27497 (Договор найма государственного и муниципального жилищного фонда), страница 2

В последние годы структура жилищного фонда изменилась кардинальным образом. В 2000 г. доля частного жилищного фонда составила более 63% по сравнению с 33% в 1990 г., а доля государственного и муниципального жилищного фонда сократилась с 67 до 34,8%. Значительная часть жилищного строительства осуществляется сейчас за счет средств частных лиц¹⁰.

Под жилищным фондом социального использования понимается совокупность всех жилых помещений, включая жилые дома, квартиры и иные жилые помещения, заселенных на условиях договора социального найма и предоставляемых в пределах нормы жилой площади, жилые помещения в коммунальных квартирах, специализированные дома и жилые помещения в них. Состав жилищного фонда социального использования подвижен, поскольку одни жилые помещения предоставляются гражданам по договору социального найма и, таким образом, включаются в состав жилищного фонда социального использования, другие – приватизируются и, таким образом, утрачивают принадлежность к этому фонду¹¹.

Специализированные жилые помещения не подлежат отчуждению, передаче в аренду, сдаче внаем, за исключением передачи таких помещений по договорам соответствующего найма.

Отнесение к тому или иному виду жилищного фонда влияет на правовой режим жилого помещения, что, в свою очередь, отражается на условиях договора найма жилого помещения, правах и обязанностях сторон.

Жилищный фонд независимо от формы собственности подлежит государственному учету. Основной задачей государственного учета жилищного фонда является получение информации о местоположении, количественном и качественном составе, техническом состоянии, уровне благоустройства, стоимости объектов фонда и изменении этих показателей.

Характер предмета договора социального найма обусловлен законом (Приложение 1).

Жилое помещение, передаваемое по договору социального найма, состоящее из квартиры либо из одной или нескольких комнат, должно предназначаться для постоянного проживания граждан. Часть комнаты, смежные комнаты (связанные общим входом) и подсобные помещения не могут быть самостоятельным предметом договора социального найма, а могут быть дополнительно закреплены к определённому договору социального найма гражданина.

Предметом договора найма жилого помещения как сделки является изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания, – квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома (п. 1 ст. 673 ГК)

В ст. 673 ГК жилое помещение рассматривается как объект договора найма жилого помещения. Однако если договор найма рассматривать как обязательственное правоотношение, его объектом следует считать действия нанимателя по предоставлению имущества в пользование и встречные действия другой стороны по оплате жилого помещения.

В ГК в качестве предмета найма названы следующие виды жилых помещений: квартира, жилой дом либо их определенная часть (одна или несколько комнат).

Жилой дом – строение, предназначенное для проживания в нем людей и отвечающее строительным, техническим, противопожарным, санитарно-гигиеническим требованиям.

Строения могут быть смешанного типа, т.е. наряду с жилыми иметь также нежилые помещения (например, во многих жилых домах первые этажи предназначены для размещения магазинов, лечебных учреждений и т.д.).

Квартирой именуется часть жилого дома, предназначенная и используемая для проживания и имеющая отдельный выход на улицу, во двор, на лестничную клетку или в общий коридор, и отдельную кухню.

Комната – обособленная постоянными стенами часть квартиры (жилого дома). Комната может быть жилой (спальня, гостиная) или вспомогательной – ванная комната, кухня и т.д.

По договору найма жилого помещения может передаваться помещение, обладающее следующими признаками:

1) оно должно быть жилым. Жилым дом признается с момента, когда его строительство завершено, он принят в эксплуатацию и зарегистрирован в качестве жилого дома специализированной государственной или муниципальной организацией, осуществляющей техническую инвентаризацию (БТИ). Не могут быть предметом найма строения, соответствующие всем требованиям, предъявляемым к жилым домам, предназначенным для постоянного проживания, но не зарегистрированные как жилые. Гражданин, постоянно проживающий в таком помещении, может просить о регистрации данного помещения в качестве жилого.

