27406 (Договор аренды зданий и сооружений), страница 4

„Содержание договора аренды зданий и сооружений (по сравнению с содержанием обычного договора аренды) не подверглось серьёзным изменениям ”¹⁰ в новом ГК 1996 года. Арендодателю и арендатору присуще общие права и обязанности сторон договора аренды. Кроме того, закон конкретизирует некоторые способы исполнения этих обязанностей.

Рассмотрим права и обязанности арендодателя.

1. Арендодатель обязан передать имущество арендатору в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества (п.1 ст. 611 ГК). Особенностью договора аренды зданий и сооружений является то, что одновременно с передачей арендатору прав владения и пользования зданием или сооружением ему передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования (п.1 ст. 652 ГК). О двух способах передаче прав на земельный участок уже говорилось раньше.

2. Арендодатель обязан передать здание или сооружение арендатору по передаточному акту, (п. 1 ст. 655 ГК) подписанному сторонами. Передаточный акт составляется либо после заключения договора аренды, либо непосредственно при заключении договора. Вместо передаточного акта может быть составлен и иной документ (протокол, соглашение и т.д.), главное чтобы он был подписан обеими сторонами и содержал подробную справочную,

¹⁰Гражданское право. Учебник. Часть II/Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. - М.: „Проспект”, 1997, с.186.

материально – техническую информацию о здании (сооружении).

Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами документа о передаче.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора – от принятия имущества.

3. Право на взыскание или получение в добровольном порядке арендной платы за здание или сооружение. Напоминаю, что у арендодателя есть право на получение отдельно ещё и платы за земельный участок, но только если это право оговорено в договоре.

4. Арендодатель по общему правилу договора аренды любого вида обязан (то есть это императивная обязанность) предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду здание.

Кроме того, можно упомянуть ещё две диспозитивные обязанности, которые присуще арендодателю любого вида договора, в том числе и аренде зданий и сооружений: производить за свой счёт капитальный ремонт здания или сооружения и возместить стоимость неотделимых улучшений, произведённых арендатором. В этой связи интересно положение п.3 Письма Арбитражного Суда РФ, которое гласит:„ произведённые пользователем здания (те арендатором) значительные улучшения его технического состояния, ремонт и перепланировка не является основанием для отказа собственнику (то есть арендодателю) в иске об освобождения здания”. Так, Правление Калмыцкого Респотребсоюза обратилось в арбитражный суд республики Калмыкия с иском к хозрасчётному предприятию – столовой №6 Элистинского треста столовых и ресторанов об освобождении здания, поскольку является его собственником. Решением 10.03.92 г в иске отказано в связи с тем, что спорное здание не может быть передано истцу, так как за последние 30 лет фактическим пользователем произведены значительные улучшения технического состояния здания, превышающие его первоначальную стоимость. На данное решение был принесён Протест Председателя Высшего Арбитражного Суда РФ и надзорная Коллегия удовлетворила этот протест по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 30 закона РФ „ О собственности в РСФСР” собственник имеет право истребовать свою вещь из чужого незаконного владения. Столовая №6 первоначально пользовалась зданием по договору аренды, однако последние 15 лет договор уже не действует. Поэтому Правление Респотебсоюза вправе в любое время вернуть своё здание, причём для разрешения спора о выселении вопрос, о размере понесённых пользователем расходов по ремонту и перепланировке здания значение не имеет.

Теперь обратимся к правам и обязанностям арендатора.

1. Согласно п. 1 ст. 615 Кодекса арендатор нежилого помещения обязан использовать арендуемое имущество в соответствии с оговорёнными в договоре условиями, а если они в договоре не определены – по его прямому назначению. Нарушение этого правила служит основанием для требования арендодателя о расторжении договора и возмещении ему этих убытков.

2. Арендатор вправе сдавать арендуемые помещения в субаренду или иным образом передавать права и обязанности по договору другому лицу только с согласия арендодателя и в установленном порядке. При этом договор субаренды не может быть заключён на срок, превышающий срок самого договора аренды здания или сооружения. Использование арендуемых помещений с нарушением условий о субаренде влечёт ничтожность договора субаренды.

3. Арендатор обязан вернуть арендованное здание (сооружение) по окончании срока договора аренды или при его досрочном прекращении. Арендованное имущество должно быть возвращено арендодателю при непременном составлении документа о передаче здания или сооружения (п.2 ст. 655 ГК) – тот же самый передаточный акт. Порядок составления передаточного акта при возврате предмета договора и последствия уклонения от его составления аналогичны тем, которые установлены законом при передаче здания (сооружения) в аренду (п.1 ст. 655 ГК).

