178596 (Расходы на эксплуатацию объектов недвижимости), страница 3
Описание файла
Документ из архива "Расходы на эксплуатацию объектов недвижимости", который расположен в категории "". Всё это находится в предмете "экономика" из , которые можно найти в файловом архиве . Не смотря на прямую связь этого архива с , его также можно найти и в других разделах. Архив можно найти в разделе "контрольные работы и аттестации", в предмете "экономика" в общих файлах.
Онлайн просмотр документа "178596"
Текст 3 страницы из документа "178596"
Задача 2. Оценка стоимости участка земли на основе рыночного подхода.
Оценить рыночную стоимость земельного участка на основе продаж трех сопоставимых участков. Исходные данные приведены в таблице 3. С каждым месяцем стоимость земли повышается на 1,5% (по простому проценту).
Таблица 3
Основные характеристики оцениваемого (ОЦ) и сопоставимых (1,2,3) земельных участков.
| Участок | Чена, д.е. | Площадь, га | Форма | Местаполо−жение | Почва | Топография | Ресурсное качество | Время продажи, назад… |
| ОЦ | − | н | х | х | х | х | х | сейчас |
| 1 | 68 | 1,4 | на 2% лучше | х | на 5 д.е. лучше | х | х | 2 мес. |
| 2 | 92 | 1,8 | н | на 6% хуже | х | х | на 10% лучше | 1 мес. |
| 3 | 98 | 2,0 | н | на 2% лучше | на 1% лучше | на 3 д.е. хуже | х | 8 мес. |
Примечание. Сокращения: н- нормальное; х – хорошее.
Решение
В ценах продаж находят отражение мнения типичных продавцов и покупателей. При наличии достаточного количества данных об аналогичных продажах при определении рыночной стоимости объекта недвижимости целесообразно базироваться на результатах его оценки сравнительным подходом.
Сравнительный (рыночный) подход – это способ определения рыночной стоимости объекта недвижимости, исходя из данных о недавних сделках с недвижимостью, то есть он основан на прямом сравнении объекта недвижимости с другими объектами, которые были проданы или включены в реестр на продажу.
Основой применения этого подхода является принцип замещения, по которому при наличии на свободном и конкурентном рынке объектов недвижимости, сходных по своим характеристикам, рациональный покупатель не заплатит за конкретную недвижимость больше, чем ему обойдется приобретение другого сходного объекта недвижимости, обладающего такой же полезностью, качеством и назначением.
1. Так как земельные участки имеют разную площадь, то сначала определяется цена продажи за единицу сравнения. В нашем примере единицей сравнения принят 1 га.
2. Все последующие корректировки проведем относительно цены за 1 га. Если параметры сопоставимого участка лучше оцениваемого, то поправку вносим со знаком «−», если хуже − со знаком «+».
Внесенные поправки приведены в таблице 4.
Таблица 4
Корректировочная таблица для оценки участка на основе рыночного подхода, д.е.
| Показатели | Участок для оценки | Сопоставимые участки | ||
| 1 | 2 | 3 | ||
| Цена | 68 | 92 | 98 | |
| Площадь, га | 1,6 | 1,4 | 1,8 | 2,0 |
| Цена за 1 га | 68/1,4=48,57 | 92/1,8=51,11 | 98/2=49 | |
| Форма | н | ─51,11*0,02=─1,02 | н | н |
| Местоположение | х | х | +51,11*0,06=+3,07 | ─49*0,02=─0,98 |
| Почва | х | ─5 | х | ─49*0,01=─0,49 |
| Топография | х | х | х | +3 |
| Ресурсное качество | х | х | ─51,11*0,1=─5,1 | х |
| Время продажи | Сейчас | 48,57*0,02=0,97 | 51,11*,01=0,51 | 49*0,08=3,92 |
| Расчетная стоимость | 48,57─1,02+0,97 =44,54 | 51,11+3,07─5,1+,051 =48,57 | 49─0,98─0,49+ +3+3,92=54,45 | |
Самую низкую расчетную стоимость имеет 1-участок, хотя он меньше оцениваемого по площади, но лучше по форме и имеет более выгодные характеристики почвы.
В цену 2-го участка также было внесено три поправки, однако, одна из них ─ местоположение, носит явно субъективный характер.
3-й участок значительно больше оцениваемого по площади. В его цену внесено больше всего корректировок.
Поэтому большее доверие вызывает первый участок. Его расчетную стоимость можно принять за основу при назначении стоимости рассматриваемого участка.
Так как на оформление документов может уйти до 1-го мес., то при ежемесячном росте цен на 1,5% стоимость 1 га оцениваемого участка равна:
44,54*1,015=45,21 д.е.
Стоимость всего участка: 45,21*1,6=72,34 д.е.
Список использованных источников и литературы
-
Асаул, А.Н. Экономика недвижимости: учебник / А.Н. Асаул. − СПб.: Питер, 2004. − 512 с.
-
Горемыкин, В.А. Недвижимость: экономика, управление, налогообложение, учет: учебник / В.А. Горемыкин. − М.: КНОРУС, 2006. − 672 с.
-
Игнатов, Л.Л. Экономика недвижимости: учебно-метод. пособие / Л.Л. Игнатов. − М.: МГТУ, 2003. −168 с.
-
Новиков, Б.Д. Рынок и оценка недвижимости в России / Б.Д. Новиков. − М.: Экзамен, 2000. − 512 с.
-
Оценка недвижимости: учебник / Под. ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой. − М.: Финансы и статистика, 2002. − 496 с.
-
Староверова, Г.С. Экономика недвижимости: учебное пособие / Г.С. Староверова, А.Ю. Медведев, И.В. Сорокина. − Вологда: ВоГТУ, 2006. − 238 с.
-
Щербакова Н.А. Экономика недвижимости: Учебное побие.Ростов н/Д: Феникс, 2002, − 320 с.
