182019 (Экономика недвижимости)

Содержание

Введение

1. Основные понятия, связанные с недвижимостью

1.1. Определение, существенные признаки

1.2. Характеристика объектов недвижимости

2. Гражданский кодекс как правовая основа отношений собственности на объекты недвижимости

3. Классификация объектов недвижимости

Заключение

Практический вопрос

Использованная литература

Приложение

Введение

В основе экономической деятельности лежит собственность: государственная, региональная, муниципальная, частная, иностранная, смешанная и др. Собственность делится на недвижимую и движимую. На долю недвижимой приходится более половины всей собственности. Но по недвижимости в России имеется еще существенная несбалансированность между сравнительно коротким, быстро меняющимся опытом и правовыми, экономическими, социально-психологическими, экологическими стереотипами, нормами и нормативными документами.

В период с 1923 по 1994 г. из Гражданского кодекса России в связи с отменой частной собственности на землю, национализацией предприятий, железных дорог, морских и речных судов, строений и пр. было изъято понятие собственности на недвижимость. Она не могла отчуждаться и закладываться, удовлетворять требования кредиторов органами, в ведение которых поступала. Лишь в некоторых случаях недвижимость могла сдаваться в аренду. Деление имущества на движимое и недвижимое трансформировалось в понятие оборотных и основных фондов. Исчез, естественно, и рынок недвижимости. В мировой практике недвижимая собственность как объект гражданского права берет свое начало со времен Римского права, а в России термин «недвижимое имущество» был введен Петром I в 1714 г. в указе «О порядке наследования в движимых и недвижимых имуществах».

Восстановление в России рыночных отношений в 90-х годах XX в. актуализировало практические, методические, научные во­просы оценки и управления недвижимостью, функционирования рынка недвижимости.

Объекты недвижимости занимают особое место в любой системе общественных отношений и при любом общественном устройстве, поскольку с ними прямо или косвенно связаны хозяйственная деятельность и приоритетные интересы людей во всех сферах

1. Основные понятия, связанные с недвижимостью

Понятие «недвижимость» (синоним — «недвижимое имущество») в международной практике обычно является суммой пяти составляющих. Четыре из них выражают физические свойства объекта, а пятая — юридические:

Недвижимость = земельный участок (1) + объекты над участком (2) + природные ресурсы под участком (3) + + воздушное пространство над участком (4) + комплекс прав на объекты недвижимости (5)¹

Недвижимость - в соответствии со ст. 130 Гражданского кодекса РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

Недвижимость в градостроительстве - земли городов, других поселений и иных функциональных территорий с установленными границами и правами собственности; сооружения над и под этими землями, используемые для целей градостроительства; стационарные здания, в т.ч. незавершенного строительства; объекты инженерной, транспортной инфраструктуры и благоустройства; зеленые насаждения с многочисленным циклом развития на этих землях.

Недвижимость в жилищной сфере - недвижимое имущество с установленными правами владения, пользования и распоряжения в границах имущества, включающие земельные участки и прочно связанные с ними жилые дома с жилыми и нежилыми помещениями, приусадебные хозяйственные постройки, зеленые насаждения с многолетним циклом развития, жилые дома, квартиры, иные жилые помещения в жилых домах и других строениях, пригодные для постоянного и временного проживания, сооружения и элементы инженерной инфраструктуры жилищной сферы. Н.в ж.с, включая жилищный фонд, либо ее часть может находиться в частной (граждан, юридических лиц), государственной, муниципальной собственности, в собственности общественных объединений, а также в коллективной собственности и переходить из одной формы собственности в др. в порядке, установленном законодательством. Собственник Н.в ж.с. либо ее части имеет право в порядке, предусмотренном законодательством, владеть, пользоваться и распоряжаться ею, в т.ч. сдавать в наем, отдавать в залог, в целом и по частям, продавать, видоизменять, перестраивать или сносить, совершать иные действия, если при этом не нарушаются действующие нормы, жилищные, иные права и свободы др. граждан, а также общественные интересы. Частная собственность на недвижимость или ее часть в жилищной сфере не ограничивается по количеству, размерам и стоимости, обеспечивается правом неприкосновенности и подлежит регистрации.