Вообще значение передаточных актов таково: в первом случае его подписание означает исполнение договора, а во втором – прекращение арендных отношений.

4. Можно ещё упомянуть общие права арендатора: вносить своевременно арендную плату; поддерживать здание (сооружение) в нормальном состоянии, производить за свой счёт текущий ремонт (но это диспозитивная обязанность).

На практике сложились и другие права и обязанности арендатора, например:Право арендатора выселить других лиц, занимающих его арендное помещение. Постановление Пленума Высшего Арбитражного суда РФ приводит такой случай.

Консорциум „Молибден” обратился в арбитражный суд г. Москвы с иском о выселении фирмы „Олимп-8” из строения 2 дома 13 по ул. Селезнёвской в г. Москве, ссылаясь на наличие у него договора №1265 на аренду этого здания, заключённого 01.07.91 с ПРЗО исполкома Свердловского района г. Москвы. Решением от 19.05.92 иск удовлетворён. Доводы фирмы „Олимп-8” о том, что спорное строение переданное ей в хозяйственное ведение в 1972 году отклонены. Дело дошло до Высшего Арбитражного суда – по заявлению фирмы „Олимп- 8” Председатель Высшего Арбитражного суда РФ принесен протест, в котором предлагалось решение по делу отменить и дело отправить на новое рассмотрение по следующим основаниям.

„Молибден” основывает свои права на спорное здание тем, что с ним заключён договор аренды ПРЗО исполкома Свердловского райсовета г. Москвы. Между тем суд не исследовал вопрос о наличии у ПРЗО имущественных прав на указанное строение в объёме, позволяющем ему выступать арендодателем по договору аренды от 01.07.91г. №1265. Следует также проверить доводы „Олимп-8” о том, что спорное здание было передано ему на баланс по решению исполкома Моссовета ещё в 1972 году распоряжением от 07.09.72 за № 1898, а срок действия договора аренды от 06.07.91 №1265 истёк 31.12.92.

при этих обстоятельствах нужно новое судебное разбирательство, что всё равно не умоляет указанного права арендатора.Арендатор, заключивший договор аренды нежилого помещения на аукциона, имеет право на выкуп арендуемого помещения в собственность (см. Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного суда РФ от 13.11.97 №21 обзор практики решения споров, возникших по договору купли-продажи недвижимости).

АО предъявило иск к Комитету по управлению имуществом о понуждении заключить договор купли – продажи арендуемого помещения нежилого характера. Арбитражный суд отклонил исковые требования по тому мотиву, что АО не относится к числу арендаторов, которые имеют право на выкуп арендуемого помещения в соответствии со ст. 5.14.5 и 5.14.6 Государственной программы приватизации.

Кассационная инстанция отменила решение суда первой инстанции и удовлетворила иск АО по следующим основаниям.

Согласно п.26 Государственной программы приватизации и п.4.5 Основных положений Программы приватизации, на которое ссылается истец, право на приобретение в собственность сданных в аренду зданий, строений, сооружений, помещений в нежилых домах, находящихся в аренде или фактическом владении, пользовании этих предприятий в процессе их уставной деятельности, предоставляется гражданам и их объедениям, осуществляющим предпринимательскую деятельность, предприятиям, не более 25% уставного капитала которых находится в государственной и (или) муниципальной собственности, в случае если договор аренды был заключён ими на основании конкурса или аукциона объектов нежилого фонда.

В данном случае АО, в уставном капитале которого доля муниципального имущества составляла менее 25%, заключило договор аренды на основании аукциона, поэтому имеет право на приобретение в собственность арендованного помещения. Следовательно, комитет по управлению имуществом должен заключить с ним договор купли – продажи. Арендатор, не выкупивший арендованное имущество, не вправе отчуждать его третьим лицам. Так, Комитет по управлению имуществом обратился в Арбитражный суд с иском к ТОО и АО о признании недействительным договора купли – продажи здания кафе, заключённого между ответчиками, и применении последствий недействительности сделки. Об отчуждении здания комитет узнал только в 1998 году, когда АО (покупатель) обратилось к нему ха получением документа, подтверждающего права собственности на здание. При рассмотрении данного дела установлено, что между комитетом по управлению имуществом и ТОО, являющемся правопреемником арендного предприятия, был переоформлен ранее заключённый договор с правом выкупа. ТОО продало его АО.

