177459 (Определение рыночной стоимости здания)
Описание файла
Документ из архива "Определение рыночной стоимости здания", который расположен в категории "". Всё это находится в предмете "экономика" из , которые можно найти в файловом архиве . Не смотря на прямую связь этого архива с , его также можно найти и в других разделах. Архив можно найти в разделе "контрольные работы и аттестации", в предмете "экономика" в общих файлах.
Онлайн просмотр документа "177459"
Текст из документа "177459"
Министерство образования Российской Федерации
Красноярская Архитектурно-Строительная Академия
Кафедра экономики и финансов
Расчетно-графическое задание
По предмету: «Экономика недвижимости»
По теме: «Определение различными подходами
рыночной стоимости здания»
Вариант - 4
Выполнил:
Студент 4 курса
Группа Э-13-Н
Глазков Андрей
Проверила:
Бузина Н.В.
Назарово, 2008
Задание к расчетно-графической работе
Определить затратным подходом рыночную стоимость здания магазина смешанной торговли.
Характеристика здания:
Здание с подвалом, фундаменты – сборные, железобетонные. Стены и перегородки – кирпичные. Перекрытия и покрытия – железобетонные. Кровля - рулонная. Полы - цементные, плиточные, паркетные. Отделка – повышенного качества. Отопление – центральное. Имеется водопровод, канализация, вентиляция, электроосвещение и холодильные устройства. Группа капитальности – 1. В таблице №1 приведены данные, необходимые для дальнейших расчетов.
Таблица №1
Задание для расчетно-практической работы
Вариант | Год ввода в эксплуатацию | Этажность | Площадь здания, м2 | Высота, м | Климатический район | Износ конструктивных элементов здания, % | ||||||||
Фундаменты | Стены, перегородки | Перекрытия | Крыши | Полы | Проемы | Отделочные работы | Сан.техн. и электротехн. работы | Прочие работы | ||||||
4 | 1976 | 2 | 1000 | 6,8 | IV | 40 | 30 | 20 | 30 | 40 | 20 | 20 | 40 | 30 |
Решение:
Для определения стоимости здания используем метод сравнительной единицы, при этом рыночную стоимость определяем путем реализации этапов оценки:
-
Оценка восстановительной стоимости оцениваемого объекта (магазина)
-
Определение поправочных коэффициентов.
-
Расчет выявленных видов износа (накопление износа)
-
Расчет итоговой стоимости объекта оценки (магазина).
1.) Определяем восстановительную стоимость по сборнику УПВС № 33 и приложению № 1 коэффициент зависимости от района строительства (IV = 1,25).
Территориальный пояс – Красноярский край = 2.
Vзд = 1000 * 6,8 = 6800 м3
Определяем восстановительную стоимость 1м3 здания с объемом 6800 м3 по сборнику № 33 на уровне цен на 1 января 1969 года. (по таблице для объема 6800 м3 стоимость 1м3 равна 25,6 )
Свосст = V * B = 6800 * 25,6 = 174080 руб.
Сср = B * V * Ki * Ii = 174080 * 1,25 * 1,18 * 33,2 = 8524698 рублей.
Согласно данных бюллетеня индексы цен в строительстве определяют по сборнику I1 = 1,18
I2 = 33,2
2.) Определяем величину коэффициентов косвенных издержек (Кки), прибыли предприятия (Кпп), и полной восстановительной стоимости с учетом налога на добавленную стоимость (Кндс).
Определяем по результатам анализа рыночных показателей недавно проданных объектов схожих с оцениваемым. Для расчета полной восстановительной стоимости здание магазина принимаем Ки – коэффициент косвенных издержек.
Ки = 1,03
Кпп = 1,25
Кндс = 1,2 , отсюда следует полная стоимость будет равна
Свосст = 8524698 * 1,03 * 1,25 *1,2 = 13170659 рублей.
3.) Для определения физического износа используем нормативный метод, удельные веса каждого конструктивного элемента восстановительной стоимости принимаем по сборнику УПВС №33
Величина износа в процентах определена для каждого элемента экспертным путем при обследовании магазина. Полученные данные сводим в таблицу №1.
Таблица №2
Определение накопленного физического износа нормативным методом
Наименование элементов здания. | Удельный вес конструктивного элемента здания. | Износ конструктивного элемента здания. | |
1.) Фундаменты | 4 | 40 | 1,6 |
2.) Стены, перегородки | 12 | 30 | 3,6 |
3.) Перекрытия. | 13 | 20 | 2,6 |
4.) Крыши | 23 | 30 | 6,9 |
5.) Полы | 9 | 40 | 3,6 |
6.) Проемы | 6 | 20 | 1,2 |
7.) Отделочные работы | 4 | 20 | 1,2 |
Сан. Тех и электротех. работы | 23 | 40 | 9,2 |
Прочие работы | 6 | 30 | 1,8 |
Итого | 31,7 |
Определяем функциональный износ.
Здание (магазин) введено в эксплуатацию в 1976 году, на данный момент не отвечает сантехническим и эстетическим требованиям, предъявляемым к объектам розничной торговли.
-
Необходимы затраты на модернизацию системы кондиционирования.
-
Необходимы затраты на дополнение отсутствующих элементов – установка охранной системы видеонаблюдения.
-
Необходимы затраты на наружную рекламу.
Таблица №3 Расчет функционального износа
№ /п | Наименование затрат на модернизацию и дополнение | Сумма, рублей. |
1 | Модернизация системы кондиционирования | 100000 |
2 | Установка охранной системы видеонаблюдения | 1800000 |
3 | Установка наружной рекламы | 100000 |
4 | Восстановительная стоимость | 13170659 |
Итого: | 2000000 / 13170659 * 100 = 15% |
Общий накопленный физический и функциональный износ равен Иобщ = И физ + Ифункц = 31,7 + 15 = 46,7 %
4.) Определяем рыночную стоимость магазина затратным подходом
Сзат = Свосст * (1 – Иобщ / 100) = 13170659 * 0,533 = 7019961 рублей.
Вывод:
Рыночная стоимость оцениваемого объекта недвижимости (магазина) по затратному подходу равна 7019961 рублей.
Задача № 2
Определить рыночным подходом стоимость объекта недвижимости. При этом подходе стоимость определяется на основании рыночных данных, недавно завершенных сделок купли – продажи объектов., схожих с оцениваемым.
При оценке вносятся поправки, учитывающие различия между объектами оценки и аналогами. Полученная таким методом скорректированная цена объектов аналогов дает возможность судить о наиболее вероятной цене объектов оценки.
Этапы оценки:
-
Изучаем рынок недвижимости, выявляем наиболее сопоставимые объекты и собираем исходную информацию об объектах сравнения.
-
Определяем существенные различия между объектами аналогами и объектами оценки, и вносим соответствующие поправки в цены аналогов на эти различия.
-
Согласовываем скорректированные цены объектов аналогов и определяем рыночную стоимость объекта оценки, полученные данные вносим в таблицу.
Таблица №4. Определение рыночной стоимости здания
Элементы сравнения | Величина вводимых поправок | Стоимостное выражение поправок |
Цена продажи аналога | --- | 1560000 |
Поправка на передаваемое право собственности | -1 | 1558440 |
Поправка на условия финансирования | -1 | 1556882 |
Поправка на изменение экономических условий | 6 | 1650295 |
Поправка на местоположение | 10 | 1815325 |
Поправка на износ | 4 | 2541457 |
Поправка на наличие дополнительных улучшений | 420000 | 2961457 |
Поправка на масштаб | --- | 2961457 |
Итого: | --- | 2961457 |
Итого:
Стоимость оцениваемого объекта, с учетом поправок, составляет 2961457 рублей.
Задача № 3
Дано:
Рассчитать стоимость объекта недвижимости с помощью метода прямой капитализации дохода по данным:
Таблица №5 ЧОД по годам
1 год | 2 год | 3 год | 4 год | 5 год |
57000 | 61000 | 61500 | 63000 | 62000 |
Таблица № 6 Показатели по объектам аналогам
Объекты - аналоги | ЧОД | Продажные цены | Ставка капитализации | Среднее значение ставки капитализации |
1 | 72000 | 600000 | 0,12 | |
2 | 82500 | 750000 | 0,11 | |
3 | 47250 | 450000 | 0,105 |
R = ЧОД / V, отсюда следует V = ЧОД / R
ЧОД = ( 57000 + 61000 + 61500 + 63000 +62000 ) / 5 = 60900 рублей
Rср = ( 0,12 + 0,11 + 0,105 ) / 3 = 0,11
V = 60900 / 0,11 = 553636 рублей.
Итого: Цена оцениваемого объекта 553636 рублей
Задача № 4
Оценить стоимость складского комплекса методом ДДП. Для этого предварительно рассчитать денежные потоки по годам прогнозного и постпрогнозного периодов, определить ставку дисконтирования.
Таблица №7 Исходные данные:
Площадь склада. м2 | Аренда, р/м2 | Капитальные вложения в долях от ЧОД | УПР, % | УПЛ, % | УПИМ, % | СДбр, % |
105000 | 18 | 15 | 7 | 2 | 5 | 6 |
Ставка дисконтирования = 7 + 2 + 5 + 6 = 20%
Таблица №8
Денежные потоки | Прогнозный период | Постпрогнозный период | |||
1 | 2 | 3 | |||
ПВД | 22680000 | 21092400 | 19615932 | 18242817 | |
Поправка на недозагрузку | 5670000 (0,25) | 4218488 (0,2) | 1961593 (0,1) | 1276997 (0,07) | |
Поправка на недосбор | 3402000 (0,15) | 2109240 (0,1) | 980797 (0,05) | 912141 (0,0 ) | |
Прочие доходы | --- | --- | --- | --- | |
ДВД (ПВД – недозагрузка – недосбор) | 13608000 | 14764672 | 16673542 | 16053679 |
Таблица №9