Недвижимость занимает одно из главных мест в системе объектов гражданских прав, являясь системным образованием, она имеет собственную структуру и взаимосвязь составляющих ее элементов и поэтому требует от российского законодателя создания стройной системы норм, регламентирующих отношения по управлению недвижимостью.

Нормативная база, регулирующая правоотношения в сфере недвижимости, в нашей стране была создана в стихийно короткие сроки. Однако если на первом этапе основная задача законодателя состояла в основном в создании норм, обеспечивающих законный переход недвижимости из публичной собственности в частную, то на сегодняшний день в результате сформировавшегося рынка недвижимости перед законодателем иная цель - обеспечить охрану и защиту прав собственников недвижимости.

Наиболее интересным и важным является вопрос о соотношении административного института регистрации и гражданско-правовых институтов (собственности, владения, аренды).

Правоотношения в сфере недвижимости являются одним из наиболее обсуждаемых и острых вопросов, отраженных на страницах юридической печати, среди ученых продолжается дискуссия о понятии и признаках недвижимого имущества, путях совершенствования правового регулирования отношений, связанных с недвижимостью.

Определение недвижимости, закрепленное в ст. 130 ГК РФ, подвергается критике долгое время и по различным основаниям. Анализ юридической литературы позволил выявить разнообразие суждений относительно изменения легального определения недвижимости, при этом законодатель не прибегнул к тому, чтобы внести какие-либо существенные и необходимые изменения в институт недвижимости.

Известно, что Гражданский кодекс отождествляет такие термины, как недвижимость, недвижимые вещи и недвижимое имущество. Проблема соотношения этих понятий уже обозначалась рядом исследователей⁰. С одной стороны, порядок употребления этих терминов может свидетельствовать о том, что они обозначают одно и то же явление, т.е. являются синонимами. С другой стороны, вряд ли можно предположить, что законодатель допустил описание одного и того же явления с помощью трех равнозначных терминов в одной статье. Дальнейший анализ содержания действующего законодательства позволяет сделать вывод о том, что для лучшего понимания вещей необходимо дать отдельные определения и разграничить понятия: "недвижимость", "недвижимые вещи", "недвижимое имущество", введя в нормативно-правовые акты соответствующие изменения и дополнения относительно указанной терминологии, с целью упорядочить правоотношения по поводу этих вещей, а главным образом, включить дополнительные статьи в основной акт - в ГК РФ, разъясняющие каждое понятие отдельно.

Считаю правильным, что большинство правоведов не соглашаются с таким положением отождествления указанных понятий, объясняя это тем, что они являются неравнозначными. Однако есть сторонники противоположной позиции, которые отождествляют не только понятие недвижимости как носителя материальной природы, но и причисляют к недвижимости еще и имущественные права. Так, в работах Н.В. Диаковской отражено, что недвижимое имущество включает в свое содержание как недвижимые вещи, так и имущественные права⁰, однако для нашего правопорядка данное положение невозможно, поскольку у нас отсутствует концепция бестелесного имущества и объектом права собственности могут быть материальные объекты. Что касается включения в понятие "имущество" имущественных прав, то следует сказать, что применительно к недвижимому имуществу такие права могут включаться в состав недвижимости, но в совокупности с другими вещами. Так, ст. 132 ГК РФ определяет предприятие как имущественный комплекс, в состав которого входят различные категории имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права, требования, долги, исключительные права.

Полагаю, что в придании движимым по своей природе вещам статуса недвижимости мы сталкиваемся с примером применения законодателем такого приема юридической техники, как юридическая фикция. В данном случае налицо искусственное распространение на определенные объекты правового режима, не присущего им в силу их естественных природных свойств⁰.

Целью применения юридической фикции является распространение правового режима недвижимого имущества на движимые объекты. На практике правовое регулирование объектов данной группы наделяется рядом особенностей, но они отличны от правового режима недвижимости de facto (отсутствие единого реестра регистрации, различные органы регистрации, отраслевое законодательство, регламентирующее порядок государственной регистрации нестационарной недвижимости, и т.д.).