Вспомогательные помещения (балконы, кухни и т.д.) также не могут быть самостоятельным предметом договора найма жилого помещения;

2) помещение должно быть пригодно для постоянного проживания. Не может быть передано по договору найма жилого помещения временное строение либо строение, предназначенное для сезонного проживания (например, летний дачный дом);

3) помещение должно быть изолированным, т.е. имеющим самостоятельный вход, и отделенным от других помещений. Не может передаваться по договору найма помещение, имеющее общий вход с другим помещением, – смежная комната; для постоянного проживания не может быть предоставлена комната, временно изолированная от смежных жилых помещений.

Пригодность для проживания означает соответствие жилого помещения санитарным и техническим нормам. Пригодность жилого помещения для проживания определяется с учетом физического износа, повреждений несущих конструкций, недостатков внутренней планировки. Непригодными для постоянного проживания, к примеру, признаются комнаты, не имеющие непосредственного освещения или освещаемые окнами, выходящими в соседнее помещение, жилые каменные дома с физическим износом свыше 70% и деревянные дома с физическим износом свыше 65%.

Помещение, признанное в установленном порядке непригодным для проживания, не может быть предметом договора жилищного найма. При несоблюдении установленных законодательством требований к жилому помещению договор найма должен быть признан недействительным как не соответствующий требованиям законодательства.

Порядок признания жилых помещений непригодными для проживания установлен Жилищным Кодексом РФ.

Непригодными для проживания признаются жилые дома (жилые помещения):

а) находящиеся в ветхом состоянии;

б) находящиеся в аварийном состоянии;

в) в которых выявлено вредное воздействие факторов среды обитания.

Таким образом, возможность безопасного использования жилого помещения определяется не только качеством самого строения, но и местом расположения помещения, состоянием окружающей среды и другими факторами. Например, непригодными для проживания признаются жилые строения, расположенные в пределах санитарно-защитных, пожаро- и взрывоопасных зон промышленных предприятий, транспорта, инженерных сетей и других зон.

Критерии и технические условия отнесения жилых домов (жилых помещений) к категории ветхих или аварийных должны определяться Министерством промышленности и энергетики РФ.

Критерии отнесения жилых домов (жилых помещений) к категории непригодных для проживания по причине вредного воздействия факторов среды обитания предусматриваются государственными санитарно-эпидемиологическими правилами и нормативами¹².

Кроме того, при предоставлении жилого помещения на основании договора социального найма учитываются интересы граждан, т.е. гражданин может отказаться от предложенного жилого помещения и ждать другого.

Спецификой предмета договора социального найма является то, что он нормируется в законодательном порядке. Так в г. Ульяновске нормируется решением Городской Думы г. Ульяновска №136 от 13.07.2005 г. «Об установлении учетной нормы и нормы предоставления площади жилого помещения» учетная норма площади жилого помещения установлена в размере 12 м² общей площади на каждого члена семьи¹³.

Некоторые положения ЖК дают основания полагать, что нанимателем в договоре найма жилого помещения, а также в договоре социального найма может быть только совершеннолетний гражданин (см., например, п. 2 ст. 82 ЖК). Такой подход вряд ли следует считать обоснованным, так как п. 2 ст. 20 ГК устанавливает, что местом жительства несовершеннолетнего, не достигшего 14 лет, признается место жительства его законных представителей – родителей, усыновителей, опекунов. По достижении 14 лет у него возникает возможность проживания отдельно от указанных лиц. Соответственно нельзя ограничить такую возможность проживанием в собственном жилом помещении.

В Засвияжском районном суде рассматривалось гражданское дело опекуна Маркушина В.П., действующего в интересах несовершеннолетнего Маркушина А.А. о заключении договора социального найма жилого помещения на опекаемого в связи со смертью первоначального нанимателя его матери, которая являлась единственным родителем этого ребёнка. Опекаемому на тот момент было 14 лет. Исковые требования были удовлетворены¹⁴.

Помимо нанимателя в положениях о договоре найма жилого помещения упоминаются постоянно проживающие вместе с ним граждане (ст. 69 ЖК).

