а) жилые дома, расположенные в пределах санитарно-защитных, пожаро-, взрывоопасных зон промышленных предприятий, транспорта, инженерных сетей и других зонах с особыми условиями, запрещенных к застройке;

б) жилые дома, расположенные в опасных зонах отвалов породы угольных, сланцевых шахт и обогатительных фабрик; зонах оползней, селевых потоков и снежных лавин, могущих угрожать застройке и эксплуатации зданий; на территориях, ежегодно затапливаемых паводковыми водами;

в) жилые дома, получившие повреждения в результате землетрясений, просадок, неравномерных осадок и т.п., если эти повреждения не могут быть устранены с одновременным конструктивным обеспечением требований СНиП к жилым зданиям для особых условий строительства и эксплуатации;

г) бараки, которыми следует считать одно-, двухэтажное жилое строение, предназначенное для временного проживания, с общими кухней и санитарным узлом, как правило, деревянное, рассчитанное на короткий срок службы - 10 - 20 лет (строения этого типа, претерпевшие реконструкцию в части планировки и ставшие пригодными для посемейного заселения, а также жилые здания из сборно-щитовых и каркасно-засыпных конструкций квартирного типа следует относить к малоценному, но жилому фонду);

д) жилые дома при возникновении угрозы их аварии (обрушения) в результате достижения предельного физического износа несущих строительных конструкций (деформаций, повреждений, снижения прочности и несущей способности) или деформации основания здания;

е) жилые дома после аварии, пожара, стихийного бедствия в том случае, если проведение восстановительных работ технически невозможно или нецелесообразно с экономической точки зрения;

ж) жилые дома в случае невозможности организации обслуживания их жителей и технической эксплуатации здания.

К непригодным для постоянного проживания жилым помещениям следует относить:

а) жилые помещения при нахождении в жилых домах предприятий, учреждений и оборудования, эксплуатация которых приводит к возникновению в данных жилых помещениях вибрации, шумов, превышающих нормы, а также к загрязнению территории и воздуха жилой застройки или к возникновению пожарной опасности в том случае, если не представляется возможным вывести указанные производства из здания;

б) жилые помещения в жилых домах, признанных непригодными для проживания;

в) жилые помещения, имеющие дефекты планировки и уровня внутреннего благоустройства по утвержденному данным Положением Перечню;

г) жилые помещения, санитарно-гигиенические условия которых не отвечают показателям по утвержденному данным Положением Перечню;

д) жилые помещения, находящиеся в аварийном состоянии, в случае угрозы обрушения единичных строительных конструкций (плиты, балки, ригеля, колонны, простенки, панели и т.п.).

Вопрос 2

Каковы основания изъятия жилого помещения при изъятии земельного участка для государственных и муниципальных нужд?

Какими нормами права регулируются возникающие при этом правоотношения?

Опишите порядок изъятия жилого помещения при изъятии земельного участка для государственных и муниципальных нужд.

Какой орган принимает решение об изъятии? Может ли быть изъята часть жилого помещения?

Конституция РФ допускает возможность принудительного отчуждения имущества для государственных нужд только на основании решения суда и лишь при условии предварительного и равноценного возмещения (ч. 3 ст. 35).

В развитие этого конституционного положения в ч. 1 статьи 32 ЖК РФ предусмотрено, что жилое помещение может быть изъято у собственника путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд. При этом выкуп части жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. Иными словами, принудительное изъятие части жилого помещения недопустимо.

Условия и порядок изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд регулируются ст. 55 ЗК РФ. Изъятие, в том числе путем выкупа, возможно в исключительных случаях, связанных:

1) с выполнением международных обязательств Российской Федерации;

2) с размещением объектов государственного или муниципального значения при отсутствии других вариантов размещения этих объектов;

3) с иными обстоятельствами в установленных федеральными законами случаях, а применительно к изъятию (в том числе путем выкупа) участков из земель, находящихся в собственности субъектов РФ или муниципальной собственности, - в случаях, установленных законами субъектов РФ (ст. 49 ЗК РФ).

Иные обстоятельства изъятия земельных участков установлены ч. 10 статьи 32 ЖК РФ - основанием изъятия земельного участка для муниципальных нужд является признание многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу.