Главным образом представляется несовершенным открытый перечень недвижимости, так как ст. 130 ГК РФ установила, что недвижимыми могут быть признаны вещи, которые имеют прочную связь с землей и перемещение которых невозможно без причинения ущерба их назначению. Таким образом, согласно такому определению любые индивидуально-определенные объекты, будь то угодья, дома, заводы, фабрики, лавки, всякие строения и пустые дворовые места, а также железные дороги, садовая скамейка, забор, колодец, будка, хозяйственные постройки, должны быть зарегистрированы как недвижимость в силу прочной их связи с землей. При этом исходя из указанного признака достаточно сомнительным является факт причисления законодателем к недвижимым вещам морских и воздушных судов. По этому поводу в юридической литературе вообще нет единства мнений, а именно по вопросу о том, с какого момента морские, воздушные суда, суда внутреннего плавания и космические объекты приобретают статус недвижимых вещей. Закон говорит о том, что к недвижимым вещам относятся подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. Но данная формулировка не дает ответа на вопрос, с какого момента данные вполне мобильные вещи юридически становятся недвижимыми⁰.

Полагаю, что вопрос с отнесением к недвижимому имуществу морских и воздушных судов должен быть разрешен, как в свое время была решена проблема, связанная с отнесением к недвижимости многолетних насаждений, лесов и обособленных водных объектов. Поскольку учреждения юстиции сталкивались с проблемой регистрации прав на такие объекты, в Концепции развития гражданского законодательства о недвижимых вещах было предложено исключить такие объекты, как леса и многолетние насаждения, водные объекты, из перечня объектов недвижимого имущества, содержащегося в ст. 130 ГК РФ. Тем самым законодатель воплотил в закон предложения, сделанные в Концепции реформирования законодательства о недвижимости, в Федеральном законе от 4 декабря 2006 г. N 201-ФЗ, из п. 1 ст. 130 ГК РФ, одним из положений которого были исключены "леса, многолетние насаждения".

Учитывая вышеизложенное, п. 1 ст. 130 ГК РФ можно было бы сформулировать следующим образом:

"Статья 130. Недвижимые и движимые вещи

1. Недвижимыми вещами являются индивидуально-определенные физически осязаемые предметы, по поводу которых возникают гражданские правоотношения, в том числе земельные участки, участки недр, здания, сооружения, пригодные для самостоятельного использования жилые и нежилые помещения, объекты незавершенного строительства, а также иные вещи, условием использования которых по назначению является их неразрывная физическая и юридическая связь с землей".

Исключить абз. 2 п. 1, где указано отношение к недвижимым вещам воздушных и морских судов, судов внутреннего плавания, космических объектов.

Представляется целесообразным заменить название ст. 131 ГК РФ и изложить ее следующим образом:

"Статья 131. Государственная регистрация недвижимых вещей

1. Право собственности на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами".

Исключить пункт 2.

Вывести из определения недвижимых вещей воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты и дать самостоятельные определения указанных объектов, которые бы соотносились с соответствующими нормативно-правовыми актами, регулирующими правоотношения по поводу данных объектов, что позволит исключить противоречие по их государственной регистрации, поскольку данные объекты и так имеют свой институт регистрации, отличный от института регистрации недвижимых вещей.

Представляется, что предлагаемые изменения содержания указанных статей должны осуществляться только в совокупности с комплексным упорядочением использования терминологии в области недвижимого имущества как в других статьях ГК РФ, так и в иных законодательных актах.

Заключение

Существующая в праве классификация вещей имеет важное значение для определения момента возникновения и прекращения права собственности, способа и предела распоряжения данной вещью, оформления передачи вещи от одного лица к другому.

Вещи являются наиболее распространенным объектом гражданских прав. Вещами называются объекты окружающего материального мира, созданные как природой, так и человеком, которые могут быть объектами гражданских прав. Юридическое понятие вещи намного шире бытового понятия "вещь". В праве вещами называют широкий круг объектов, правовой режим которых аналогичен обычным вещам. Вещами в гражданско-правовом смысле являются здания и сооружения, земля, вода, газ, нефть, электроэнергия, животные⁰.