Недвижимость жилая - недвижимость, связанная с жилым домом, 80% доходов от которой составляет арендная плата, получаемая от долгосрочных арендаторов. В основном - это квартиры, офисы, гостиницы, мотели и т.д. К особенностям жилой недвижимости как товара можно отнести: неоднородность (жилища различаются по размеру, местоположению, времени постройки, внутренней планировки, отделки и коммунальным удобствам); недвижимость (перемещать жилища из одного места в другое практически невозможно); долговечность (если содержать его в порядке, оно может служить несколько десятилетий); дороговизна (приобретая его в собственность, как правило, требуются крупные займы); издержки переезда также высоки (помимо существенной денежной стоимости собственно переезда существуют также «психологические» издержки, связанные с расставанием с привычным окружением - школой, магазинами и друзьями).

Недвижимость инвестиционная - недвижимость, которая используется для извлечения дохода в виде арендной платы, дохода от перепродажи и т.д.

Недвижимость коммерческая - недвижимость, приносящая доход, используемая под офисы, магазины или оказание услуг (не включает жилье, объекты производственного или общественного назначения).

Недвижимость операционная - недвижимость, используемая для хозяйственной или иной деятельности соб­ственника (в т.ч., для его проживания), в отличие от инвестиционной недвижимости, используемой для извлечения дохода.

Недвижимость, приносящая доход - недвижимость, приносящая ее владельцу периодический доход (напр., офисное здание или жилой комплекс). Офисным зданиям (помещениям) могут быть присвоены следующие классы. Офисы класса «А» - новые здания, полностью готовые к въезду арендаторов, с высоким качеством отделки общественных мест, наличием полного спектра технических услуг (кондиционирование, вентилирование и т.д.) и возможностей для парковки. Местоположение - обязательно центр города. Класс «В» - новые или отремонтированные здания с отсутствием отдель­ных технических услуг (напр., кондиционеров), недостаточным количеством мест для парковки или вне центра города, но на главных магистралях. Класс «С» - отремонтированные помещения без соответствующих техничес­ких и сервисных услуг. Остальным офисам класс обычно не присваивает­ся. К ним относятся офисы, расположенные в старых советских, а позднее - российских, учреждениях или институтах и предлагаемых в аренду или на продажу без серьезного ремонта. Эти офисы иногда подразделяются на классы «D» и «Е». Класс «D» - типичное институтское здание советских времен в состоянии «без ремонта». Класс «Е» - заброшенное сооружение; требует полной реставрации.²

1.1. Определение, существенные признаки

Термины «актив» и «недвижимость» имеют следующий смысл. Актив (от лат.) — деятельный, приносящий доход. Недвижимость (недвижимое имущество) — земельные и другие естественные угодья, а также прочно связанное с землей имущество (здания, сооружения, объекты), вещные права на землю.³

Недвижимость является основной составляющей национального достояния любой страны, и на ее долю в совокупности всех стран приходится более половины мирового богатства. Она служит главным экономическим ресурсом, а также выполняет функцию пространственной среды, в которой осуществляется деятельность человека. Россия имеет огромные запасы энергетических ресурсов (уголь, нефть, газ), располагает большими земельными и водными ресурсами, эффективное управление которыми и должно стать источником процветания страны.

Любое понятие предполагает соединенность термина и вкладываемого в него смыслового содержания, а также перечисление множества предметов, относящихся к понятию. Например, изучаемое понятие характеризуется термином «недвижимость», содержание определяется родовыми (коренными) свойствами — неподвижимость, материальность, долговечность и др.; в состав недвижимости входят (перечисление относящихся к понятию объектов) земля, здания, дороги, газопроводы, оборудование и т.п.

