13365 (Анализ особенностей ведения мониторинга городских земель в городе Москва), страница 8

Такая единая база должна удовлетворять следующим требованиям:

структура базы данных должна полностью охватывать всю информацию, используемую для проведения массовой оценки;

в процессе формирования базы данных необходимо обеспечить целостность вводимой информации;

введенные данные должны разграничиваться по дате ввода и источнику информации;

при обеспечении ведения базы данных должен осуществляться необходимый контроль за семантикой вводимой информации (вводный контроль);

база данных должна обеспечивать хранение всех последовательных изменений и уточнений введенной информации;

база данных должна обеспечивать контроль за доступом к информации для уменьшения возможностей непреднамеренного разрушения информации со стороны неавторизованного пользователя;

база данных должна обеспечивать возможность расширения и развития;

система управления базой данных должна обеспечивать возможность универсального доступа к информации, полученной из разных источников;

система управления базой данных должна обеспечивать приемлемые временные характеристики доступа к информации.

Формирование такой мегабазы предполагает использование современных информационно-вычислительных электронных технологий.

На втором этапе на основе существующего деления территории города из общей (генеральной) совокупности земельных участков выделяются так называемые типовые земельные участки. С этой целью генеральная совокупность сортируется на однородные группы: выделяются участки с объектами жилой, офисной, промышленной, складской, смешанной и других видов застройки. Затем внутри таких однородных групп на основе исходной информации проводится статистический анализ показателей: формируются интервальные ряды параметров, по каждому из которых выделяется интервал, куда попало наибольшее количество участков, суммируются типичные характеристики каждого участка по всем интервальным рядам.

Земельный участок с наибольшим количеством типичных параметров по всем интервальным рядам характеризуется как типовой. Ниже представлен пример идентификации типового земельного участка.

На третьем этапе определяется рыночная стоимость типовых земельных участков (их количество может варьировать от нескольких десятков до нескольких сотен в зависимости от функционального назначения) широко известными методами индивидуальной оценки. Все они могут быть отнесены к одному из трех подходов: сравнительному, доходному и затратному.

Среди сравнительных методов оценки в практической деятельности наиболее часто используется метод сравнительного анализа продаж (сравнения аналогов). В случае применения данного метода эксперт-оценщик сначала выявляет ряд фактических продаж земельных участков, аналогичных оцениваемому по совокупности множества показателей, включая целевое использование, собирает для подобранных аналогов необходимую сравнительную (рыночную) информацию (цена продажи, величина арендной платы и др.). В дальнейшем информация о сделках проверяется на возможность использования в процессе оценки, чтобы убедиться в ее достоверности и разумности. Наконец, в цены на объекты-аналоги вводятся поправочные коэффициенты, учитывающие различия между объектом оценки и каждым из сопоставимых объектов.

К данному подходу также относится метод переноса (иногда его называют методом соотнесения). Этот метод основан на определении соотношения между стоимостью земельного участка и возведенных на нем сооружений, исходя из теоретической предпосылки о том, что существует устойчивая связь между стоимостью земли и стоимостью сооружений для определенного типа недвижимости в определенном регионе. Следовательно, если в регионе расположения оцениваемого объекта не набралось достаточного количества сравнимых продаж, то следует поискать похожие регионы и определить типичные соотношения между стоимостью земли и общей стоимостью объекта недвижимости в этих регионах, а затем применить это соотношение при анализе продаж участков, которые будут служить объектом сравнения в оцениваемом регионе. Отсутствие развитой базы данных на отечественном рынке недвижимости делает возможным использование данного метода в более прямолинейном варианте: подбираются продажи аналогичных по использованию участков с аналогичными характеристиками в соседних регионах и с соответствующими поправками переносятся в район объекта оценки.

К методам доходного подхода при рыночной оценке земельных участков относятся методы капитализации земельной ренты и остатка.

При использовании метода капитализации земельной ренты (его часто называют методом дохода) оценивается текущая стоимость будущих доходов от владения недвижимым имуществом, включая как сдачу его в аренду, так и возможную продажу. При этом потоки доходов от коммерческого использования недвижимости и выручка от ее последующей перепродажи (реверсии) за вычетом потоков затрат капитализируются в текущую (пересчитанную на сегодняшний день) общую стоимость.

Метод остатка на практике используется для оценки стоимости недвижимости (земельного участка и здания) в тех случаях, когда известна стоимость участка или здания, а также требования к определенной величине доходности здания и земли. Идея данного метода вытекает из классической теории экономики земли, разработанной первоначально для земель сельскохозяйственного назначения, которая трактует весь доход, приписываемый земле, как остаточный. Исходя из этого стоимость земельного участка определяется как разница между приведенной на момент оценки текущей стоимостью всех доходов и соответствующей суммой расходов. В практике оценки недвижимости этот метод используется в тех случаях, когда здания и сооружения или пока не построены (выполняется технико-экономический анализ нового строительства) или сравнительно новы.

