35336 (Договор купли-продажи земельных участков), страница 3

5 этап. Определение рыночной стоимости собственно земельного участка путем вычитания из рыночной стоимости земли с улучшениями остаточной (фактической) стоимости зданий и сооружений. Полученные затратным методом оценки земельных участков по нескольким однотипным объектам недвижимости результаты, необходимо скорректировать на имеющиеся между ними различия по элементам или единицам сравнения. При проведении всех расчетов необходимо учесть временные факторы, инфляционные процессы и привести стоимость всех затрат на дату оценки

Кроме того, это единственный метод определения рыночной стоимости собственно земельного участка в случаях, когда на рынке отсутствуют достоверные данные о совершенных сделках с аналогичными незастро­енными земельными участками. Затратный метод приводит к объективным результатам, если можно точно оценить величину восстановительной стоимости улучшений (зданий и сооружений) и их совокупного износа при условии относительного равновесия спроса и предложения на соответствующем сегменте рынка недвижимости. Ограниченность затратного метода заключается в том, что он можетдать необъективную оценку стоимости зданий и сооружений, возраст которых превышает 10—15 лет, поскольку с течением времени вероятность воспроизводства устаревшего объекта недвижимости уменьшается, а сложность расчета накопленного износа возрастает. Кроме того, в условиях высокой инфляции очень сложно точно рассчитать стоимость затрат на воспроизводство зданий и сооружений, не говоря уже о стоимости воспроизводства всех улучшений городских земель с выделением доли, приходящейся на оцениваемый земельный участок.

2) Метод затрат на освоение.

Он применяется, главным образом, к незастроенной земле.

Данный метод определяет общую стоимость земли при предположении, что она будет разделена на отдельные земельные участки, которые будут проданы. Из денежной выручки от продажи участков вычитаются все издержки на их освоение и, таким образом, определяется стоимость неосвоенной земли. Метод определения затрат на освоение применяется, когда лучшим и наиболее эффективным использованием является разделение земельного массива на отдельные участки.

Процесс разделения земли в первую очередь включает производственные и торговые операции. При застройке жилыми домами огромное влияние оказывает окружающая среда. Этапы применения метода определения затрат на освоение.

1 этап. Определение размеров индивидуальных участков исходя из юридических и физических возможностей, а также экономической целесообразности.

2 этап. Расчет стоимости освоенных участков. Данный расчет осуществляется или путем анализа сопоставимых участков, которые недавно были аналогичным образом освоены, или на основе метода сопоставимых продаж.

3 этап. Расчет всех затрат на освоение, определение предполагаемого периода застройки земельных участков.

Затраты на освоение включают: инженерные расходы по расчистке, разметке и окончательной подготовке земли, расходы по устройству дорог, тротуаров, инженерных сетей, дренажа и коммунальных сооружений. К ним также относятся оплата налогов, страхования, прибыль и накладные расходы подрядчика, расходы на продажу и рекламу.

4 этап. Вычет затрат на освоение и предпринимательской прибыли из предполагаемой выручки от продажи участков. Основой для расчета предполагаемой выручки от продажи является стоимость одного земельного участка, определенная методом сравнения продаж с учетом корректировок на различия (если они есть).

Из цены продажи земельного участка вычитаются все затраты на освоение, включая затраты на продажу и предпринимательскую прибыль.

5 этап. Определение периода времени, необходимого на освоение и продажу. Выбор ставки дисконтирования, которая отражает риск, связанный с периодом предполагаемого освоения и продажи. Дисконтирование чистого дохода от продажи земельных участков, исходя из периода продажи земельных участков, для получения текущей стоимости неосвоенной земли.

3) Метод затрат на воспроизводство инфраструктуры.

При оценке земель населенных пунктов необходимо рассчитать величину затрат на воспроизводство улучшений городских земель, т.е. всей инженерной инфраструктуры города или поселка с выделением доли, приходящейся на оцениваемый земельный участок.

2.2 Кадастровая оценка земли

Она основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования. Государственная кадастровая оценка земель городских и сельских поселений, садоводческих, огороднических и дачных объединений осуществляется на основании статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости, а также иных методов массовой оценки недвижимости. Государственная кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий вне черты городских и сельских поселений и земель лесного фонда осуществляется на основе капитализации расчетного рентного дохода. Государственная кадастровая оценка иных категорий земель вне черты городских и сельских поселений осуществляется на основе капитализации расчетного рентного дохода или исходя из затрат, необходимых для воспроизводства и (или) сохранения и поддержания ценности их природного потенциала. В процессе государственной кадастровой оценки земель проводится оценочное зонирование территории.

Оценочной зоной признается часть земель, однородных по целевому назначению, виду функционального использования и близких по значению кадастровой стоимости земельных участков. В зависимости от территориальной величины оценочных зон их границы совмещаются с границами земельных участков с учетом сложившейся застройки и землепользования, размещения линейных объектов (улиц, дорог, рек, водотоков, путепроводов, железных дорог и др.), а также границами кадастровых районов или кадастровых кварталов. Правила оформления кадастрового плана территории для расчета кадастровой стоимости земельных участков были утверждены Росземкадастром 05.03.2004 г. По результатам оценочного зонирования составляется карта (схема) оценочных зон и устанавливается кадастровая стоимость единицы площади в границах этих зон. Государственная кадастровая оценка земель проводится с учетом данных земельного, градостроительного, лесного, водного и других кадастров. Результаты государственной кадастровой оценки земель вносятся в государственный земельный кадастр. Методические и нормативно-технические документы, необходимые для проведения государственной кадастровой оценки земель, разрабатываются и утверждаются федеральным органом исполнительной власти по государственному управлению земельными ресурсами по согласованию с уполномоченным органом по контролю за осуществлением оценочной деятельности в Российской Федерации и заинтересованными федеральными органами исполнительной власти.

Задача 1

Участок земли сдается в аренду на 25 лет с ежегодной арендной платой 30000 руб. Ожидается что стоимость земли составит 500000 руб. в конце периода аренды. Определить текущую стоимость имущественных прав на землю при ставке дисконтирования 15%.

i = 15%

годовые арендные платежи = 30000

n = 25 лет

будущая стоимость в конце срока аренды = 500 000

Определить текущую стоимость имущественных прав на землю.

PV=∑CF_i∙PVAF+FV∙PVF_n

PVAF=

PVF_n

PV=30 ∙ + 500∙ = 209, 9 (тыс. р.)

Ответ: Текущая стоимость имущественных прав на землю составляет 209 900 рублей.

Задача 2

Торговый центр, имеющий 500 м² общей площади, стал ощутимо терять клиентов вследствие того, что находится в старом районе города, где население убывает. При сдаче в аренду год назад терял на арендной плате $10 в месяц. Обычный годовой валовой рентный мультипликатор для такого объекта в данном районе равен 3.

Определить вид устаревания и его сумму.

S= 500 м²

потеря в арендной плате – 10 $ за 1 м²

валовый рентный мультипликатор – 3

Определить сумму и вид устаевания.

Ц=m ∙ ПВД

ПВД = арендная плата за год ∙ площадь

ПВД= 10∙ 12 ∙ 500 = 60 000 ($)

Ц= 60 000 ∙ 3= 180 000 ($)

Ответ: сумма износа равна 180 000 $, а вид устаревания является внешним, неустранимым.

Список использованной литературы

1. Антикризисное управление: Учебник. – 2-е изд. , доп. и перераб. / под ред. Э.М. Короткова. – М.: ИНФРА-М, 2005.

2. Оценка недвижимости и бизнеса. Учебник. - М.: Ассоциация авторов и издателей "ТАНДЕМ", 2003.

3. Финансы предприятия: Учебник. 4-е издание, перераб. и доп. – М., Издательско-торговая корпорация "Дашков и Ко", 2004.

4. Справочно-правовая система "Гарант"

5. Земельное право -. Учебник. под ред. С. А. Боголюбов, Е. А. Галиновская.- М.: ТК Велби, Изд-во Проспект, 2004.