Поскольку ТОО не прибрело право собственности на здание кафе, оно не вправе было распоряжаться имуществом, относящейся к муниципальной собственности, и отчуждать его другому юридическому лицу. Следовательно, Арбитражный суд обосновано удовлетворил исковые требования Комитета по управлению имуществом.

- Преимущественное право арендатора на приобретение арендуемых им помещений в собственность. По этому есть Письмо Высшего Арбитражного суда РФ от 11 апреля 1994 г. №С5-7/03-235, в котором Комитет Российской Федерации по управлению государственным имуществом дал разъяснения, касающихся преимущественного права на приобретение имущества товариществами и акционерными обществами, определёнными в п.11 Указа Президента РФ от 14 октября 1992г. №1230.

В соответствии с ними преимущественное право на приобретение в собственность зданий, сооружений, нежилых помещений, которые были арендованы или которыми фактически владели, пользовались в процессе своей производственно–хозяйственной деятельности товарищества или акционерные общества, созданные членами трудового коллектива государственного, муниципального предприятия (подразделения) на основе аренды имущества этого предприятия, означает право указанных юридических лиц на такой способ приобретения этого помещения в собственность, при котором исключительная конкуренция со стороны иных потенциальных покупателей исключается. Решение о выкупе имущества предприятия таким способом должно приниматься Госимуществом РФ, его территориальными агентствами или соответствующими Комитетами по управлению имуществом. Указанное правило не распространяется на предприятия, за которыми эти здания, сооружения, нежилые помещения закреплены на праве полного хозяйственного ведения, поскольку в этом случае применяются правила о праве собственности, если законодательными актами или договорами предприятия с собственником не предусмотрено иное.

На правила, указанные в данном письме Высшего Арбитражного суда РФ можно привести пример из практики:

Комитет по управлению имуществом принял решение о приватизации здания магазина по конкурсу. Магазин обратился в арбитражный суд с иском о признании акта Комитета недействительным. В ходе рассмотрения дела было установлено, что магазин является арендным предприятием и спорное здание входит в состав арендованного имущества, которое в соответствии с условиями договора аренды подлежит выкупу арендатором. Согласно ст. 15 закона РФ „О приватизации государственных и муниципальных предприятий в РФ” выкуп имущества по договору аренды является одним из способов приватизации. Поэтому в том случае, если договор аренды с правом выкупа не прекратил своё действие в установленном порядке, комитет по управлению имуществом не вправе принимать решение о приватизации арендуемого объекта иным способом.

В этой связи арбитражный суд правомерно признал оспариваемое решение Комитета по управлению имуществом недействительным.

Следует отметить (согласно п.17 Письма Высшего Арбитражного суда РФ от 2 июля 1993 г. Обзор практики решения споров, связанных с применением законодательства о приватизации), что споры, связанные с понуждением арендодателя к заключению дополнительного соглашения к договору аренды с правом выкупа, а также урегулированием разногласий этих соглашений, подведомственны арбитражным судам.

Так, в арбитражный суд обратилось арендное предприятие с иском о понуждении Комитета по управлению имуществом к заключению дополнительного соглашения к договору аренды с правом выкупа, ссылаясь на положение Указа Президента РФ от 14.10.92 №1230. Комитет уклонялся от заключения дополнительного соглашения. При решении этого вопроса арбитражный суд исходил из следующего: в соответствии с п.7 Указа Президента РФ от 14.10.92 №1230 в случаях, когда стоимость государственного (муниципального) имущества, указанная в договоре, на момент сдаче его в аренду составляла не более 1 млн. руб. и в договоре аренды не определенны иные сроки или величина, или порядок, или условия внесения выкупа, выкуп имущества осуществляется на основании дополнительного соглашения. Исходя из смысла этих норм, заключение такого соглашения для комитета по управлению имуществом (арендодателя) является обязательным, а для арендатора – нет. Поэтому арбитражный суд правомерно рассмотрел спор по существу.

Подводя итог содержанию договора аренды зданий и сооружений следует отметить, что прямо предусмотренных в ГК правами и обязанностями арендодателя и арендатора, на практике сложились дополнительные правомочия сторон договора либо более конкретизированные.

На мой взгляд, не стоит уделять особого внимания прекращению договора аренды зданий и сооружений и ответственности по нему, так как § 4 ГК не содержит каких – либо специальных или особенных норм по этому поводу, а значит, прекращение договора аренды зданий и сооружений осуществляется по общим правилам прекращения договора аренды.

Г) Форма договора: новый порядок регистрации сделок с недвижимостью.