Помимо вышеперечисленных факторов, влияющих на величину земельной ренты, а, следовательно, и на рыночную стоимость сельскохозяйственных угодий, наиболее важными, на наш взгляд, являются:

• природно-климатические условия, определяющие тип и основные направления ведения сельскохозяйственного производства и выбор наилучших или наиболее доходных для данной местности культур;

• структура посевных площадей и преобладающие системы севооборотов;

• плодородие, технологические свойства и другие качества почв и рельефа, влияющие на уровень урожайности сельскохозяйственных культур и продуктивность сельскохозяйственных земель;

• урожайность основных сельскохозяйственных культур, сложившаяся при ведении сельского хозяйства в регионе расположения объекта оценки;

• местоположение относительно рынков сбыта сельскохозяйственной продукции, первичной переработки продукции и центров технического обслуживания;

• конъюнктура цен на горюче-смазочные материалы и сельскохозяйственную технику, а также на сельскохозяйственную продукцию на внутреннем и международном рынках;

• иные факторы, определяемые местной спецификой, особенностями и условиями ведения сельского хозяйства.

В свою очередь, на наш взгляд, объективным условиям образования и распределения земельной ренты должен соответствовать экономический механизм рентных отношений, как условие создания для товаропроизводителей равных возможностей воспроизводства, стимулов эффективного хозяйствования и рационального использования земли. Из инструментов этого механизма определяющую роль играют ценообразование и налоговая система.

Глава 2. Собственность на землю

2.1 Частная и государственная собственность на землю

В настоящее время в России существует 2 формы собственности на землю:

• государственная;

• частная.

В государственной (федеральной) собственности находятся:

• все земли лесного фонда;

• часть земель водного фонда;

• земли особо охраняемых природных территорий федерального значения; часть земель областей, переданных в процессе разграничения государственной собственности на землю.

К собственности областей относятся :

• земли фонда перераспределения;

• земельные участки, на которых расположены объекты недвижимости, находящиеся в собственности областей, а также ранее приватизированные предприятия, находящиеся в собственности областей;

• земельные участки, на которых расположены государственные унитарные предприятия, государственные учреждения, созданные органами власти областей⁸.

К муниципальной собственности относятся: все земли на территории муниципальных образований, кроме земель частной собственности и земель, отнесённых к федеральной собственности и к собственности областей.

Перечень земельных участков, которые отнесли к тому или иному уровню территориальной государственной собственности готовился территориальными органами исполнительной власти РФ, департаментами имущества и земельных отношений областных и районных администраций, областными и районными Советами (Законодательными собраниями) депутатов, главами администраций областей и муниципальных образований.

В частной собственности находятся:

• земельные участки граждан, оформленные в установленном порядке, на которых расположены индивидуальные жилые дома;

• земельные участки для ведения личного подсобного хозяйства;

• садовые участки;

• участки для ведения личного подсобного хозяйства за пределами поселений, выделенные за счёт земельных долей;

• земельные доли из земель сельскохозяйственного назначения физических лиц в общей долевой собственности;

• земельные участки крестьянских (фермерских) хозяйств;

• земельные участки, приобретённые в собственность под приватизированными предприятиями⁹.

В соответствии с действующим законодательством все юридические лица независимо от их организационно-правовой формы, формы собственности, все граждане, имеющие фактически в пользовании земельные участки, должны иметь соответствующие правоустанавливающие документы, а если нет таковых – оформить их.

Это сегодня актуально, так как много лиц изъявляют желание приобрести земельные участки в собственность в лесных и водоохраняемых зонах, в лечебно-оздоровительных местностях, из земель сельскохозяйственного назначения и иных особо охраняемых природных территориях.

2.2 Социально-экономические аспекты проблемы

В социально-экономическом развитии общества земельным ресурсам, землепользованию и земельным отношениям всегда принадлежит ведущая роль. Поэтому характер и масштабы земельных преобразований следует рассматривать как один из решающих факторов, которые определяют темпы и эффективность развития национальной экономики, становления рыночных отношений.

Со времени проведения земельной реформы (1990 г.) в России создан новый земельный строй. В частности, ликвидирована государственная монополия на землю, осуществлен переход к многоукладному землепользованию и многообразию форм собственности на землю, внедрено платное землепользование. Созданы объективные условия для разграничения государственной земельной собственности и развития рыночного оборота земельных участков. Земля, кроме ее традиционных особенностей (территориальный базис, средство производства, природная среда и т.п.), стала объектом недвижимости и правовых гражданских отношений.

Однако реформирование земельных отношений и системы землепользования до настоящего времени, с одной стороны, не дало положительных (особенно в аграрной сфере) результатов и не решило главной задачи - обеспечение рационального экологически безопасного­ и эффективного использования и охраны земельно-ресурсного потенциала, а с другой, - создание отвечающей интересам страны и новым условиям системы государственного управления и регулирования земельных отношений. Означенные проблемы следует считать весьма актуальными и требующими уже сегодня неотложного решения, так как особенности новых земельных отношений и системы землепользования страны требуют адекватного управления земельно-ресурсным потенциалом.