Земельные участки в городских и сельских поселениях могут быть изъяты, в том числе путем выкупа, для государственных или муниципальных нужд в целях застройки в соответствии с генеральными планами городских и сельских поселений, правилами землепользования и застройки (ст. 83 ЗК РФ).

Изъятие земельных участков для федеральных нужд относится к полномочиям Российской Федерации (ст. 9 ЗК РФ), для нужд субъекта РФ - к полномочиям этого субъекта (ст. 10 ЗК РФ), для муниципальных нужд - к полномочиям органов местного самоуправления (ст. 11 ЗК РФ).

Под государственными (муниципальными) нуждами следует понимать потребности государства (Российской Федерации либо субъекта РФ) или муниципального образования, удовлетворение которых возможно только путем изъятия земельных участков.

Принудительное изъятие жилых помещений у собственников допустимо только в публичных интересах при соблюдении следующих условий:

• выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа должны быть определены по соглашению с собственником жилья либо решением суда;

• выкупная цена должна складываться из рыночной стоимости этого помещения, а также всех убытков, связанных с его изъятием;

• решение органа государственной власти или органа местного самоуправления об изъятии жилого помещения должно пройти государственную регистрацию в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

• собственник жилого помещения должен быть письменно уведомлен о дате принятия и государственной регистрации решения об изъятии принадлежащего ему жилого помещения не позднее чем за год до предстоящего изъятия данного помещения.

Если собственник жилого помещения не согласен с решением об изъятии либо не достигнуто соглашение о выкупной цене или других условиях выкупа, орган государственной власти (местного самоуправления), принявший такое решение, может предъявить в суд иск о выкупе жилого помещения. Срок предъявления иска - 2 года с момента направления собственнику жилья уведомления (ч. 9 ст. 32 ЖК РФ).

Требование об изъятии недвижимого имущества не подлежит удовлетворению, если государственный орган или орган местного самоуправления, обратившийся с этим требованием в суд, не докажет, что использование земельного участка в целях, для которых он изымается, невозможно без прекращения права собственности на данное недвижимое имущество (ст. 239 ГК РФ).

Требование об изъятии недвижимого имущества должно быть обосновано невозможностью использования иных земельных участков в целях, для которых оно изымается.

Решение об изъятии рассматривается в качестве обременения прав на жилое помещение.

Согласно п. 1 ст. 4 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество, возникающие на основании договора либо акта органа государственной власти или органа местного самоуправления, подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных законом.

Орган государственной власти (орган местного самоуправления) обязан зарегистрировать свое решение об изъятии жилого помещения; поэтому при отсутствии государственной регистрации решение не будет иметь юридической силы.

Акт об изъятии земельного участка может быть в любой момент отменен принявшим его органом. При этом должно быть зарегистрировано прекращение указанного обременения земельного участка, а собственнику послано соответствующее уведомление.

Орган, принявший решение об изъятии жилья, должен в письменной форме уведомить собственника не позднее чем за год до предстоящего изъятия как о принятом решении, так и о дате его государственной регистрации. Не будет считаться уведомлением сообщение в СМИ либо вывешенное в публичных местах. Собственник должен быть уведомлен персонально (заказное письмо с уведомлением о вручении), а если собственников данного жилья несколько, то уведомление должно быть направлено каждому. Аналогичные требования существуют во многих законах, и по ним сложилась единообразная судебная практика: дополнительные убытки, возникшие у собственника из-за несвоевременности его информирования, возмещаются за счет соответствующих органов государственной власти или местного самоуправления.

Выкуп жилого помещения до истечения года со дня извещения собственника допускается только с его согласия. Нельзя принудить собственника заключить соглашение до того, как истек этот срок, поскольку он предоставляется собственнику для приобретения им другого жилья.

Если собственник согласился с выкупной ценой и подписал соглашение, а другая сторона не исполняет свои обязательства по срокам выплаты выкупной цены, то собственник имеет право обратиться в суд за возмещением убытков, связанных с неисполнением обязательств и пользованием чужими денежными средствами, а также пересмотреть размер выкупной цены.

Решение об изъятии жилья не ограничивает права собственника. До того как достигнуто соглашение (принято судебное решение) о выкупе, он может владеть, пользоваться и распоряжаться жильем по собственному усмотрению. Так, он вправе заключить договор купли-продажи, мены, дарения, но при этом он обязан информировать нового собственника о том, что права на жилье обременены.

Собственник несет риск отнесения на него (при определении выкупной цены) затрат и убытков, связанных с произведенными в указанный период вложениями, значительно увеличивающими стоимость изымаемого жилого помещения (ч. 5 ст. 32 ЖК РФ). В данном случае закон не рекомендует собственнику после государственной регистрации решения об изъятии и до достижения согласия о выкупной цене жилого помещения производить в нем капитальные работы (за исключением аварийных), направленные на приращение стоимости, поскольку эти затраты возмещены не будут.

Выкупная цена жилого помещения, напомним, включает его рыночную стоимость, а также все убытки, причиненные собственнику изъятием его имущества. К ним относятся убытки, вызванные:

• изменением места проживания;

• временным пользованием иным жильем до приобретения в собственность другого помещения (в случае, если соглашением не предусмотрено сохранение права пользоваться изымаемым жилым помещением до приобретения нового);

• переездом;

• поиском другого жилого помещения для приобретения в собственность;

• оформлением права собственности на другое жилое помещение;

• досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенная выгода.

Закон о введении в действие Жилищного кодекса РФ (ст. 16) установил, что в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.

В связи с этим при определении выкупной цены жилого помещения по рыночной стоимости следует учитывать и стоимость его доли в праве на земельный участок.

По соглашению с собственником ему может быть предоставлено - взамен изымаемого - другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену.

Однако это не освобождает орган государственной власти или местного самоуправления от обязанности возместить собственнику все остальные убытки, предусмотренные ч. 7 ст. 32 ЖК РФ.

Если предоставленное жилое помещение требует ремонта (и стороны с этим согласились), собственник имеет право на возмещение соответствующих затрат. Данное обстоятельство должно быть отражено в соглашении. То же касается выплаты разницы между стоимостью предоставленного и выкупной ценой изъятого помещения. Стороны соглашения могут установить любые иные условия предоставления другого жилья.

Правительством РФ принято Постановление от 28.01.2006 №47, которым утверждено Положение о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу.

Согласно этому Положению непригодными для проживания признаются жилые дома, жилые помещения: имеющие определенный физический износ; находящиеся в аварийном состоянии; в которых выявлено вредное воздействие факторов среды обитания (разд. III Положения).

Вопросы о признании жилых домов (жилых помещений) непригодными для проживания решаются межведомственными комиссиями, которые создаются: федеральным органом исполнительной власти для оценки жилых помещений жилищного фонда Российской Федерации; органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации для оценки жилых помещений жилищного фонда субъекта РФ; органом местного самоуправления для оценки жилых помещений муниципального жилищного фонда.

Комиссия проводит оценку соответствия помещения установленным в Положении требованиям и принимает решение:

• о пригодности жилого дома (жилого помещения) для проживания;

• о необходимости и возможности проведения капитального ремонта, реконструкции или перепланировки (при необходимости с технико-экономическим обоснованием) с целью приведения утраченных в процессе эксплуатации характеристик жилого помещения в соответствие с установленными в Положении требованиями и после их завершения - о продолжении процедуры оценки;

• о непригодности жилого дома (жилого помещения) для проживания с указанием дефектов, которые не могут быть устранены технически или устранение которых экономически нецелесообразно, и критериев непригодности.

Решение комиссии может быть обжаловано заинтересованными лицами в судебном порядке.

В случае признания жилого дома (жилого помещения) непригодным для проживания по причине аварийного состояния либо вредного воздействия факторов среды обитания, представляющего особую опасность для жизни и здоровья людей, указанное решение должно содержать указание его собственнику (уполномоченному собственником лицу) о необходимости немедленного отселения граждан.

Орган местного самоуправления в определенный срок, а если жилой дом (жилое помещение) признан непригодным для проживания по причине аварийного состояния либо вредного воздействия факторов среды обитания, представляющего особую опасность для жизни и здоровья людей, - не позднее дня, следующего за датой поступления решения комиссии, определяет меры по обеспечению жильем граждан, проживающих в этом доме (жилом помещении). Причем во втором случае такое решение должно содержать указание его собственнику (уполномоченному собственника) о необходимости немедленного отселения граждан.