178596 (Расходы на эксплуатацию объектов недвижимости), страница 2

В объем работ по эксплуатации включаются следующие работы и услуги:

• обслуживание инженерных сетей (электрика, водопровод, канализация, отопление, вентиляция, телефония и т.д.);

• обслуживание кондиционеров;

• обслуживание лифтового оборудования;

• текущий и плановые ремонты (внутренние помещения, кровля, фасады), а также благоустройство территории;

• проведение планово-предупредительных мероприятий;

• ликвидация возможных аварий и их последствий силами объединенной ремонтной бригады инженерно-эксплуатационной службы;

• разработка инструкций по техническому обслуживанию, ремонтам, охране труда и технике безопасности, электро- и пожарной безопасности;

• выполнение нормативных актов, предписаний и инструкций по эксплуатации, принятых на территории России;

• введение технической документации по объекту, подготовка технических заданий, согласование проектной документации, принятие текущих инженерных решений;

• заключение договоров субподряда со специализированными обслуживающими организациями;

• взаимодействие с подрядчиками и поставщиками. Осуществление всех необходимых закупок расходных материалов и оборудования. Выбор на тендерной основе подрядчиков, оказывающих специализированные работы и услуги, и контроль качества выполняемых работ;

• взаимодействие с правоустанавливающими органами и администрацией.

Кроме того, от качества эксплуатации и безаварийной работы инженерных систем здания зависит безопасность находящихся в нем людей. Технологическая «начинка» на современных объектах недвижимости сложна и требует серьезной практической подготовки от специалистов, обслуживающих инженерную инфраструктуру здания.

Также эксперты утверждают, что на сегодняшний день на российском рынке до сих пор нет четкого понимания стандартов качества в сфере эксплуатации и управления объектами. Необходимость выработки единых «правил игры» на данном этапе развития рынка достаточна высока.

Обмен опытом в сфере технического обслуживания зданий и управления эксплуатацией между профессиональными участниками рынка необходим.

С течением времени каждое строение постепенно изнашивается и теряет возможность выполнять свои функции. Трудно разрешимая задача состоит в том, чтобы определить срок физической жизни здания.

Здание эксплуатируемое — построенный и введенный в эксплуатацию инженерно-строительный объект, возвышающийся над поверхностью земли, имеющий инженерные системы для постоянного поддержания климатических параметров среды внутренних помещений. Эксплуатируемые здания по назначению подразделяются на: жилые, промышленные и общественные.

Многие здания, которые рассчитаны, скажем, на 100 лет, стоят и функционируют гораздо дольше. Существуют таблицы, которые определяют эти сроки для отдельных зданий и конструкций. Однако они могут служить лишь ориентиром в определении срока жизни здания.

Срок экономической жизни ─ это срок, в течение которого здание приносит прибыль. Здание достигает конца экономической жизни, когда оно перестает вносить вклад в стоимость участка.

Срок физической жизни ─ это срок, в течение которого здание реально существует, то есть в нем возможны проживание и работа.

Эффективный возраст основан на оценке внешнего вида здания с учетом его состояния, дизайна и экономических факторов, влияющих на его стоимость.

В зависимости от того, какой был уход за зданием, проводились ли работы по ремонту, модернизации, переоборудованию или нет, эффективный возраст здания может быть больше или меньше его физического возраста.

При бухгалтерском начислении амортизации исходят из предположения о равномерном старении здания. Такой подход неприемлем. Оценщик должен прежде всего исходить из эффективного возраста и определять оставшийся срок экономической жизни. На срок экономической жизни влияют многие факторы, такие как: экономические условия, вкусы потребителей и др., которые могут резко изменить оставшийся срок экономической жизни. Однако в расчетах исходят из того, что в оставшийся срок экономической жизни не произойдет существенных изменений.

Метод расчета износа предполагает, что эффективный возраст, выраженный в процентах, отражает типичный срок экономической жизни так же, как процент накопленного износа отражает общие издержки воспроизводства, то есть:

Из	=	ЭВ
ПВС		СЭЖ

где Из ─ износ, ПВС ─ полная восстановительная стоимость, ЭВ эффективный возраст, СЭЖ ─ срок экономической жизни.

1.4 Влияние амортизации на стоимость объектов недвижимости

Любой объект недвижимости (кроме земли при нормальном использовании) подвержен износу. В результате ухудшаются его технические и экономические характеристики, а стоимость переносится по частям на выпускаемую продукцию или оказываемые услуги. Перенесенная стоимость покидает сферу недвижимости и накапливается в виде амортизационных отчислений для восстановления вложенного в объект капитала или других целей.

Износ тесно связан с амортизацией недвижимости, т.е. с постепенным перенесением ее стоимости в течение всего срока службы на получаемое в процессе использования благо (продукцию, услуги и др.). Учет амортизации осуществляется с помощью амортизационных отчислений – денежного выражения перенесенной стоимости.

Новая амортизационная политика в России рассматривает амортизационные отчисления в качестве элемента текущих затрат, учитываемых при определении финансовых результатов, и в виде права на налоговые вычеты, а не обязанности осуществлять капитальные вложения в реновацию той же недвижимости (схема 1.41. )

Схема 1.41. Оборот стоимости недвижимости.

Первоначальная балансовая стоимость

Перенесенная часть стоимости

Стоимость выпускаемой продукции, услуг

Деньги (выручка)

Д

Капитал на иные цели

Реконструкция, капитальный ремонт, улучшение

Возврат инвестированного капитала

Амортизационные отчисления

Для определения амортизационных отчислений применяются четыре основных способа.

