 предусматривает «корреспондирующую» обязанность нанимателя в отношении этого права (правомочия) наймодателя). ЖК РФ не предусматривает такого права наймодателя. Хотя следует отметить, что ст. 65 ограничивает права наймодателя лишь положением ч. 1 этой статьи, тогда как Кодекс обозначил ряд иных прав. Так, наймодатель вправе требовать расторжения договора социального найма (ст. 83); ст. 80 предусматривает право наймодателя запретить проживание временных жильцов.

Вместе с тем необходимым условием права «требовать» должно быть определение последствий неисполнения требования. В качестве примера: согласно ст. 67 ЖК РФ наниматель вправе требовать от наймодателя своевременного проведения капитального ремонта жилого помещения, неисполнение влечет предусмотренные ч. 2 ст. 66 ЖК РФ последствия; отказ нанимателя от переселения на время капитального ремонта в маневренный фонд влечет такое переселение в судебном порядке.¹⁷

Типовой договор имеет также редакционные «неточности». В частности, п. 1 не согласуется со ст. 60 ЖК РФ, согласно которой договор социального найма заключается без установления срока его действия.

Согласно ч. 1 ст. 61 ЖК РФ наниматель по договору социального найма в многоквартирном доме приобретает право пользования общим имуществом в этом доме.

1.3 Основания для заключения договора социального найма

В соответствии с ч. 3 ст. 40 Конституции Российской Федерации малоимущим и иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, оно предоставляется бесплатно или за доступную плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов в соответствии с установленными законом нормами. Таким образом, как вытекает из ч. 3 ст. 40 Конституции Российской Федерации, право на бесплатное получение жилища гарантируется не всем, а только малоимущим и иным указанным в законе гражданам.

До 1 марта 2005 г. существовали совсем другие правила обеспечения граждан жилыми помещениями. Квартиры предоставлялись не только малоимущим, но и всем, кто был признан нуждающимся в улучшении жилищных условий. Многие лица из данной категории до 1 марта 2005 года так и не получили жильё. Для них имеется специальное положение в федеральном законе от 29 декабря 2004 года №189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» ¹⁸. Согласно пункту 2 статьи 6 граждане, принятые на учет до 1 марта 2005 года в целях последующего предоставления им жилых помещений по договорам социального найма, сохраняют право состоять на данном учете до получения ими жилых помещений по договорам социального найма.

Указанные граждане, конечно, могут быть сняты с данного учета, но только при наличии предусмотренных законодательством оснований. Например, обеспеченность жилой площадью свыше 8 кв. м жилой площади.

Те новые основания и ограничения, которые предусмотрены Жилищным кодексом РФ, не влияют на право гражданина получить жилое помещение по договору социального найма. Иными словами, если гражданин не является малоимущим и до 1 марта 2005 г. был принят на учет в качестве нуждающегося в жилом помещении, то он не утратит право на получение жилого помещения по договору социального найма¹⁹.

При подходе очереди в г. Ульяновске жилые помещения предоставляются по договорам социального найма на основании постановления Законодательного Собрания Ульяновской области от 26.12.1996 №15/154 «О Временных правилах учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, и предоставления жилых помещений на территории Ульяновской области» ²⁰ и настоящего действующего жилищного законодательства.

В городе Ульяновске в этом году в общегородской очереди находится более 11000 человек. Жильём обеспечиваются граждане, вставшие на учёт в 1974 году²¹.

В соответствии с новым жилищным законодательством жилье по договорам социального найма теперь будет жильем для малоимущих и наиболее социально незащищенных слоев населения, а также – как можно заключить из законодательства – для различных категорий государственных служащих (например, такое жилье по федеральным законам предоставляется судьям, работникам прокуратуры, милиции и др.).

Как следует из части 2 статьи 49 ЖК, жилые помещения муниципального жилищного фонда по договорам социального найма предоставляются только малоимущим. Малоимущими являются граждане, если они признаны таковыми органом местного самоуправления в порядке, установленном законом соответствующего субъекта РФ, с учетом дохода, приходящегося на каждого члена семьи и стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению.

Установление порядка определения размера дохода, приходящегося на каждого члена семьи и стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению, относится к компетенции органов государственной власти субъекта РФ (пункт 3 статьи 13 ЖК).

Установление размера дохода, приходящегося на каждого члена семьи и стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению, в целях признания граждан малоимущими и предоставления им по договорам социального найма жилых помещений муниципального жилищного фонда, относится к компетенции органов местного самоуправления (пункт 2 части 1 статьи 14 ЖК). В нашем городе регулируется законом Ульяновской области от 2 ноября 2005 г. №110-ЗО «О порядке определения размера дохода, приходящегося на каждого члена семьи, и стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению, в целях признания граждан малоимущими и предоставления им по договорам социального найма жилых помещений муниципального жилищного фонда на территории Ульяновской области» ²².

Вторым, наиболее важным условием является обеспеченность учётной нормой жилого помещения.

