178016 (Первичный и вторичный рынок недвижимости), страница 2

Чистый операционный доход 1 = 45000–50 000–5000 = – 10 000 рублей

Чистый операционный доход 2 = 235000 – 120000 – 10000 = 105000 рублей.

Чистый операционный доход 3 = 98000 – 30000 – 3000 = 65000 рублей

1. Произведем расчет дохода относимого к зданию

Сумма дохода, относимого к зданию методом капитализации равна произведению ставки капитализации на сумму чистого операционного дохода

Сумма дохода, относимого к зданию 1 = -10000 13% = -1300 рублей

Сумма дохода, относимого к зданию 2 = 105000 14% = 14700 рублей

Сумма дохода, относимого к зданию 3 = 65000 13,2 = 8580 рублей.

1. Рассчитаем сумму чистого остаточного дохода.

Расчет суммы чистого остаточного дохода производится путем сложения суммы чистого операционного дохода и суммы дохода, относимого к зданию:

Чистый остаточный доход 1 = -10 000+ (– 1300) = – 11300 рублей

Чистый остаточный доход 2 = 105 000+ 14700 = 119700 рублей

Чистый остаточный доход 3 = 65000+ 8580 = 73580 рублей.

1. Рассчитаем стоимость земли при коэффициенте 12%

Стоимость земли 1 = -10 000+ 10 000 12% = – 11200 рублей

Стоимость земли 2 = 105000+ 105000 12% = 117600 рублей.

Стоимость земли 3 = 65000+65000 12% = 72800 рублей.

В данном случае решение было произведено с учетом доходного подхода.

Доходный подход в отличие от сравнительного и затратного направлен на получение данных об объекте недвижимости с точки зрения инвестора [1, с. 149].

При применении доходного подхода основой для расчетов служит доход, который как предполагается, может принести объект недвижимости при его использовании в коммерческих целях.

Исходя из всего вышесказанного, первый проект, а именно строительство офисного здания является сам по себе убыточным, наиболее доходным является проект строительства торгового центра, и доходным, но менее является проект по застройке жилья.

Задача 2

Оценщик получил следующую информацию по объекту – аналогу: коэффициент ипотечной задолженности равен – 0,6; доход на собственный капитал – 15000 руб. в год; стоимость собственных средств – 60000 руб. в год; ставка капитализации для заемных средств – 15%. Определите общий коэффициент капитализации.

Решение

В данном случае используется метод прямого сопоставления в сравнении оцениваемого объекта с объектом – аналогом. Сравниваются основные характеристики объектов, на основе чего выбираются объекты – аналоги. Ставка капитализации оцениваемого объекта берется одинаковой со ставкой объекта – аналога либо рассчитывается на основе среднего арифметического в случае множества объектов – аналогов.

В данном случае множество объектов – аналогов отсутствует, поэтому мы берем ставку капитализации оцениваемого объекта одинаковой со ставкой капитализации объекта – аналога.

Ставку капитализации объекта – аналога рассчитываем, применяя метод Элвуда.

Метод Элвуда является модифицированным методом связанных инвестиций (заемного и собственного капитала), учитывающим продолжительность периода капиталовложений и изменение со временем стоимости объекта недвижимости.

Расчет производиться по формуле:

где – общий коэффициент капитализации;

- норма отдачи собственного капитала;

- доля заемного капитала;

– ипотечный коэффициент.

1. Рассчитаем норму отдачи собственного капитала

Норма отдачи собственного капитала рассчитывается как отношение дохода на собственный капитал к сумме собственного капитала.

= =0,25

1. Рассчитаем общий коэффициент капитализации методом Элвуда:

Ответ: Общий коэффициент капитализации равен 0,16

Список используемой литературы

1. Асаул, А.Н., Ерофеев, П.Ю. Экономика недвижимости/А.Н. Асаул, П.Ю. Ерофеев. – Спб.: Питер, 2008. – 240 с.

2. Боровкова В.А., Боровкова В.А., Мокин В.О., Пирогова О.Е., Экономика недвижимости: Учебник для вузов. – Спб: Питер, 2007. – 416 с.

3. Гриненко С.В. Экономика недвижимости. Конспект лекций. – Таганрог: Издательство ТРТУ, 2004. – 107 с.

4. Гриненко С.В. Экономика недвижимости. Конспект лекций / С.В. Гриненко. – Таганрог: Издательство ТРТУ, 2004. – 350 с.

5. Иваницкая И.П., Яковлев А.Е., Введение в экономику недвижимости: Учебник для вузов / И.П. Иваницкая, А.Е. Яковлев. – М.: Кнорус, 2007. – 184 с.

6. Экономика недвижимости: Учебное пособие / Под ред. В.И. Ресина. – М.: МГИУ, 1999. – 384 с.

7. Экономика недвижимости: Учебное пособие / Сост. Я.В. Таттури. – Нижний Новгород: НовГУ им. Ярослава Мудрого, 2002. – 66 с.