Таким образом, частный собственник земельного участка в принципе владеет не только им, но и всем, что над ним и под ним, включая запасы минеральных ископаемых. Но из этого правила нередко делают исключения: правительство располагает полным суверенитетом над навигационным воздушным пространством страны, да и права на подземные минеральные ресурсы часто тоже принадлежат не собственнику земельного участка, а государству.

Аналогичное положение имеет место и в России: собственнику земельного участка принадлежат права только на общераспространенные полезные ископаемые (песок, глина и т.п.), а залежи угля, руды, нефти и др. полностью принадлежат государству. Не включается в состав недвижимого имущества и воздушное пространство над земельным участком, принадлежащим частному лицу.

Каждый объект недвижимости имеет родовые (сущностные, корневые) признаки, отличающие его от движимых вещей, и видовые (частные, специфические) признаки, отличающие однородные по этому признаку группы объектов недвижимости от других групп недвижимости.

Основные родовые признаки:

1. стационарность:

● связь с земной поверхностью;

● невозможность перемещения в пространстве.

2. материальность:

● натурально-вещественная форма;

● стоимостная форма

3. долговечность

Функциональные признаки:

1. производственные объекты – участвуют в создании продукции, оказании услуг;

2. непроизводственные объекты – обеспечивают условия для проживания и обслуживания людей.

Частные признаки:

1. разнородность,

2. уникальность,

3. неповторимость.

Имея в качестве составной части земельный участок, все искусственные постройки (объекты недвижимости) обладают родовыми признаками, которые позволяют отличить их от не связанных с землей объектов:

1. Стационарность, неподвижность — признак характеризует прочную физическую связь объекта недвижимости с земной поверхностью и невозможностью его перемещения в пространстве без физического разрушения и нанесения ущерба, что делает его непригодным для дальнейшего использования.

2. Материальность — объект недвижимости всегда функционирует в натурально-вещественной и стоимостной формах. Физические характеристики объекта недвижимости включают данные о его размерах и форме, неудобствах и опасностях, окружающей среде, подъездных путях, коммунальных услугах, поверхности и подпочвенном слое, ландшафте и т.д. Совокупность этих характеристик определяет полезность физического объекта, которая и составляет основу стоимости объекта недвижимости. Однако сама по себе полезность не определяет стоимость. Любой физический объект имеет стоимость, обладая в той или иной мере такими характеристиками, как пригодность и ограниченный характер предложения. Ограниченность предложения способствует повышению стоимости. Социальные идеалы и стандарты, экономическая деятельность, законы, правительственные решения и действия, природные силы оказывают влияние на поведение людей, обусловливая изменение стоимости объекта недвижимости.

3. Долговечность объектов недвижимости практически выше долговечности всех иных товаров, кроме отдельных видов драгоценных камней и изделий из редких металлов. Например, согласно действующим в России строительным нормам и правилам (СНиП), жилые здания, в зависимости от материала основных конструкций (фундамента, стен, перекрытий), подразделяются на 6 групп с нормативными сроками службы от 15 до 150 лет.

Длительность кругооборота земли при правильном ее использовании бесконечна, а нарушение эксплуатации приведет к невосполнимым потерям.

К родовым признакам недвижимости относятся неподвижность, материальность, долговечность. Заметим, что в ст. 130 ГК РФ к недвижимости относятся некоторые явно движимые вещи (объекты) и, кроме того, к ней можно отнести и неопределенное «иное имущество». Подобное определение стирает в некоторых случаях различие между движимым и недвижимым имуществом и создает значительные трудности для юристов и оценщиков стоимости при анализе сделок с недвижимостью. Родовые признаки характеризуют неподвижность объекта, его неперемещаемость в пространстве без ущерба назначению, прочную связь с землей, долговечность, постепенный перенос стоимости объекта на продукцию (услуги) и накопление амортизации и др.