Исполнение договора купли-продажи недвижимости заключается в передаче продавцом покупателю проданной недвижимой вещи, а покупателем продавцу - предусмотренной договором денежной суммы. Кроме того, на покупателе лежит обязанность принять передаваемую ему недвижимую вещь.

В работе были рассмотрены проблемы реализации договора купли-продажи жилых и нежилых помещений. Исследование позволило выявить следующие проблемы действующего законодательства в области купли-продажи жилого помещения:

1) проблема обеспечения прав несовершеннолетних при осуществлении договора купли-продажи жилого помещения. Так, при совершении сделок купли-продажи жилых помещений нередко нарушаются права несовершеннолетних детей. Иногда очень сложно определить, были ли допущены нарушения. В законе отсутствуют единые критерии, которые позволяли бы органам опеки и попечительства обосновывать свое решение относительно возможного нарушения прав детей при совершении той или иной сделки с недвижимостью. В результате чего органы опеки и попечительства дают согласие на сделки, не отвечающие интересам несовершеннолетних, без всестороннего и подробного изучения ситуации, не выявляют противоречий между интересами детей и их родителей, которые приводят к нарушению прав несовершеннолетних и т.д.

Решение проблемы может заключаться в применении адресного подхода, т.е. концентрации средств и усилий органов опеки и попечительства на выявлении, проведении углубленного мониторинга, анализа ситуации и социального патронажа семей, в которых существует реальный риск ущемления прав несовершеннолетних при осуществлении сделок с жильем.

Что касается законодательного закрепления, что целесообразно сделать оговорку в ст. 558 ГК РФ (особенности продажи жилых помещений).

Редакция ст. 558 ГК РФ может выглядеть следующим образом:

1. Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

2. Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

3. Договор продажи жилого помещения, в котором прописаны и проживают несовершеннолетние дети, возможен только при предоставлении в орган опеки и попечительства сведений о том, что права детей не будут нарушены. Сделка продажи жилого помещения, в котором прописаны и проживают несовершеннолетние дети, может быть одобрена органом опеки, если условия проживания несовершеннолетнего улучшаются (приобретается жилое помещение большей площади и (или), в более удобном для ребенка районе). Договор продажи жилого помещения, в котором прописаны и проживают несовершеннолетние дети, без предоставления сведений о том, где будут проживать последние после продажи жилого помещения, а так же если условия проживания несовершеннолетних будут хуже, тех, что были, не допускается.

Говоря о купле-продаже нежилых помещений можно выделить следующую проблему: В ГК РФ нет упоминания о нежилых помещениях.

Для решения данной проблемы, следует включить в ГК РФ статью следующего содержания «… Под нежилым помещением следует понимать: а) помещения, не предназначенные для постоянного проживания; б) помещения, не отвечающие санитарно-гигиеническим и техническим требованиям, предъявляемым к жилым помещениям.

Основанием для признания жилого помещения непригодным для проживания является наличие выявленных вредных факторов среды обитания человека, которые не позволяют обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан вследствие:

• ухудшения в связи с физическим износом в процессе эксплуатации здания в целом или отдельными его частями эксплуатационных характеристик, приводящего к снижению до недопустимого уровня надежности здания, прочности и устойчивости строительных конструкций и оснований;

• изменения окружающей среды и параметров микроклимата жилого помещения, не позволяющих обеспечить соблюдение необходимых санитарно-эпидемиологических требований и гигиенических нормативов в части содержания потенциально опасных для человека химических и биологических веществ, качества атмосферного воздуха, уровня радиационного фона и физических факторов наличия источников шума, вибрации, электромагнитных полей…»

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ

Нормативные акты

1. Конституция Российской Федерации: с гимном России: принята всенародным голосованием 12 декабря 1993 года: с учетом Законов об изменении срока полномочий Президента РФ и Государственной Думы и о контрольных полномочиях Государственной Думы в отношении Правительства РФ. – М.: Проспект, 2010. – 30, [4] с.