Учитывая вышеизложенное, п. 1 ст. 130 ГК РФ можно было бы сформулировать следующим образом:

"Статья 130. Недвижимые и движимые вещи

1. Недвижимыми вещами являются индивидуально-определенные физически осязаемые предметы, по поводу которых возникают гражданские правоотношения, в том числе земельные участки, участки недр, здания, сооружения, пригодные для самостоятельного использования жилые и нежилые помещения, объекты незавершенного строительства, а также иные вещи, условием использования которых по назначению является их неразрывная физическая и юридическая связь с землей".

Исключить абз. 2 п. 1, где указано отношение к недвижимым вещам воздушных и морских судов, судов внутреннего плавания, космических объектов.

Представляется целесообразным заменить название ст. 131 ГК РФ и изложить ее следующим образом:

"Статья 131. Государственная регистрация недвижимых вещей

1. Право собственности на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами".

Исключить пункт 2.

Вывести из определения недвижимых вещей воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты и дать самостоятельные определения указанных объектов, которые бы соотносились с соответствующими нормативно-правовыми актами, регулирующими правоотношения по поводу данных объектов, что позволит исключить противоречие по их государственной регистрации, поскольку данные объекты и так имеют свой институт регистрации, отличный от института регистрации недвижимых вещей.

Представляется, что предлагаемые изменения содержания указанных статей должны осуществляться только в совокупности с комплексным упорядочением использования терминологии в области недвижимого имущества как в других статьях ГК РФ, так и в иных законодательных актах.

Использованная литература

Нормативно-правовые акты:

1. "Конституция Российской Федерации" (принята всенародным голосованием 12.12.1993) (с учетом поправок, внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 30.12.2008 N 6-ФКЗ, от 30.12.2008 N 7-ФКЗ) // "Собрание законодательства РФ", 26.01.2009, N 4, ст. 445.

2. "Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)" от 30.11.1994 N 51-ФЗ (принят ГД ФС РФ 21.10.1994) (ред. от 27.12.2009) // "Собрание законодательства РФ", 05.12.1994, N 32, ст. 3301.

3. "Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)" от 26.01.1996 N 14-ФЗ (принят ГД ФС РФ 22.12.1995) (ред. от 17.07.2009) // "Собрание законодательства РФ", 29.01.1996, N 5, ст. 410.

4. "Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации" (одобрена решением Совета при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства от 07.10.2009) // "Вестник ВАС РФ", N 11, ноябрь, 2009.

Специальная литература:

1. Агарков М.М. Учение о ценных бумагах. М., 1994.

2. Бойцов А.И. Преступления против собственности. СПб., 2001.

3. Витрянский В.В. Вторая часть Гражданского кодекса о договорных обязательствах // Вестник ВАС РФ. 1996. N 6.

4. Валеев М.М. Вещи как объекты гражданских правоотношений: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. Екатеринбург, 2003.

5. Волков С.В., Булычев В.В. Право собственности на объект недвижимости как вновь созданную вещь: Теория и практика // Законодательство. 2003. N 5.

6. Гражданское право. Том I. (под ред. доктора юридических наук, профессора Е.А.Суханова) - М.: Волтерс Клувер, 2004.

7. Гражданское право России. Общая часть: Курс лекций (ответственный редактор - О.Н. Садиков). - М. Юристъ, 2001.

8. Гражданско-правовая охрана интересов личности. М, 1969.

9. Гражданское право: Учебник. Т. 1 / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. 6-е изд. М., 2002.

10. Гражданское право. Том I. // Под ред. доктора юридических наук, профессора Е.А.Суханова - М.: Волтерс Клувер, 2008.

11. Гражданско-правовая охрана интересов личности. М, 1969.

12. Гражданское право. Учебник / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. М., 2008.

13. Гражданское право: Учебник для вузов / Под ред. Т.Н. Илларионовой. М., 2006.

14. Гумаров И. Понятие вещи в современном гражданском праве России // Хозяйство и право. 2000. N 3.

15. Диаковская Н.В. Правовое регулирование прав на недвижимое имущество и сделок с ним: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. М., 2003.