К членам семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма согласно ст. 69 ЖК РФ относятся проживающие совместно с ним его супруг, а также дети и родители данного нанимателя. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы признаются членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, если они вселены нанимателем в качестве членов его семьи и ведут с ним общее хозяйство. В исключительных случаях иные лица могут быть признаны членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма в судебном порядке.

Постоянно проживающие с нанимателем в жилом помещении граждане должны быть указаны в договоре найма (п. 3 ст. 69 ЖК). Для постоянного проживания с нанимателем граждане могут быть вселены как при заключении, так и в период действия договора найма жилого помещения.

Вселение постоянно проживающих лиц возможно при наличии совокупности следующих условий:

1) согласие наймодателя;

2) согласие постоянно проживающих с нанимателем граждан;

3) соблюдение нормы жилой площади на одного человека.

Наличия перечисленных условий не требуется при вселении к нанимателю несовершеннолетних детей. Имеются в виду несовершеннолетние дети нанимателя или лиц, постоянно с ним проживающих, в том числе дети, переданные указанным лицам под опеку.

Граждане, постоянно проживающие совместно с нанимателем, не являются сторонами договора найма жилого помещения и перед наймодателем несут солидарную ответственность вместе с нанимателем. Они имеют равные с нанимателем права по пользованию жилым помещением. Отношения между нанимателем и указанными гражданами определяются законом.

Законодательство выделяет категорию лиц, которые могут быть вселены по общему согласию нанимателя и совместно проживающих с ним граждан в жилое помещение на срок не более шести месяцев. Это временные жильцы (ст. 80 ЖК). В отличие от постоянно проживающих с нанимателем лиц они не приобретают самостоятельного права пользования жилым помещением.

Так, например, в Заволжском районном суде был рассмотрен иск отдела по учёту и распределению жилой площади Мэрии г. Ульяновска к семье Кошарных о признании не приобретшими право пользования жилым помещением, выселении со снятием с регистрационного учёта (Приложение 2).

Данная семья из 3-х человек была вселена в муниципальную двухкомнатную квартиру гражданкой Кишкевич Е.А., которая не являлась родственницей данной семье и членами своей семьи не признавала. Совместно не проживали и общее хозяйство не вели. В квартире они были зарегистрированы с 1999 г. как квартиранты. Кишкевич Е.А. снялась с регистрационного учёта в этом же году и выехала на другое постоянное место жительства, тем самым, расторгнув договор социального найма с наймодателем согласно п. 3 ст. 83 ЖК.

В связи с данными действиями данное жилое помещение должно было освободиться через 6 месяцев после выезда нанимателя. Однако Кошарные отказывались освобождать данное жилое помещение. Для выселения жильцов применялась п. 4 и 5 ст. 80 ЖК.

Исковые требования Мэрии города были удовлетворены. В ближайшее время ожидается рассмотрение данного гражданского дела в областном суде в связи с предъявлением кассационной жалобы ответчиками¹⁵.

В отличие от договора коммерческого найма жилого помещения предмет договора социального найма в каждом случае определяется не соглашением сторон, а административными правовыми актами (решением соответствующего органа власти, договором социального найма).

В нашем городе данное решение принимает комиссия по учёту и распределению жилой площадью при мэрии города Ульяновска. Каждый протоком заверяется Постановлением Главы города.

Договор социального найма заключается в письменной форме на основе решения о предоставлении жилья.

Типовой договор.

Договор жилищного найма (как социального, специализированного, так и «коммерческого») заключается в простой письменной форме (ст. 161 ГК РФ). Комментируемая статья не содержит положений о последствиях несоблюдения письменной формы договора социального найма, поэтому в данном случае необходимо обратиться к правилам ГК РФ. Нарушение письменной формы не влечет в этом случае недействительности договора, но лишает стороны права – при возникновении спора – ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания; однако это не мешает им приводить письменные и другие доказательства (ст. 162 ГК РФ).