2. Гражданский кодекс Российской Федерации (Часть первая) от 30.11.94 № 51-ФЗ // СЗ РФ. – 1994. – № 32. – ст. 3301.

3. Гражданский кодекс Российской Федерации (Часть вторая) от 26.01.1996 N 14-ФЗ // СЗ РФ. – 1996. – № 5. – ст. 410.

4. Жилищный кодекс Российской Федерации: по состоянию на 20 февраля 2010 года. – Новосибирск: Сибирское университетское изд-во, 2010. – 95 с.

5. Земельный кодекс Российской Федерации: [официальный текст: текст Кодекса приводится по состоянию на 1 марта 2010 г.]. – М.: Омега-Л, 2010. – 74 с.

6. Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним": [с изменениями и дополнениями]. – М.: Омега-Л, 2010. – 63 с.

7. Федеральный закон от 6 октября 2003 г. № 131-ФЗ (в ред. от 05.04.2010 N 40-ФЗ) «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» // Российская газета. – 2003. – 08 октября.

8. Федеральный закон от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» // СЗ РФ. – 2005. – № 1. – ст. 1808.

9. Федеральный закон от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ (с изм. и доп., вступающими в силу с 01.03.2010) «О государственном кадастре недвижимости» // СЗ РФ. – 2007. – № 31. – ст. 4017.

10. Постановление Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. № 219 (от 22.11.2006 N 710) «Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Российская газета. – 1998. – 04 марта.

11. Положение о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции(в ред. Постановления Правительства РФ от 02.08.2007 N 494) // Российская газета. – 2006. – 10 февраля.

Материалы судебной практики

1. Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 13 ноября 1997 г. № 21 «Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости» // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. – 1997. – № 11.

2. Информационное письмо Президиума ВАС РФ «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» № 59 от 16.02.2001г. // Вестник ВАС РФ. – 2001. – № 4.

3. Обзор судебной практики Верховного Суда РФ за II квартал 2008 г. (по гражданским делам) // Сборник Постановлений Пленума Верховного Суда РФ. – 2008. – №4.

4. Определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 8 октября 2002 г. // Бюллетень ВС РФ. – 2002. – №11.

5. Обзор судебной практики по гражданским делам за 2008 год // БВС РФ. – 2008. – № 12. – С. 6 – 7.

6. Определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 28 декабря 2008 г. №88 – В 04 – 04 // Бюллетень ВС РФ. – 2009. – №3.

7. Обзор судебной практики Верховного Суда РФ за III квартал 2008 г. (по гражданским делам) // Сборник Постановлений Пленума Верховного Суда РФ. – 2008. – №10.

8. Обзор судебной практики Верховного Суда РФ за II квартал 2008 г. (по гражданским делам) // Сборник Постановлений Пленума Верховного Суда РФ. – 2008. – № 5.

9. Обзор судебной практики по гражданским делам за 2008 год // БВС РФ. – 2008. – № 12. – С. 6 – 7.

10. Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 18 апреля 2009 г. 3 А05-10601/2009-22 // КонсультантПлюс: ВерсияПроф: Каталог документов информационного банка Судебная практика: Северо-Западный Округ [Электронный ресурс]. – Электрон. дан. – [М., 2010].

11. Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 05.03.2007 № А69-787/05-8-Ф02-942/07 по делу № А69-787/05-8 // КонсультантПлюс: ВерсияПроф: Каталог документов информационного банка Судебная практика: Восточно-Сибирский Округ [Электронный ресурс]. – Электрон. дан. – [М., 2010].

12. Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 23.04.2009 N Ф04-1508/2009 по делу № 2294-А27-47 // КонсультантПлюс: ВерсияПроф: Каталог документов информационного банка Судебная практика: Западно-Сибирский Округ [Электронный ресурс]. – Электрон. дан. – [М., 2010].

13. Дело № 2-118/07 // Архив Заельцовского районного суда г. Новосибирска за 2007 год.

