178858 (Рынок недвижимости в России), страница 3

где Р_{Апл.заз.} – размер арендной платы за землю;

Д_ст.з.н. – дифференцированная ставка земельного налога в зависимости от границ планировочных зон;

S_з.у – площадь земельного участка в кв. м, предоставляемая в аренду;

К_попр. – поправочный коэффициент к ежегодным ставкам арендной платы и земельного налога;

К_кар. – коэффициент категории арендаторов.

Дифференцированные ставки земельного налога на территории определенного города устанавливаются городским Советом.

Поправочный коэффициент к ежегодным ставкам арендной платы и земельного налога применяется в соответствии с Законом РФ «О плате за землю».

Коэффициенты по категориям арендаторов утверждаются главой города. Коэффициент следует применять пропорционально целям использований площади зданий (сооружений), расположенных на арендуемом земельном участке.

При отнесений конкретного хозяйствующего субъекта к категории арендаторов для применения к нему соответствующего коэффициента следует руководствоваться системой классификаторов для целей ведения государственного земельного кадастра.

К муниципальным предприятиям и муниципальным учреждениям коэффициент по категориям арендаторов при расчете арендной платы за землю не применяется.

При возникновении спора по отнесению хозяйствующего субъекта к соответствующей категории арендаторов вопрос разрешается в установленном порядке комиссией по рассмотрению заявлений о предоставлении льгот по арендной плате.

К физическим лицам, зарегистрированным в качестве предпринимателей без образования юридического лица, применяется коэффициент по категориям арендаторов для соответствующих юридических лиц.

4. Понятие объекта оценки и виды оценочной стоимости

Оценка объекта недвижимости – анализ или расчет стоимости, природы, качества, ценности, полезности, специфических преимуществ определенной недвижимости. Обычно оценка проводится и оформляется в виде отчета профессионального оценщика. Объект оценки – имущество, предъявляемое к оценке.

Существует много видов стоимости. Они необходимы в силу различных потребностей заказчика и целей оценки. Существуют понятия рыночной, ликвидационной, налогооблагаемой, инвестиционной стоимости и др. Однако, в общем стоимость может быть разделена на две большие категории: стоимость в обмене и стоимость в пользовании.

Стоимость в пользовании (стоимость использования) – стоимость вещи с точки зрения конкретного пользователя, использующего или собирающегося использовать эту вещь определенным образом для удовлетворения собственных потребностей. Она устанавливается одним лицом (пользователем), поэтому является субъективной.

Стоимость в обмене (стоимость обмена) – стоимость, рассматриваемая в связи с отчуждением вещи и проявляющаяся в форме цены при обмене этой вещи на деньги. В определении имеется в виду цена, которая будет преобладать на свободном, открытом и конкурентном рынке не основе равновесия, устанавливаемого факторами предложения и спроса. Поэтому стоимость в обмене является объективной. Она рассматривается как обобщенная характеристика привлекательности вещи как предмета обмена с позиций неопределенного числа ее потенциальных обладателей, в совокупности называемых рынком. Наиболее ярким примером стоимости в обмене является рыночная стоимость. Некоторые специалисты считают, что рыночная стоимость является краеугольным камнем оценочной деятельности. Это связано с тем, что чаще всего целью оценки является определение рыночной стоимости объекта оценки.

Определение и подробная характеристика рыночной стоимости даны в стандарте 1 Международных Стандартов Оценки (МСО) Рыночная стоимость как база оценки. Однако для России большее значение имеет определение рыночной стоимости, которое содержится в Федеральном Законе «Об оценочной деятельности в РФ» и в стандартах оценки. В соответствии с указанными нормативными документами под рыночной стоимостью понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Следовательно, рыночная стоимость является результатом справедливой сделки, осуществляемой при соблюдении ряда условий:

1) открытость рынка, на котором совершается сделка;

2) конкурентность рынка;

3) типичная мотивация сторон;

4) разумная информированность сторон;

5) достаточное время, в течение которого объект оценки предлагается на рынке для продажи;

6) использование типичных средств платежа;

7) отсутствие необычных финансовых условий сделки.

Кроме рыночной стоимости в стандартах оценки приводится ряд видов стоимости, которые могут применяться для целей оценки:

а) стоимость объекта оценки с ограниченным рынком стоимость объекта оценки, продажа которого на открытом рынке невозможна или требует дополнительных затрат по сравнению с затратами, необходимыми для продажи свободно обращающихся на рынке товаров;

б) стоимость замещения объекта оценки сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, с учетом износа объекта оценки;

в) стоимость воспроизводства объекта оценки сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта, идентичного объекту оценки, с применением идентичных мате риалов и технологий, с учетом износа объекта оценки;

г) стоимость объекта оценки при существующем использовании стоимость объекта оценки, определяемая исходя из существующих условий и цели его использования;

д) инвестиционная стоимость объекта оценки стоимость объекта оценки, определяемая исходя из его доходности для конкретного лица при заданных инвестиционных целях;

е) стоимость объекта оценки для целей налогообложения стоимость объекта оценки, определяемая для исчисления налоговой базы и рассчитываемая в соответствии с положениями нормативных правовых актов (в том числе инвентаризационная стоимость);

ж) ликвидационная стоимость объекта оценки стоимость объекта оценки в случае, если объект оценки должен быть отчужден в срок меньше обычного срока экспозиции аналогичных объектов;

з) утилизационная стоимость объекта оценки стоимость объекта оценки, равная рыночной стоимости материалов, которые он в себя включает, с учетом затрат на утилизацию объекта оценки;

и) специальная стоимость объекта оценки стоимость, для определения которой в договоре об оценке или нормативном правовом акте оговариваются условия, не включенные в понятие рыночной или иной стоимости, указанной в настоящих стандартах оценки.