16. Красавчиков О. А. Охрана интересов личности и свод законов Советского государства// Гражданско-правовая охрана интересов личности в СССР. Свердловск, 1977.

17. Корнеев С.М. Договор о снабжении электроэнергией между социалистическими организациями. М., 1956.

18. Комментарий к Гражданскому кодексу РФ (постатейный) (под ред. О.Н.Садикова) - М.: Юридическая фирма Контракт; Инфра - М, 1998 г.

19. Козлова И.В. Понятие недвижимости и вопросы регистрации прав на недвижимость в законодательстве Российской Федерации // Правоведение. 1998. N 2.

20. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации. Часть первая (постатейный) / Под ред. Н.Д. Егорова, А.П. Сергеева. М., 2005.

21. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой / Под ред. Т.Е. Абовой, А.Ю. Кабалкина. М., 2007.

22. Комментарий к Гражданскому кодексу РФ. Часть первая // Под ред. проф. Т.Е.Абовой и А.Ю.Кабалкина - М.: Юрайт-Издат, 2004.

23. Красавчиков О. А. Охрана интересов личности и свод законов Советского государства// Гражданско-правовая охрана интересов личности в СССР. Свердловск, 1977.

24. Малеина М. Н. Защита личных неимущественных прав советских граждан. М., 1991.

25. Мозолин В.П. "О концепции интеллектуальных прав" // "Журнал российского права", 2007, N 12.

26. Мурзин Д.В. Ценные бумаги - бестелесные вещи. М., 1998.

27. Новоселов Л.А. Денежные расчеты в предпринимательской деятельности. М., 2006.

28. Олейник О.М. Правовые проблемы электроснабжения // Хозяйство и право. 2000. N 5 (приложение).

29. О предмете советского гражданского права (к итогам дискуссии) // Советское государство и право. 1955. № 5.

30. Победоносцев К.П. Курс гражданского права. Первая часть. М.: Статут, 2002.

31. Пухан И., Поленак-Акимовская М. Римское право: Базовый учебник / Пер. с македонск. В.А. Томсинова и Ю.В. Филиппова; под ред. В.А. Томсинова. М.: Зерцало, 2003.

32. Постатейный комментарий к Федеральному закону "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" / Под ред. П.В. Крашенинникова. М., 2001.

33. Предпринимательское право Российской Федерации // Под ред. Е.П. Губина, П.Г. Лахно. - "Юристъ", 2007 г.

34. Постатейный комментарий к Федеральному закону "Об электроэнергетике". М., 2005.

35. Покровский Б.В. Понятие имущества в науке права // Покровский Б.В. Избранные труды по гражданскому праву. Алматы, 2003.

36. Рыбалов А.О. О новых попытках ревизии понятия права собственности // Вестник ВАС РФ. 2005. N 10.

37. Советское гражданское право: Учебник / Под ред. И.Б. Новицкого, П.Е. Орловского. М.: МГУ, 1995.

38. Советское гражданское право: Учебник. Т. 1 / Под ред. О.С. Иоффе, Ю.К. Толстого. Л., 1971.

39. Санфилиппо Ч. Курс римского частного права: Учебник / Под ред. Д.В. Дождева. М.: БЕК, 2002.

40. Тарахов В. А. Ответственность по советскому гражданскому праву. Саратов, 1973.

41. Уемов А.И. Вещи, свойства и отношения. М., 1963.

42. Халфина Р. О. Общее учение о правоотношении. М., 1974.

43. Хвостов В.М. Система римского права: Учебник. М.: Спарк, 1996.

44. Шершеневич Г.Ф. Курс гражданского права. Тула, 2001.

45. Шафир А.М. Энергоснабжение предприятий (правовые вопросы). М., 1990.

46. Щенникова Л.В. О вещи в философии, имущественных отношениях вообще и вещно-правовых в особенности // Юридическая наука в современном мире: Фундаментальные и прикладные проблемы: Сб. науч. трудов юрид. факультета. Ч. 1. Пермь, 2000.

47. Эннекцерус Л. Курс германского гражданского права. Т. 1. Полутом 2. М., 1950.

3. Материалы судебной практики: