36384 (Правовое регулирование жилищного фонда РФ), страница 2

о пригодности жилого дома (жилого помещения) для проживания;

о необходимости и возможности проведения капитального ремонта, реконструкции или перепланировки (с приведением соответствующих технико-экономических обоснований);

о непригодности жилого дома (жилого помещения) для проживания с указанием дефектов, которые не могут быть устранены технически или устранение которых экономически нецелесообразно;

о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции (п. 47 Положения).

Соответствующий орган исполнительной власти, орган местного самоуправления на основании решения комиссии принимает решение и издает распоряжение с указанием о дальнейшем использовании помещения, сроках отселения лиц в случае признания дома аварийным и подлежащим сносу или о признании необходимости проведения ремонтно-восстановительных работ (п. 49 Положения).

Статья 16 ЖК определяет виды жилых помещений, дает определения каждому виду жилого помещения.

К жилым помещениям относятся (ч. 1): жилой дом, часть жилого дома; квартира, часть квартиры; комната.

«Жилой дом» понимается в данном случае как одноквартирный. Когда под понятием «жилой дом» понимается многоквартирный дом, на это специально указывается (п. 2 ст. 673 ГК, гл. 6 ЖК).

Определение жилого помещения, содержащееся в ст. 15, воспроизводит положения ст. 673 ГК, которая определяет жилое помещение как квартиру, жилой дом, часть квартиры или жилого дома.¹²

Следует обратить внимание, что эта статья ГК не обозначает в качестве самостоятельного объекта жилищных прав комнату. И это правильно. Комната — есть часть квартиры, таким образом она «поглощается» предыдущей позицией определения объектов жилищных прав — «часть квартиры».¹³

Примечательно, что ст. 52 ЖК РСФСР в качестве жилого помещения (как предмета договора жилищного найма) определяла квартиру, одну или несколько комнат. Статья 673 ГК не содержится в перечне статей (ст. 672 ГК), правила которых подлежат применению к договору социального найма. Таким образом, жилищное законодательство вправе самостоятельно решать данный вопрос.

Жилые помещения как объекты права собственности имеют специфический правовой режим. Особая социальная значимость жилья обусловила строго целевое назначение данного объекта недвижимости. Этот принцип закреплен в норме статьи 288 ГК РФ, согласно которой жилые помещения предназначены для проживания граждан, а осуществление прав собственника по владению, пользованию и распоряжению ими должно производиться в соответствии с целевым назначением этих объектов недвижимости. Специфика правового режима жилья как объекта недвижимости обусловлена и нормами о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.¹⁴

2.2 Перевод жилого помещения в нежилое помещение

Перевод жилого помещения в нежилое является обязательным условием возможного размещения в нем предприятий, учреждений, организаций. ¹⁵

Сделки, связанные с использованием организациями жилых помещений, не имеющие целью проживание граждан, если помещения не переведены в нежилые, не соответствуют требованиям закона (ст. 288 ГК) и, следовательно, являются ничтожными по основаниям, предусмотренным ст. 168 ГК.

Перевод независимо от формы собственности жилого помещения осуществляет орган местного самоуправления (ч. 1 и 2 ст. 23 ЖК).

Переводу в нежилые помещения подлежат жилые помещения (жилые дома) по инициативе их собственников и свободные от иных обязательств.¹⁶

Порядок перевода жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое состоит в следующем. Собственник помещения или уполномоченное им лицо (заявитель) представляют следующие документы в орган местного самоуправления, занимающийся переводом помещений, по месту нахождения переводимого помещения:

1) заявление о переводе помещения;

2) правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);

3) план переводимого помещения с его техническим описанием (если переводимое помещение жилое - его технический паспорт);

4) поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение;

5) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства или перепланировки переводимого помещения (если переустройство или перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого).¹⁷

Орган, осуществляющий перевод, не вправе требовать представления других документов, кроме вышеобозначенных.

Статьей 22 ЖК РФ предусматривается, что перевод жилого помещения в нежилое и наоборот не допускается, если право собственности на такое помещение обременено правами каких-либо лиц. Отсутствие обременений должно быть указано в заявлении о переводе, как одно из основных условий рассмотрения (решения) данного вопроса.

Решение о переводе либо об отказе доводится до сведения заявителя в установленный срок. Орган, осуществляющий перевод, информирует собственников помещений, примыкающих к переводимому, о таком решении (ч. 5 ст. 23 ЖК).

Правительством РФ (постановление от 10.08.2005 № 5021) утверждена форма уведомления о переводе (отказе в переводе) жилого (нежилого) помещения в нежилое (жилое) помещение.

Согласно утвержденной форме в уведомлении следует указать: кому направляется уведомление (ф.и.о. гражданина, наименование юридического лица); адрес; наименование органа местного самоуправления, осуществляющего перевод; адрес подлежащего переводу помещения; характер перевода (из жилого в нежилое или нежилого в жилое) и цель использования.

Указывается принятое решение:

1. Перевести:

а) без предварительных условий;

б) при условии проведения работ по переустройству и (или) перепланировке, иных необходимых работ (ремонт, реконструкция, реставрация).

2. Отказать в переводе с указанием оснований, установленных ч. 1 ст. 24 Кодекса.¹⁸

Отказ в переводе жилого помещения в нежилое и наоборот может последовать в случаях:

- непредставления определенных ч. 2 ст. 23 ЖК документов;

- представления документов в ненадлежащий орган;

- несоблюдения условий перевода помещения, предусмотренных ст. 22 ЖК;

- несоответствия проекта переустройства жилого помещения требованиям законодательства РФ¹⁹.

Обращают на себя внимание п. 1 и 2 ч. 1 ст. 24 ЖК. Наличие их представляется крайне сомнительным.

О каком решении может идти речь, если документы не представлены (п. 1)? Можно говорить лишь об отказе в рассмотрении вопроса о «перепрофилировании» помещений. В этом случае об этом (отказе в рассмотрении вопроса) следует сообщить заявителю с предложением оформить обращение должным образом.

Еще более невразумителен п. 2 этой статьи — представление документов в ненадлежащий орган. В данном случае вообще нельзя вести речь о рассмотрении вопроса в надлежащем органе (у него нет оснований на это), тем более о вынесении решения об отказе.

Решение об отказе в переводе помещения должно быть обоснованным.

Основанием отказа, как представляется, должно также являться нарушение при переводе помещений прав и законных интересов собственников примыкающих к переводимому помещений, а также пользователей соседними помещениями. Положение ч. 5 ст. 23 ЖК означает, что при принятии соответствующего решения следует учитывать мнение собственников примыкающих к переводимому помещений (иначе каков смысл в информировании). Их мнение следовало бы учитывать при решении вопроса о переводе; строго говоря, это должно быть одним из основных условий перевода, разумеется, кроме случаев непригодности жилья.

Решение об отказе в соответствующем переводе может быть обжаловано заявителем в судебном порядке.²⁰

3. Переустройство и перепланировка жилого помещения

Согласно ст. 25 ЖК переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения, а перепланировка жилого помещения — изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

Переустройство (переоборудование) жилых помещений может включать в себя:

- установку бытовых электроплит вместо газовых плит или кухонных очагов;

- перенос нагревательных сантехнических и газовых приборов;

- устройство вновь и переоборудование существующих туалетов, ванных комнат, прокладку новых или замену существующих подводящих и отводящих трубопроводов, электрических сетей и устройств для установки душевых кабин, джакузи, стиральных машин повышенной мощности и других сантехнических и бытовых приборов нового поколения.²¹

Перепланировка жилых помещений может включать в себя:

- перенос и разборку перегородок;

- перенос и устройство дверных проемов;

- разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир;

- устройство дополнительных кухонь и санузлов;

- расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений;²²

- ликвидацию темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения;

- устройство или переоборудование существующих тамбуров.

Реконструкцию жилого помещения следует отличать от переустройства и перепланировки, определяемых ст. 25 ЖК РФ.²³

Согласно этим Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда указанные работы, ведущие к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания, нарушению в работе инженерных систем и (или) установленного на нем оборудования, ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов, нарушению противопожарных устройств, не допускаются. Правилами предусматривается также Примерный перечень работ, производимых при капитальном ремонте жилищного фонда, в результате которого возможны также переустройство и перепланировка (приложение № 8 к Правилам).

Следует отметить, что ст. 678 ГК (подлежащая применению к договору социального найма — ст. 672 ГК) содержит иную терминологию, нежели предложенная ЖК. Данная статья ГК предусматривает производство переустройства и реконструкции. ²⁴

Что касается требования ст. 678 ГК о проведении переустройства и реконструкции жилья с согласия наймодателя, то данное положение некоторым образом согласуется с положениями ст. 26 ЖК, согласно которой наниматель может быть «заявителем» только в качестве уполномоченного наймодателем.²⁵(п. 5 ч. 2).

Переустройство или перепланировка жилого помещения проводится по согласованию с органом местного самоуправления, в который надлежит представить:

заявление по форме, утвержденной Правительством РФ;

правоустанавливающие документы на жилое помещение;

проект переустройства или перепланировки;

технический паспорт жилого помещения;

согласие нанимателя жилого помещения по договору социального найма и членов его семьи (в порядке и на условиях, обозначенных ч. 2 ст. 26 ЖК);

заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения обозначенных работ.

Требование о представлении других документов является неправомерным.²⁶

Решение о согласовании или об отказе в переустройстве или перепланировке доводится до сведения заявителя в установленный срок путем выдачи документа о согласовании (органом, осуществляющим согласование таких работ). Данный документ является основанием для проведения работ по переустройству или перепланировке.

Правительством РФ утверждены форма заявления о переустройстве и (или) перепланировке жилого помещения и форма документа, подтверждающего принятие решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки.

При применении утвержденных форм заявления и документа необходимо обратить внимание на следующие их положения.

Согласно ч. 2 ст. 26 ЖК перечень представляемых документов является закрытым. Частью 3 этой статьи установлено, что орган, осуществляющий согласование, не вправе требовать представления других документов, кроме установленных ч. 2 этой статьи.²⁷

Вместе с тем пунктом 6 перечня, содержащегося в форме заявления, предусматривается представление иных документов. Такие документы, как доверенность, выписка из устава, могли бы быть обозначены в примечании на с. 1. Что касается перечня документов, необходимых для проведения переустройства и (или) перепланировки, то его следует сделать «закрытым».

Пункт 3 формы документа, подтверждающего принятие решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, обязывает заявителя осуществить переустройство и (или) перепланировку жилого помещения с соблюдением требований нормативного правового акта субъекта РФ или акта органа местного самоуправления, регламентирующего порядок проведения таких работ.