Независимая оценка позволяет установить различные виды стоимости объектов:

Рыночная стоимость – наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, т.е. когда:

– одна из сторон не обязана отчуждать объект оценки, а другая не обязана принимать исполнение;

– стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

– объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты;

– цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки;

– платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Инвестиционная стоимость – стоимость, определяемая для конкретного инвестора, исходя из доходности объекта при заданных инвестиционных целях.

Ликвидационная стоимость – стоимость, рассчитываемая при вынужденной продаже имущества в ограниченный период времени, не позволяющий значительному числу потенциальных покупателей ознакомиться с объектом и условиями продажи.

Кадастровая стоимость – определяемая методами массовой оценки рыночная стоимость, установленная и утвержденная в соответствии с законодательством, регулирующим проведение кадастровой оценки. Определяется, в частности, для целей налогообложения.

Определение различных видов стоимости даст объективную информацию о реальной цене объекта и поможет принять верные управленческие решения.

5. Цели и организация экономической оценки земельных участков

Экономическая оценка земельного участка – деятельность по систематизированному сбору и анализу данных, необходимых для определения стоимости земель различного целевого назначения на основе действующего законодательства и стандартов.

Результат оценки земельных участков существенно зависит от цели оценки, обусловливающей вид стоимости земельного участка, и права, которые к нему относятся.

Можно выделить четыре основных цели оценки земельных участков:

– удовлетворение потребностей развивающегося рынка земли;

– создание базы для налогообложения;

– реальное отражение их стоимости в бухгалтерском учете предприятий;

– составление государственного земельного кадастра, а также реальное стоимостное отражение земель в статистике национального богатства страны.

Первая цель оценки стоимости земельных участков – удовлетворение потребностей развивающегося рынка земли.

Земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться и переходить от одного лица к другому в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах. Государственная политика по развитию оборота земли и другой недвижимости направлена на решение следующих задач:

– расширение категорий земель, подлежащих приватизации, с одновременным определением видов земель, ограниченных в обороте и исключенных из него;

– законодательное ограничение предоставления земельных участков на праве постоянного (бессрочного) пользования и прекращение предоставления в пожизненное наследуемое владение;

– стимулирование выкупа земельных участков под приватизированными предприятиями для включения земельных участков в уставный капитал предприятий;

– введение режима рассрочки платежей при выкупе земельных участков;

– повышение эффективности управления земельными участками, находящимися в государственной собственности, путем ее разграничения на федеральную, собственность субъектов Российской Федерации и муниципальную собственность;

– переход в основном на аукционный и конкурсный принцип предоставления (продажи) свободных земельных участков;

– упрощение процедур предоставления земли под жилищную и промышленную застройку (согласований, разрешений архитектурно-планировочных и градостроительных требований и др.);

– развитие системы ипотечного кредитования граждан и других участников рынка, инвестирующих свои средства на приобретение земли и другой недвижимости;

– расширение возможностей оборота прав аренды земли, находящейся в государственной и муниципальной собственности;

– усиление взаимодействия рынка земли и рынка ценных бумаг.

Вторая цель оценки стоимости земельных участков – создание базы для налогообложения.

Основными источниками денежных поступлений являются:

– налог на землю или недвижимость. В странах с рыночной экономикой налог на недвижимость является одним из важнейших каналов поступления денег в бюджет. Плата за землю в таких странах как США, Канада, Великобритания, ФРГ, Италия, Япония входит в единый налог на недвижимость или выступает самостоятельным налогом в таких странах как Франция, Дания, ЮАР, Аргентина, Тайвань. Как правило, налог на землю относится к местным налогам. В США налог на недвижимость составляет 1% от ее кадастровой стоимости. В Дании, Австралии, Новой Зеландии налог на землю выделен отдельно и составляет 3% от кадастровой стоимости земельного участка, а налог на здания и сооружения – 1% от кадастровой стоимости. В результате стимулируются улучшения на земельном участке и его интенсивное использование;

– налог на доходы физических и юридических лиц от сдачи в аренду недвижимости;

– регистрационные сборы за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

– плата за предоставление информации из единого кадастра недвижимости или земельного кадастра.

Статья 65 ЗК РФ предусматривает, что для целей налогообложения и в иных случаях устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

По новому Налоговому кодексу (гл. 31 вступила в силу с 1 января 2005 г., ФЗ от 29 ноября 2004 г. №141) земельный налог рассчитывается от кадастровой стоимости земли, в ст. 390 НК РФ налоговая база определяется как кадастровая стоимость земельных участков.

В 2007–2009 гг. планируется провести работы по массовой оценке всех объектов недвижимости для введения с 2010 г. налога на недвижимость вместо налогов на землю и имущество (физических и юридических лиц).

25 августа 1999 г. вышло Постановление Правительства РФ №945 «О государственной кадастровой оценке земель», которое положило начало государственным работам по проведению в России кадастровой оценки земли. Кадастровая оценка земель необходима для внедрения экономических методов управления земельными ресурсами и повышения на этой основе эффективности их использования.