14. Дело № 2 -11/ 2008 // Архив мирового судьи 1-ого судебного участка Железнодорожного г. Новосибирска за 2008 год.

15. Дело № 2 – 118 / 2008 // Архив Заельцовского районного суда г. Новосибирска за 2008 год.

Учебная и научная литература

1. Алексеев В.А. Недвижимое имущество: государственная регистрация и проблемы правового регулирования. – М.: Волтерс Клувер, 2007. – 502 с.

2. Аппак Т.Д. Правовое регулирование государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним // Юрист. – 2009. – С. 17 – С. 28 – 35.

3. Балабанов И.Т. Операции с недвижимостью в России // Домашний адвокат. – 2009. – №2. – С. 30 – 34.

4. Бегичев А. Обеспечение правомерности и законности сделок с недвижимостью // Ваше право. – 2009. – №4. – С. 11 – 19.

5. Болтанова Е.С. Договор купли-продажи недвижимости: Общие положения. – Томск, 2001. – 200 с.

6. Василевская Л.Ю. Право собственности на жилые помещения в гражданском праве: истоки и нормативное регулирование // Гражданин и право. – 2009. – №1. – С. 15 – 25.

7. Волчецкая Г.А. Правовое регулирование государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (Теоретико-правовой аспект). – СПБ, 2007. – 405 с.

8. Гришаев С.П. Правовой режим недвижимого имущества // Правовой консультант. – 2008. – №11. – С. 30 – 36.

9. Дроздецкая Я.С. Концепции недвижимости в российском гражданском праве // Консультант юриста. – 2009. – №4. – С. 15 – 35.

10. Егорова М.А. Особенности расторжения договора купли-продажи недвижимости // Законы России: опыт, анализ, практика. – 2009. – № 2. – С. 61 – 67.

11. Жариков Ю.Г, Масевич М.Г. Жилые помещения: правовое регулирование. – М.: БЕК, 2007. – 216 с.

12. Иванова В.Д. Сделки с недвижимостью: исторический аспект // Закон. – 2009. – №4. – С. 7 – 22.

13. Канучукоева А.В. Недвижимость как объект права собственности. – М.: Статус, 2008. – 304 с.

14. Киселева Т.В. О проблематике современной концепции понятия «недвижимость» // Законы России: опыт, анализ, практика. – 2007. – №9. – С. 13 – 21.

15. Комментарий к Гражданскому кодексу РФ. Часть вторая / Под ред. проф. Т.Е.Абовой и А.Ю.Кабалкина. – М.: Юрайт-Издат; Право и закон, 2007. – 790с.

16. Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе // Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование. – 2003. – №1-2. – С. 14 – 15.

17. Крылов С.А. Регистрация прав на недвижимости: понятие и проблемы // Российская юстиция. – 2008. – №2. – С. 5 – 16.

18. Кузьмина И.Д. Понятие жилого помещения // Российская юстиция. – 2008. – №9. – С. 3 – 7.

19. Мейер Д.И. Избранные труды по гражданскому праву. – М., 2003. – 223 с.

20. Садиков О.Н. Гражданское право. Обязательственное право. – М.: Юристъ, 2009. – 677 с.

21. Седугин П.И. Жилищное право. – М.., Проспект., 2008. – 410с.

22. Суханов Е.А. Гражданское право. Обязательственное право. Т.3. – М.: Волтерс Клувер, 2008. – 788 с.

23. Тихонов С.Г. Охрана прав граждан при свершении сделок с жильем // Ваше право. – 2009. – №2. – С. 16.

24. Толстой Ю.К. Жилищное право. – М.: Проспект, 2008. – 497 с.

25. Шершеневич Г. Ф. Курс гражданского права. Т. II. – М.: Спарк. – 1997. – 611 с.

26. Щенникова Л.В. Вещные права в гражданском праве России. – М.: Рагор, 2001. – 401 с.