35592 (Договора купли-продажи), страница 2

Приведенный перечень недвижимых вещей не считается исчерпывающим.

Существенным условием договора купли-продажи недвижимости является указание в нем всех данных продаваемого имущества, которые придают имуществу индивидуальную определенность. Предметом продажи является имущество, право на которое подлежит государственной регистрации. Поэтому в договоре должны фиксироваться сведения о продаваемом имуществе, содержащиеся в формах государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (адрес, вид объекта, его площадь, назначение и иная необходимая информация). В соответствии со ст. 520 в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Существенным условием договора продажи недвижимости, несоблюдение которого ведет к признанию договора незаключенным, является цена продаваемого имущества. Обязательное включение цены имущества в договор обусловлено, как правило, значительной стоимостью продаваемого имущества, а также необходимостью уплаты налога с продажи данного имущества, размеры которого определяются исходя из продажной цены имущества.

Цена конкретного недвижимого имущества строго индивидуальна и не может быть сопоставима с аналогичными видами недвижимого имущества, в связи с чем при заключении договора купли-продажи такого имущества не может применяться п. 3 ст. 526, предусматривающий возможность при отсутствии цены в возмездном договоре применять цены, которые при сравнимых обстоятельствах обычно взимаются за аналогичные товары. Так, продаваемый земельный участок для садоводства строго индивидуален и имеет свои особенности даже по сравнению с соседними земельными участками. Эта индивидуальность может заключаться в его большей продуктивности, освоенности, наличии определенного количества многолетних насаждений и т.д.

Если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее. В случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества

Поскольку отличительной чертой недвижимого имущества является, как правило, его неразрывная связь с землей, то при продаже здания, сооружения или другой недвижимости к ее покупателю переходит и часть земельного участка (или весь земельный участок), на котором расположена продаваемая недвижимость. Причем этот переход не зависит от волеизъявления продавца. Обязательность передачи покупателю недвижимости соответствующего земельного участка либо его части вытекает из закона.

В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности либо предоставляется право аренды или предусмотренное договором продажи недвижимости иное право на соответствующую часть земельного участка.

Если договором не определено передаваемое покупателю недвижимости право на соответствующий земельный участок, к покупателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования.

Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.

При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

В случаях, когда земельный участок, на котором находится принадлежащее продавцу здание, сооружение или другая недвижимость, продается без передачи в собственность покупателя этой недвижимости, за продавцом сохраняется право пользования частью земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования, на условиях, определяемых договором продажи.

3. Задача 1

Художник Лебедев продал оригинал своей картины местному музею. Через некоторое время он узнал, что покупатель снял копию с картины и продал ее другому музею. Лебедев в соответствии со ст. 971 ГК предъявил к покупателю иск о взыскании суммы, полученной музеем по договору купли-продажи копии.

Ответчик иска не признал, сославшись на то, что он как собственник оригинала картины вправе использовать ее по своему усмотрению. Истец настаивал на удовлетворении иска, указав, что продав оригинал картины, он сохранил на нее авторское право, а значит и право на воспроизведение и распространение своего произведения.

Есть ли основания для применения судом ст. 971, 973 ГК?

Оснований для применения данных статей есть в связи с тем, что между музеем и Лебедевым был заключен договор розничной купли-продажи. Согласно п.1 ст. 462 покупатель приобретает товар для личного, семейного, домашнего, иного использования, не связанного с предпринимательской деятельностью.

4. Задача 2

Совершеннолетний Садовский вместе с 13-летним Симоновым и 17-летним Мокиным похитили из магазина товаров на сумму 1 млн 200 тыс. руб. Суд, разрешая спор о возмещении вреда, постановил взыскать эту сумму с Садовского, Мокина, Симонова и родителей Мокина и Симонова.

Кто и какую ответственность несет по данному делу?

Садовский и Мокин несут уголовную ответственность согласно действующему законодательству. Симонов в связи с не достижением совершеннолетия от уголовной ответственности освобождается, ответственность и выплату ущерба берут на себя родители.

Список использованной литературы

1. Гражданский кодекс Республики Беларусь-М. Алфея.2001

2. Договорное право. Книга вторая: Договоры о передачи имущества. – Брагинский М.И., Витрянский В.В. М.: Статут, 2005

3. Договор купли-продажи- Васин В.Н., Казанцев В.И. «Российский судья», 2005, №4

4. Закон Республики Беларусь от 9 января 2002 г. № 90-З "О защите прав потребителей"

5. Гражданское Право Часть Вторая- канд. юрид. наук, доцент Мозолин В.П.

4