Управление земельно-ресурсным потенциалом страны охватывает весь спектр общественных отношений. Вместе с тем, земельные ресурсы как основное национальное богатство имеют ряд особенностей консервативного характера, которые не зависят от системы общественных отношений и которые не присущи другим средствам производства. В частности, земля является продуктом природы и возникла независимо от деятельности людей, земля, в отличие от всех других средств производства, в процессе использования не амортизируется и не уменьшает свои полезные свойства, использование земли связано с постоянством местоположения и ограниченностью пространства, в то время как иные средства производства в меру развития производительных сил количественно увеличиваются­ и качественно видоизменяются¹⁰.

Земля - главный национальный ресурс, который относится к длинным активам. Нигде в мире земли (особенно сельскохозяйственные) не обращаются свободно на рынке, обязательно во всех странах введены определенные ограничения, чем ценнее земля по местоположению, тем больше ограничений. Практика землепользования России показала, что отсутствие таких ограничений, особенно в пригородных и курортных зонах, а также в населенных пунктах, привело к возникновению феномена огромного теневого рынка земли. Цивилизованный земельный рынок в стране не уложился в нормальное, контролируемое государством русло в итоге таких обстоятельств, как отсутствие системы соответствующих законодательных актов, длительная проволочка с их принятием, а также ликвидация в стране в 2000 году соответствующей земельной службы (для справки: Россия почти единственная в мире страна, располагающая уникальным по размеру земельным пространством, не имеющая на сегодняшний день специализированной земельной службы). Практика показывает, что везде и всегда вопросы функционирования и использования земли находятся в сфере приоритетных государственных интересов¹¹.

Проблема организации системы управления земельно-ресурсным потенциалом страны заключается в обеспечении рациональных масштабов государственного вмешательства в процессы распределения, использования и охраны земли, в формировании эффективных механизмов объединения административных и рыночных способов регулирования этих процессов, в поиске оптимальных организационных структур и форм управления данными процессами. Эти действия одновременно должны быть направлены на стимулирование деловой, инвестиционной активности и повышение эффективности использования земельной собственности, которая как объект предпринимательской деятельности служит определенной гарантией стабильности бизнеса и воспроизводства капитала с соответствующим доходом, что в условиях рынка является определяющим для каждого землевладельца и землепользователя.

Заключение

Практическая реализация новых земельных отношений, основанных на рыночных механизмах, вызывает необходимость решения большой группы проблем комплексного развития национальной и региональных экономик. Речь идет об эффективном землепользовании, основанном на территориальном разделении труда, экономном использовании земельно-ресурсной базы, оптимальном пространственном развитии структуры поселений.

В этой связи можно назвать, не ранжируя их по значимости, следующие нерешенные проблемы: несоответствие систем расселения населения новым земельным отношениям; высокая землеемкость существующих поселений; непроработанность вопросов пространственной организации в связи с нерегулируемой миграцией населения (демографическое опустынивание территорий); отсутствие разграничения компетенции государства и конкретных землепользователей в решении вопросов обустройства территории; отсутствие стратегии дальнейшего развития землепользования регионов Сибири, Дальнего Востока и Крайнего Севера; наличие значительных диспропорций между природно-рекреационным потенциалом земель и уровнем их курортно-лечебного и туристически-рекреационного освоения и использования; несоответствие современных малых форм хозяйствования нуждам сохранения природно-хозяйственной сбалансированности землепользования; наличие экологического дисбаланса соотношения угодий (пашня, лес, природные кормовые угодья) в региональных системах землепользования; рост уровня деградации почвенного покрова; малоразвитость дорожной сети, инженерной инфраструктуры и др.

Процессы земельных преобразований в России пока еще протекают непоследовательно, бессистемно и крайне медленно. Нуждается в дальнейшем совершенствовании система земельного законодательства, на государственном уровне отсутствует четкая и последовательная концепция реализации земельной политики, размыта система управления в области земельных отношений, принципы налогообложения недвижимости и взимания арендной платы явно устарели и требуют пересмотра, средства от земельных платежей расходуются в основном не на проведение земельных преобразований и улучшение недвижимости, чем нарушается действующее законодательство, до сих пор не проведено разграничение земель государственной собственности, в аграрном секторе земельные преобразования не решили возложенных на них задач увеличения продуктивности сельскохозяйственных земель и их охраны, не используется экономический потенциал недвижимости как источник инвестиций, не создана система ипотечного кредитования под залог земли, практически свернуты землеустроительные работы, отсутствует доступ граждан и юридических лиц к информации об объектах недвижимости и прав на них.

Россия в пространственно-территориальном отношении – уникальная страна, единственная в мире в этом роде. Отсюда существенные отличия и особенности в организации землепользования по сравнению со всеми остальными странами.

Задание к теме 18

1. Цена земли как дисконтированная стоимость находится в непосредственной зависимости:

а) от затрат на ее обработку;

б) от рыночной ставки процента;

в) от размера ежегодной ренты;

г) от плодородия и местоположения участков;

д) верны ответы на пункты б) и в).

2. Предложение земли:

а) эластично;

б) обладает единичной эластичностью;

в) может быть эластичным и неэластичным;

г) неэластично.

3. Земельная рента – это:

а) цена земли;

б) продукт земли;

в) плата за пользование землей;

г) правильные ответы пункты б), в);

д) все перечисленное неверно.

4. Главной особенностью рынка невоспроизводимых ресурсов является следующее:

а) рента выполняет стимулирующую предложение функцию;

б) рента воздействует на экономический потенциал;

в) ухудшается плодородие почвы;

г) имеется налог на землю;