177422 (Операции с недвижимостью), страница 3

При оценке физического износа учитывают, что элементы здания разделяются на две категории:

1) долговременные: стены, перекрытия, фундаменты;

2) быстроизнашиваемые – элементы со сроком службы меньше срока экономической жизни здания: крыши, трубы, окраска.

Износ каждого элемента объекта оценивают отдельно. Процент износа определяется в результате осмотра и переводится в денежное выражение путем умножения процента износа на стоимость воспроизводства каждого элемента с учетом косвенных затрат на строительство.

Функциональный износ возникает вследствие несоответствия объекта современным функциональным требованиям. Может возникнуть из-за неэффективной планировки здания, плохого дизайна. Строение при этом пригодно к эксплуатации, но обесценивается, т.е. утрачивает меновую стоимость за счет появления современных более совершенных функциональных аналогов. Функциональный износ рассчитывается как разница на дату оценки между величинами стоимостей здания с устраненными функциональными недостатками и с неустраненными.

Внешний износ можно определять потерями дохода из-за внешних факторов либо рассчитывать путем сопоставления продаж при наличии и отсутствии внешних воздействий. Внешний износ в стоимостном выражении определить сложно, так как не накоплено достаточного опыта и мало рыночных данных, позволяющих проследить изменение стоимости объекта под влиянием внешних факторов.

Основные методы оценки внешнего износа:

– сравнение продаж подобных объектов при наличии и без внешних воздействий;

– капитализация потери дохода от объекта, относящейся к внешним воздействиям.

Метод срока жизни основан на определении накопленного износа в результате непосредственного осмотра строений. При определении износа этим методом используется ряд основных понятий: срок экономической жизни, хронологический возраст; эффективный возраст.

Метод срока жизни базируется на том, что эффективный возраст, выраженный в процентах, отражает типичный срок экономической жизни, так же как процент накопленного износа отражает общие затраты воспроизводства. Метод срока жизни основан на визуальном осмотре, поэтому точность результатов зависит от знаний и опыта оценщика.

Метод сравнимых продаж заключается в определении износа в результате анализа рыночных данных о текущих сопоставимых продажах. Отбираются недавно проданные аналоги оцениваемого объекта, затем определяется накопленный износ каждого из них в порядке, При оценке накопленного износа методом сравнимых продаж получают наиболее точные результаты, если имеется достаточное количество аналогов для сравнения. Точность увеличивается по мере использования большего числа сопоставимых объектов для анализа.

Итак, с течением времени вследствие каких-либо причин стоимость недвижимости уменьшается, вследствие чего при оценке объекта на основе затратного подхода учитываются не только затраты на возможное новое строительство, но и накопленный строением износ.

Преимущества и недостатки затратного подхода.

Затратный подход наиболее надежен при оценке новых объектов, готовых для более эффективного использования Оценка на основе затратного подхода является целесообразной в следующих случаях:

– анализ наилучшего и наиболее эффективного земельного участка;

– технико-экономический анализ нового строительства и улучшений, позволяющий обосновать целесообразность конкретного строительства или реконструкции;

– оценка общественно-государственных и специальных объектов, так как они не предназначены для получения дохода и низка вероятность найти данные об аналогичных продажах;

– оценка объектов на малоактивных рынках;

– оценка для целей страхования и налогообложения;

Основные недостатки затратного подхода:

– затраты не всегда эквивалентны рыночной стоимости;

– попытки достижения более точного результата оценки сопровождаются быстрым ростом затрат труда;

– несоответствие затрат на приобретение оцениваемого объекта Н. затратам на новое строительство точно такого же, так как в процессе оценки из стоимости строительства вычитается накопленный износ;

– проблематичность расчета стоимости воспроизводства старых строений;

– отдельная оценка земельного участка от строений;

– проблематичность оценки земельных участков в России;

– сложность определения величины накопленного износа старых зданий.

Итак, исходя из особенностей и специфики используемых методик оценка недвижимости на основе затратного подхода наиболее целесообразна и применима в ситуациях технико-экономического анализа для нового строительства, для оценки новых объектов, для целей налогообложения или ареста имущества физических и юридических лиц, для объектов специального назначения, в целях страхования и при оценке стоимости объектов, сведения о продажах которых на рынке практически отсутствуют.

Задача 1

Ипотечный кредит в 1 млн. д.е. предусматривает периодическую выплату только одних процентов. Однако через 10 лет должна быть погашена единовременно вся основная сумма кредита. Заемщик, сотрудник РГАЗУ, хочет в начале каждого месяца вносить специальную сумму с тем, чтобы иметь возможность через 10 лет погасить долг. На денежный остаток в фонде ежегодно начисляется 8% годовых.

Решение.

1. Применив формулу фактора фонда возмещения за 1 год, имеем:

д.е.

2. Рассчитаем сумму ежемесячного взноса V:

д.е.

Ответ. Если в начале каждого месяца класть на счет 5750 д.е., то через 10 лет на счете накопится требуемая сумма.

Задача 2

Предприниматель приобрел 3-комнатную квартиру в центре города как объект недвижимости. Как арендодатель – собственник жилья, он заключил договор аренды на 5 лет с арендатором с ежемесячной арендной платой 80 тыс. д.е. Арендные платежи поступают ежемесячно на текущий счет арендодателя под 12% годовых. Требуется рассчитать текущую стоимость данной формы аренды объекта недвижимости.

Решение.

Применим формулу текущей стоимости аннуитета

д.е.

Ответ: текущая стоимость данной формы аренды объекта недвижимости составит 288000 тыс. д.е.

Список использованной литературы

1. Гражданский кодекс Российской Федерации: Офиц. изд. Ч. 1, 2, 3. М.: Юрид. лит., 2002.

2. О Государственной регистрации прав на недвижимость, имущество и сделок с ним: Федеральный закон от 21 июля 1997 г. №122-ФЗ

3. Богаты Ю.В., Швандер В.А. Оценка эффективности бизнеса и инвестиций: Учеб. пособие для вузов. М.: ЮНИТИ: Финансы, 1999.

4. Горемыкин В.А., Бугулов Э.Р. Экономика недвижимости: Учеб. для вузов. М: Филинъ, 1999

5. Грабовский С.В. Оценка доходной недвижимости: Учеб. Пособие для вузов. СПб: Питер, 2001.

6. Теория и методы оценки недвижимости: Учеб. пособие / Под, ред. В.В. Есипова. СПб: Изд-во СПГУЭФ, 1998.