При оценке с использованием затратного подхода стоимость земельного участка определяется исходя из того, что владелец не согласится продать права на него по цене ниже текущей стоимости своих затрат, вложенных в создание улучшений этого участка. Поэтому для получения минимальной стоимости земли необходимо рассчитать стоимость затрат на создание и воспроизводство всех улучшений данного участка. Естественно, что при проведении всех расчетов необходимо учесть временные факторы, инфляцию и привести стоимость всех затрат к единому моменту.

Оценка типового земельного участка в большинстве случаев проводится с использованием всех трех подходов - сравнительного, доходного и затратного, а затем на основании полученных значений определяется согласованный показатель рыночной стоимости.

Четвертый этап включает в себя построение оценочных моделей зависимости стоимости земельных участков каждой функциональной группы от рыночной стоимости типовых земельных участков. Такие модели позволяют представить комплекс недвижимого имущества в виде многоуровневой системы взаимосвязей и взаимозависимостей, а также определить динамику развития исследуемой системы в зависимости от влияния факторов внешнего воздействия.

Оценочные модели подразделяются на концептуальные и математические (иначе говоря, на качественные и количественные). Концептуальные модели отражают предполагаемый характер изменений ("лучше - хуже" в зависимости от различных условий), в то время как математические - количественные зависимости от тех или иных условий. Модели массовой оценки являются математическими, в их содержание входят уравнения (основные элементы модели), таблицы и графики (вспомогательные элементы).

Разрабатываемая модель должна иметь соответствующую экономическую базу - совокупность некоторых исходных положений, которые объективно и адекватно отражают сущность моделируемого объекта и имитируют действие факторов, влияющих на стоимость.

Такая модель может быть представлена в следующем виде:

S = b0 + b1X1 +b2X2 + ... + bpХp,

где S - зависимая переменная (стоимость);

Х1, Х2 ..., Хp - независимые переменные (факторы влияния на стоимость);

р - общее число независимых переменных;

b1, b2, ...,bp - коэффициенты при независимых переменных.

Экономический смысл данной модели заключается в корректировке стоимости типового земельного участка (b0) на величину различных факторов влияния (b1X1, b2X2, ..., bpXp), определяемых применительно к конкретному участку в каждой функциональной группе. При этом знак "+" или "-" служит показателем характера влияния; того или иного фактора на стоимость, которое может быть, соответственно, положительным или отрицательным.

На последнем, пятом этапе производится перенос рыночной стоимости тестового земельного участка с помощью разработанных ранее оценочных моделей на все остальные земельные участки в пределах соответствующих функциональных групп.

Данный подход к методике определения рыночной стоимости городской земельной недвижимости, по нашему мнению, не только представляет практический интерес для разработки оптимальных схем территориально-экономического зонирования города, расчета экономических нормативов и поступлений от отдельных видов деятельности, но может служить основой научно-методического обоснования при решении транспортных и экологических задач, способствовать повышению эффективности использования городских земель, оптимизации градостроительных проектов, сервейингу городского имущества и управлению перспективным развитием города в целом.

Полученные при проведении массовой оценки результаты помогут также обеспечить реализацию новых подходов к определению величины и формы единовременных и регулярных земельных платежей на основе анализа и согласования особенностей развития и взаимодействия макроэкономики города и отдельных предприятий, обосновать и установить новые нормативы землепользования, гармонично сочетающие интересы жителей города и предприятий всех форм собственности.

4.2 Экономическая эффективность внесенных предложений

Из общей совокупности в выборку включены 9 земельных участков (4 участка с офисными зданиями и 5 участков с объектами жилого фонда). В результате анализа первичного и вторичного рынков жилых и нежилых помещений были получены данные о рыночной и восстановительной стоимости 1 м2 зданий. Необходимо из числа участков выборочной совокупности выделить типовые земельные участки по жилому и нежилому фонду.

В диапазонах рядов данных формируются интервальные ряды. Шаг интервального ряда может быть рассчитан по формуле:

h= (Ymax - Ymin) / K,

где h - шаг интервального ряда;

Ymax - максимальное значение в ряду данных;

Ymin - минимальное значение в ряду данных;

К - количество членов ряда.

Таблица 4.1

Исходные данные для расчета

Затем определяется частота попадания показателей в тот или иной интервал. Например, для стоимости строительства жилых зданий интервальный ряд будет выглядеть следующим образом:

Из анализа данного ряда следует, что стоимость строительства наиболее распространенных в данном районе объектов жилого фонда лежит в диапазоне от 246 долл. США за 1 м2 до 263 долл. США за 1 м2. Таким образом, типичными по стоимости строительства являются объекты, расположенные на земельных участках N 4 и N 5.

По всем остальным показателям типичные параметры объектов определяются аналогично. Результаты расчетов могут быть представлены в табличной форме.