1). Линейный (равномерный) метод ─ начисление амортизации (А) равномерными долями по одинаковой норме в течение всего срока использования имущества до полного перенесения его стоимости на полученные услуги и товары осуществляется по формуле:

А=	На	Спб
		100%

где На ─ норма амортизации, %; Спб ─ первоначальная балансовая стоимость объекта, руб.

2). Способ уменьшающегося остатка ─ начисление амортизации исходя из остаточной (а не первоначальной) стоимости объекта, т.е. величина амортизации последовательно из года в год уменьшается в соответствии с уменьшением остаточной стоимости (первоначальная минус перенесенная).

3). Способ списания стоимости по сумме чисел лет срока полезного использования предусматривает расчеты исходя из первоначальной стоимости объекта и годового соотношения, где в числителе ─ число лет, оставшихся до конца срока службы объекта, а в знаменателе ─ сумма чисел лет срока службы объекта.

4). Способ списания стоимости пропорционально объему продукции (работ) ─ позволяет ускорить или уменьшить фактическое начисление амортизации в соответствии с фактическим использованием объекта.

В мировой практике используется кумулятивный метод (метод суммы чисел), при котором применяется переменная норма амортизации. Она определяется путем деления числа лет, оставшихся до окончания физического срока службы недвижимого имущества, на кумулятивное число, равное сумме членов арифметической прогрессии. Например, при сроке службы объекта в 100 лет кумулятивное число составит:

1+100	*100%=5050
2

Тогда нормы амортизации будут равны:

а) в 1-й год (осталось 100 лет срока службы объекта)

100	*100%=1,98
5050

б) в 10- год (осталось 90 лет срока жизни объекта)

90	*100%=1,78
5050

В соответствии с п. 3 ст. 259 второй части НК РФ с 01.01.2002 начисление амортизации для целей налогообложения по объектам недвижимости может производиться линейным способом по формуле: К=(1/n)*100%, для объектов, входящих в 8-10 амортизационные группы, а по другим средствам производства ─ нелинейным методом по формуле: К=(2/n)*100%, где К ─ месячная норма амортизации в процентах к первоначальной (восстановительной) стоимости объекта; n ─ срок полезного использования данного объекта, мес.

Практическая часть

Вариант 5

Задача 1. Оценка участка земли на основе анализа наилучшего и наиболее эффективного использования

Определить лучший вариант застройки земельного участка из трех возможных стратегий на основе анализа наилучшего и наиболее эффективного использования: А − жилой многоквартирный дом, Б − торговый центр, В − офисный комплекс. Исходные данные приведены в таблице 1.

Таблица 1.

Вариант застройки	Показатели по варианту застройки
	Годовой валовый доход, д.е.	Поправка на недоисп. и потери при сборке платежей, %	Прочий доход, д.е.	Текущие операционные расходы, % от годового валового дохода	Резерв на замещение, д.е.	Стоимость строительства зданий и сооружений, д.е.	Коэффициент капитализации, %
							Для зданий	Для земли
А	515	3,8	5,5	33	14	2400		12	9
Б	1290	5,1	11,5	38	41	3550		19
В	680	4,5	6,5	35	20	2610		15

Решение

Чистый операционный доход рассчитаем в соответствии со схемой 1.

Годовой валовый доход

Потери

+

Прочие доходы

Действительный (эффективный) валовый доход

_

Операционные расходы

_

Резерв на замещение

Чистый операционный доход

Для определения оценочной стоимости объекта недвижимости, необходимо применить коэффициент капитализации. Он выражает обратно пропорциональную зависимость между величиной годового чистого дохода от эксплуатации объекта недвижимости и его рыночной стоимостью. То есть коэффициент капитализации − это параметр, преобразующий чистый доход в стоимость объекта недвижимости:

К=	ЧОД	, %
	РС

Тогда расчетную стоимость земли, найдем по формуле:

РС=	ЧОД	*100, д.е.
	К

Расчеты по выбору наиболее эффективного варианта использования участка земли представим в виде таблицы 2.

Показатели	Жилой комплекс	Торговый центр	Офисное здание
Годовой валовый доход, д.е.	515	1290	680
Поправка на недоиспользование и потери при сборке платежей, д.е	515*0,038=19,57	1290*0,051=65,79	680*0,045=30,6
Прочие доходы, д.е.	5,5	11,5	6,5
Итого: действительный валовый доход, д.е.	515−19,57+5,5= =500,93	1290−65,79+11,5= =1235,71	680−30,6+6,5= =655,90
Операционные расходы, д.е.	515*0,33=169,95	1290*0,38=490,2	680*0,35=238
Резерв на замещение, д.е.	14	41	20
Итого: чистый операционный доход, д.е.	500,93−169,95−14= =316,98	1235,71−490,2−41= =704,51	655,90−238−20= =437,90
Доход, относимый к зданиям и сооружениям, д.е.	2400*0,12=288	3550*0,19=674,5	2610*0,15=391,5
Чистый остаточный доход, д.е.	316,98−288=28,98	704,51−674,5=30,01	437,90−391,5=46,4
Расчетная стоимость земли, д.е.	28,98/0,09=322	30,01/0,09=333,45	46,4/0,09=515,56

Так как чистый остаточный доход от земли (расчетная стоимость земли) наибольший для офисного здания − 46,4 (515,56) д.е., он является наиболее эффективным вариантом использования участка.