35321 (Вплив грошової оцінки на ринок земель у м. Києві: стан, проблеми та перспективи розвитку), страница 2

5. Структурно-територiальнi фактори (фактори просторового доступу, рiвень забезпеченостi iнженерно-транспортною i соцiальною iнфраструктурою).

6. Загальнi показники економiчної кон’юнктури країни (динамiка эростання грошово маси, ВВП та його структура, суми наданих кредитiв, розмiри вiдсоткових ставок, темпи iнфляцiї й економiчного зростання), показники рiвня i темпiв економiчного розвитку економiчних агентiв (фiрми й домогосподарства), рiвня задоволення деяких потреб жиггедiяльностi, соцiально-демографiчнi показники, що впливають на кон’юнктуру попиту та пропозицiї земельних дiлянок за видами бажаного господарського освоєння.

7. Дiючi iнформацiйнi показники вартостi землекористування (цiна землi, орендна плата, земельний податок) в iнших великих мiстах Украни i свiту.

Останнiй фактор часто визначає попередню заiнтересованiсть у зарубiжних (мiжнародних) iнвесторiв до вкладення капiталу в земельну нерухомiсть (насамперед, у резулътатi великого обсягу попереднiх iнвестицiй у нерухомiсть). Подальше вивчення iнших зазначених факторiв дає змогу зробити iнвесторовi оцiнку мiсцевого iнвестицiйного клiмату, специфiки та рiвня конкуренцi, бар’єрiв входження у ринок.

З погляду практичного використання iнформації до факторiв, якi впливаютъ на вартiсть забудованої земельної дiлянки, можна вiднести такi (табл.)

Для побудови статистичних моделей необхiдно мати вибiрку з продажу земельних дiлянок певного цiльового та функцiонального використання - 12—15 порiвнювальних одиниць.

Використанi фактичнi данi щодо продажу земельних дiлянок у м. Києвi дають змогу побудувати такi моделi. На основi формульного представлення моделi оцiнювачi можугь одержати значення поправок при застосуваннi порiвняльного .пiдходу. У подальшому слiд забезпечити актуалiзацiю даних щодо трансакцiй iз земельними дiлянками на пiдставi запровадження постiйного монiторингу розвитку ринку земель у м. Києвi. для аналiзу матерiалiв експертної грошової оцiнки земельних дiлянок несiльськогосподарського призначення в м. Києвi була використана база даних по первинному ринку у виглядi растрових файлiв *.jpg. Загальна кiлькiсть земельних ділянок, по яких здiйснено експертну грошову оцiнку протягом 1999—2007 рокiв, становить 609 одиниць.

З метою подалъшого аналiзу для узагальнення розподiлу вартостi по територiї мiста були вибранi такi основнi параметри, якi можутъ пiддаватися статистичному аналiзу: мiсцеположення, ринкова вартiсть 1кв.м (з погляду врахування фактора мiсцеположення), площа, цiльове та функцiональне призначення, фiзичнi характеристики земельної дiлянки, показники впливу навколишнього середовища. Як було неодноразово встановлено фактор мiсцеположення земельної дiлянки вiдiграє найважливiшу роль при порiвняннi аналогiв продажу земельних дiлянок. У зв’язку iз цим необхiдно емпiричним шляхом встановити мiру впливу вказаного фактора у межах Києва. Найбiлъш вдалим математичним iнструментом для цього є кореляцiйно-регресiйний аналiз.

За допомогою кореляцiйного аналiзу були опрацьованi данi щодо земельних дiлянок мiста. Зiставлялися данi з нормативно грошово оцiнки 1 кв.м земельної дiлянки у межах економiко-планувальних зон i показники їхньої ринкової вартостi. Загальний коефiцiєнт парної кореляцiї становив 0,635577. Це свiдчить про наявнiсть прямої залежностi мiж мiсцем розташування земельної дiлянки та її вартiстю. Серед об’єктiв рiзного функцiонального типу спостерiгаються значнi вiдмiнностi в коефiцiєнтах парної кореляцiї, що вiдображає мiру впливу на вартiсть земельної дiлянки її мезомiсцем розташування (тобто у загальнiй структурi мiста без урахування локальних особливостей): для житла, об’єктiв торгiвлi та громадського харчування, офiсiв i банкiв цей вплив є великим, для об’єктiв автосервiсу — середнiм, а для промисловостi малим. За розподiлом ринкової вартостi 1 кв.м земельних дiлянок у м. Києвi можна видiлити три вартiснi зони: центральну, серединну та периферiйну.

Межа центральної зони проходить: по вулицях Нижнiй Вал, Глибочицька, В’ячеслава Чорновола, смузi вiдводу залiзницi, бульвару дружби Народiв, вулицi Кiквiдзе та р. Днiпро. До складу центральної зони загалом включено 55 економiко-планувальних зон. У межах центральної зони вартiсть 1 кв.м землi становить не нижче 2000 грн i коливається в середнъому вiд 2000 до 4400 гри (двi земельнi дiлянки перевищують межу в 5000 грн). Загальна кiлъкiстъ земельних дiлянок, якi потрапляють у межi центральної зони, сягає 130 одиниць, iз них 64 мають вартiсть, нижчу за 2000 грн. У той же час поза межi центральної зони потрапили лише чотири земельнi дiлянки вартiстю 2000 грн. кожна i вище. Зовнiшня межа серединноi зони проходить: по проспекту Червоних Козакiв, вулицi Фрунзе, смузi вiдводу залiзницi, вулицях Стеценка, Туполева, проспекту Перемоги, межi забудови житлового масиву Бiличi, Кiльцевiй автодорозi, межi забудови Борщагiвки, проспекту Космонавта Комарова, межах житлової забудови, що прилягає до проспекту Космонавта Комарова, Чоколiвського бульвару, Севастопольської площi, Червонозоряного проспекту, вулицях Онуфрiя Трутенка та Василькiвсъка, включає житловi масиви Теремки-1 i Теремки-2, по проспекту 40-рiччя Жовтня, вулиця Максима Рильського, проспекту Науки, Надднiпрянському шосе, Пiвденному мостовому переходу, вулицях Маслiвка, Колекторна, Ревуцького, проспекту Миколи Бажана, межах житлових масивiв Червоний хутiр, Харкiвське шосе, вулицях Тростянецька, Вереснева, Бориспiльська, Привокзальна, Харкiвське шосе, проспекту Юрiя Гагарiна, вулицi Попудренка, межах Лiсового житлового масиву, вулицях Миропiльска, Крайня, межах житлового масиву Тросщина, вулицi Оноре де Бальзака, по Московському мостовому переходу. До складу серединної зони загалом включено 383 економiко-планувальнi зони. У межах серединної зони ринкова вартiсть 1 кв.м землi сягає не нижче 1000 грн i в середньому становить 1650 грн (двi земельнi дiлянки перевищують межу в 5000 грн). Загальна кiлькiсть земельних дiлянок, якi потрапляють у межi центрально зони, — 106 одиниць. Поза межi центральної зони до складу периферiйної потрапили лише двi земельнi дiлянки, вартiсть 1 кв.м яких вище 1000 грн. До складу периферiйної зони входить територiя мiста, що знаходяться поза межами центральної та серединної зони. Загальна кiлькiсть економiкопланувальних зон — 280 одиниць. У межах серединної зони вартiсть 1 кв.м землi нижче 1000 грн i в середньому становить 650 грн.

Зонування територiї м. Києва за ринковою вартiстю земельних дiлянок показано на рисунку. Воно свiдчить як про наявнiсть спiльних рис iз зонуванням згiдно з нормативною грошовою оцiнкою мiста, так i про певнi вiдмiнностi.

Висновки

Значне зростання цін на ринку земель у м. Києві протягом останніх років свідчить про необхідність пошуку певних механізмів, які б давали змогу, з одного боку, вносити потрібні корективи, а з другого – не порушити загальний алгоритм при здійсненні грошової оцінки за методичним підходом, що ґрунтується на зіставленні цін продажу подібних ділянок.

Розвиток ринку мiських земель свiдчить про необхiднiсть подальшого вдосконалення нормативно-методичної бази експертної грошової оцiнки земель в Українi. Зокрема, аналiз матерiалiв продажiв земельних дiлянок у м. Києвi дав змогу виявити чiтку диференцiацiю цiн при фактичних продажах. Цi тенденцiї iснують у всiх населених пунктах, але дослiдження ще необхiдно провести i узагальнити результати.

Список використаної літератури

1. Гнаткович Д.І., Возняк Р.П., Гулько Р.Й., Ступень М.Г. Науково-методичні положення оцінки земель України у світових цінах. Львів.-1995.-68с.

2. Гнаткович Д.І., Ступень М.Г., Гулько Р.И. Проблемні аспекти приватизації земель в умовах різних форм господарювання. /Вісник ЛДАУ. Економіка АПК № 4.- 1998.- С.412-416.

3. Земельна реформа на Україні: Збірник законодавчих і урядових актів. - Київ: Україна, 1991.- 96 с.

4. Земельний кодекс України

5. Казьмір П.Г., Мицай М.А. Землеустрій - основа реалізації земельної реформи//3емлевпорядкування в умовах нових форм використання земель. - 36. наук. праць. ЛСГІ.- Львів. - 1992.- С.4-12.

6. Конституція України, - К,- 1996.

7. Методика грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів. - 1995.

8. Про невідкладні заходи щодо прискорення реформування аграрного сектора економіки. Указ Президента України від 3 грудня 1999р.

9. Про порядок ведення державного земельного кадастру. Постанова Кабінету Міністрів № 15.- Київ.-1993,

10. Про Програму створення автоматизованої системи ведення державного земельного кадастру. Постанова Кабінету Міністрів від 2 грудня 1997р.

11. Проблеми земельного кадастру та застосування його даних в умовах ринкової економіки. Монографія / Під ред. Д.І.Гнатковича. -Львів, ЛДАУ,- 1996.- 104с.