Учетная норма – это минимальный размер площади жилого помещения, исходя из которого определяется уровень обеспеченности граждан общей площадью жилого помещения в целях признания в качестве нуждающихся в жилых помещениях (часть 4 статьи 50 ЖК). Другими словами – это норма постановки на учет или предоставления внеочередного жилого помещения определённым категориям граждан. Например, в г. Лыткарино учетная норма установлена в размере 9 кв. метров общей площади. То есть, если на каждого члена семьи приходится – 9 кв. метров общей площади или меньше, такая семья должна быть принята на учет (при наличии, естественно, других условий). В городе Ульяновске и, например, в г. Казани учётная норма 12 кв. м, в городе Саратове 10 кв. м²³.

Учетная норма также устанавливается органом местного самоуправления. Размер ее не может превышать размера нормы предоставления, установленной данным органом. То есть, теоретически, учетная норма может быть равна норме предоставления. Но, как правило, она ниже.

В тексте Жилищного кодекса РФ норма предоставления и учетная норма встречаются и в других местах, поэтому, в соответствии с частью 1 статьи 80, наймодатель вправе запретить проживание других жильцов, кроме несовершеннолетних детей, в случае, если после их вселения общая площадь соответствующего жилого помещения на каждого проживающего составит менее учетной нормы.

Здесь же следует отметить и о норме предоставления жилого помещения.

Законодательная норма предоставления. В части 1 статьи 50 ЖК РФ, нормой предоставления площади жилого помещения по договору социального найма является минимальный размер площади жилого помещения, исходя из которого определяется размер общей площади жилого помещения, предоставляемого по договору социального найма. Это – минимальное количество квадратных метров жилья, которое предоставляется в расчете на одного человека. Например, норма предоставления в г. Лыткарино составляет 14 кв. метров общей площади на одного человека²⁴. В г. Ульяновске

– не менее 18 кв. м. для одиноко проживающего человека;

– не менее 15 кв. м на одного человека для семьи из 2-х и более человек.

Меньше быть не должно, больше – может быть.

Размер общей площади квартиры определяется как сумма площади всех ее частей, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас (часть 5 статьи 15 ЖК РФ).

Согласно части 2 статьи 50 ЖК РФ норма предоставления устанавливается органом местного самоуправления в зависимости от достигнутого в соответствующем муниципальном образовании уровня обеспеченности жилыми помещениями, предоставляемыми по договорам социального найма.

В части 3 сказано, что федеральными законами, законами субъектов РФ, устанавливающими порядок предоставления жилых помещений по договорам социального найма иным категориям граждан, могут быть установлены для этих категорий граждан иные нормы предоставления.

Вне очереди жилые помещения из муниципального жилищного фонда по договорам социального найма предоставляются:

1) гражданам, жилые помещения которых признаны в установленном порядке непригодными для проживания и ремонту или реконструкции не подлежат;

2) детям-сиротам и детям, оставшимся без попечения родителей, лицам из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, по окончании их пребывания в образовательных и иных учреждениях, в том числе в учреждениях социального обслуживания, в приемных семьях, детских домах семейного типа, при прекращении опеки (попечительства), а также по окончании службы в Вооруженных Силах Российской Федерации или по возвращении из учреждений, исполняющих наказание в виде лишения свободы;

3) гражданам, страдающим тяжелыми формами хронических заболеваний, указанных в предусмотренном пунктом 4 части 1 статьи 51 настоящего Кодекса перечне тяжелых форм хронических заболеваний, при которых невозможно совместное проживание граждан в одной квартире (утв. постановлением Правительства РФ от 16 июня 2006 г. №378).²⁵

В первом случае, выселение из аварийного и ветхого фонда регулируется ст. 85–89 ЖК РФ. На сегодняшний день выселению в г. Ульяновске подлежит более 700 домов признанный аварийными или ветхим жилым фондом в г. Ульяновске²⁶.

Выселение с предоставлением других благоустроенных жилых помещений осуществляется в тех случаях, когда проживание нанимателя в жилом помещении становится невозможным в силу объективных обстоятельств – сноса здания, перевода жилого помещения в нежилое, признания помещения непригодным для проживания.

Решения о выселении должны принимать компетентные органы государственной власти или местного самоуправления.

При выселении по указанным основаниям расторгается прежний договор социального найма и заключается новый. Таким же образом будет решаться вопрос, если после капитального ремонта или реконструкции здания жилая площадь, которую занимал наниматель, не сохранилась в прежнем объеме, т.е. существенно увеличилась или уменьшилась. Если наниматель отказывается от выселения, то указанные выше органы могут обратиться в суд о принудительном его выселении. Но такое обращение в суд не освобождает его от обязанности предоставить выселяемому нанимателю благоустроенное жилье.

В настоящее время порядок признания жилых помещений непригодным для проживания утвержден постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 года №47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу» ²⁷.

В соответствии с указанным основанием для признания жилого помещения непригодным для проживания необходимо наличие выявленных вредных факторов среды обитания человека, которые не позволяют обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан вследствие: