31502 (Право пользования чужим земельным участком для сельскохозяйственных потребностей (эмфитевзис)), страница 2

Срок суперфиция может быть определенным или неопределенным. Минимальный и максимальный срок суперфиция в ГК не установлен. Но при его определении стороны должны учитывать, что суперфиций является вещным правом, устанавливаемым с целью застройки, и потому весьма короткий срок суперфициарного права не отвечает природе этого института, так как не дает возможности суперфициарию реализовать предоставленное право застройки.

Если суперфиций установлен на неопределенный срок, то он считается бессрочным и может быть прекращен по желанию сторон в любое время.

Собственник земельного участка, предоставленного для застройки, имеет право:

на получение платы за пользование им для застройки.

Эта плата не является арендной платой и не является платой за землю, которая уплачивается в бюджет отдельно и не включается в состав указанной платы за пользование. Стороны сами устанавливают размер платы за пользование, периодичность внесения этой платы (ее разовый или периодический характер), ее форму, условия, порядок и сроки выплаты, и прочие вопросы. Невнесение платы за пользование не является основанием прекращения суперфиция, но предоставляет собственнику земли право требовать взыскания с суперфициария задолженности в принудительном порядке;

• на получение в случаях, установленных договором, части от дохода землепользователя от построенных на земельном участке промышленных объектов и т.п.;

• на владение и пользование участком в объеме, установленном договором с землепользователем;

• на распоряжение участком, в том числе путем отчуждения его другим лицам. При этом собственник должен предупредить приобретателя участка о праве суперфициария на застройку. Суперфиций будет сохранять свою силу и для нового собственника участка, в том числе и для лица, приобретшего землю с публичных торгов. Переход права собственности на земельный участок к другому лицу не влияет на объем права собственника здания (сооружения) относительно пользования земельным участком (ст. 414 ГК Украины).

На собственника земельного участка возлагаются такие обязанности:

—предоставить определенный участок под застройку в сроки, определенные договором об установлении суперфиция или завещанием;

- не препятствовать землепользователю в осуществлении им права пользования участком и т.п. Против нарушения собственником его прав суперфициарий может использовать те же средства гражданско-правовой защиты, что и собственник имущества (ст. 396 ГК Украины).

Суперфициарий (землепользователь) имеет право:

• использовать участок для застройки (строительства промышленных, бытовых, социально-культурных, жилых и т.п. сооружений) в соответствии с договором о суперфиции и требованиями закона (ст. 413 ГК Украины);

• пользоваться земельным участком в объеме, установленном договором (ст. 415 ГК Украины). При этом имеется в виду использование участка не только непосредственно для строительства, но и для обслуживания таких работ (организация подъездных путей, сооружение временного жилья для строителей и т.п.);

• приобретать право собственности на здания (сооружения), сооруженные на земельном участке, переданном ему для застройки;

• передавать суперфиций другим лицам путем договора или завещания. При этом лицо, к которому перешло право собственности на здания (сооружения), приобретает право пользования земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник зданий (сооружения). Суперфициарий не обязан сообщать собственнику участка о намерении передать суперфиций другому лицу. Отсутствие такого сообщения не дает собственнику участка права оспаривать действительность сделки об отчуждении суперфиция и требовать какой-то платы за такое отчуждение, как это предусмотрено в случае продажи эмфитевзиса. Землепользователь должен лишь сообщить собственника земельного участка о замене его другим лицом в обязательстве оплаты за пользование участком (часть 4 ст. 415 ГК Украины).

Суперфициарий (землепользователь) обязан:

• вносить плату за пользование земельным участком, предоставленным ему для застройки. Поскольку ГК не устанавливает порядок внесения указанной платы, ее периодичность и размеры, эти вопросы должны решаться по договоренности сторон при установлении суперфиция. Плата, ее размеры и сроки внесения являются существенными условиями договора о суперфиции. Из содержания части ст. 415 ГК Украины (где речь идет об обязанности «вносить плату», а не «внести плату») вытекает, что платежи собственнику участка должны быть, очевидно, не разовыми, а периодическими;

• вносить другие платежи, установленные законом. Указанные обязательные платежи определяются отдельными актами законодательства и не включаются в суммы оплаты за пользование собственнику участка. Виды, размеры и периодичность указанных обязательных платежей устанавливаются специальным законом (ст. 415 ГК Украины);

• начать использовать земельный участок для застройки до истечения трехлетнего срока с момента установления суперфиция. В противном случае возможно прекращение суперфиция на этом основании (ст. 416 ГК Украины);

• использовать земельный участок соответственно его целевому назначению (часть 5 ст. 415 ГК Украины). Назначение земельного участка определяется соответственно нормами земельного законодательства и договора о суперфиции, где указывается, с какой целью предоставляется земельный участок. В частности, нарушением этого требования будет строительство сооружений промышленного назначения, если суперфиций предоставлялся для жилищного строительства, и т.п.;

• в случае прекращения суперфиция по требованию собственника земельного участка, снести здания и привести участок в состояние, в котором он находился до предоставления его в пользование (часть 1 ст. 417 ГК Украины).

Суперфиций прекращается в случае:

1. объединения в одном лице собственника земельного участка и суперфициария. В этом случае субъекты права собственности и вещного права на чужую вещь совпадают;

2. истечения срока права пользования. Обязанность собственника участка продлить по требованию землепользователя срок действия суперфиция, может быть предусмотрена в договоре о нем;

3. отказа землепользователя от права пользования;

4. неиспользования земельного участка для застройки на протяжении трех лет подряд;

5. выкупа земельного участка в связи с общественной необходимостью. В этом случае речь идет о выкупе именно земельного участка, а не права пользования им (ст. 350 ГК Украины);

6. невозможности использования земельного участка для застройки (например, вследствие его загрязнения токсичными, радиоактивными веществами и т.п.);

7. признания недействительной сделки, являющейся основанием установления суперфицию;

8. использования земельного участка не по целевому назначению (часть 5 ст. 415 ГК Украины, пункт «а» ст. 143 ЗК Украины);

9. договоренности собственника участка и землепользователя о прекращении эмфитевзиса, совершенной в такой же форме, что и договор об установлении эмфитевзиса.

Но решению суда эмфитевзис может быть прекращен также в иных случаях, установленных законом (ст. 416 ГК Украины).

Прекращение суперфиция на основаниях, указанных в ст. 416 ГК Украины, кроме случая объединения в одном лице собственника участка и землепользователя, влечет необходимость решения судьбы возведенных на участке зданий (сооружений), что может быть осуществлено в соответствии с положениями ст. 417 ГК Украины.

Правовые последствия прекращения суперфиция в случаях прекращения его по желанию сторон (совпадения собственника и суперфициария, отказа суперфициария от права пользования и т.п.) или вследствие истечения срока пользования, определяются договоренностью между собственником земельного участка и суперфициарием.

Такая договоренность может иметь место уже при заключении договора о суперфиции. В таком случае она должна быть включена в договор в качестве существенного условия.

Вместе с тем, правовые последствия прекращения суперфиция могут быть определены по договоренности сторон уже во время прекращения отношений суперфиция.

Если сторонам не удалось достичь договоренности, собственник земельного участка имеет право требовать от собственника здания (сооружения) его сноса и приведения земельного участка в состояние, в котором он был до предоставления его в пользование.

Если же снос здания (сооружения), размещенного на земельном участке, запрещен законом (жилые дома, памятники истории и культуры и т.п.) или является нецелесообразным в связи с явным превышением стоимости здания (сооружения) по сравнению со стоимостью земельного участка, суд, с учетом оснований прекращения права пользования земельным участком, может избрать один из таких вариантов:

1. постановить решение о выкупе собственником здания (сооружения) земельного участка, на котором он размещен;

2. постановить решение о выкупе собственником земельного участка здания (сооружения);

3. постановить решение об определении условий пользования земельным участком собственником здания (сооружения) на новый срок (ст. 417 ГК Украины). В этом случае фактически имеет место установление права пользования чужим земельным участком вместо суперфиция, уже прекращенного согласно ст. 416 ГК Украины.

При выборе варианта решения спора суд учитывает: ценность земельного участка, стоимость возведенных на нем сооружений, основания прекращения суперфиция (часть 2 ст. 417 ГК Украины), требования справедливости, добросовестности и разумности гражданского законодательства (ст. 3 ГК Украины) и т.п.

Владение и право владения

Говоря о владении, как правовой категории, необходимо различать «право владения», как элемент права собственности и как вид прав на чужие вещи (в соответствии с концепцией ГК Украины 2003 р.), и «владение».

Владение, как самостоятельное вещное право, представляет собой фактическое обладание вещами, соединенное с намерением владеть ими для себя.

Таким образом, владение включает два элемента: объективный (фактическое обладание имуществом) и субъективный (намерение владеть им для себя).

При этом фактическое обладание вещами может быть стабильным (то есть существовать на протяжении достаточно длительного времени) и беспрерывным. Следует отметить, что это понятие трактуется весьма широко. В частности, в цивилистике со времен римского права традиционно считается, что фактическое обладание вещами имеет место не только тогда, когда вещь непосредственно находится у владельца, но и в любом случае, когда владелец не теряет контроль над объектом владения.

Намерение владеть вещью для себя выражает посессионную волю лица (его волю как посессора, владельца).

Вместе с тем, неверным представляется отождествление отношения посессионного и собственнического¹. Посессионное отношение характерно, как уже отмечалось, намерением «владеть вещью для себя», но не намерением «считать его своей собственностью». Во втором случае лицо считает себя не просто владельцем, но собственником вещи. В совокупности с законным владением вещью намерение считать себя собственником вещи должно давать в результате не владение, а право собственности.

Кроме того, следует отметить, что оценивается (или может оцениваться) отношение лица не к любому, а лишь к законному владению вещами.

Для того, чтобы определить значение этого факта, обратимся к характеристике видов владения.

Прежде всего, необходимо иметь в виду деление владения на законное и незаконное.

Законное владение — то, которое имеет правовое основание (титул).

Незаконное владение не имеет под собою достаточного (правового) основания.

В свою очередь, оно делится на добросовестное и недобросовестное.

Добросовестный незаконный владелец не знает и не должен знать о незаконности владения вещью. Недобросовестный незаконный собственник знает или должен знать о том, что владеет вещью незаконно.

В сущности, лишь законное и незаконное добросовестное владение подпадают под понятие «владение» как институт вещного права.

Незаконное недобросовестное владение вещью является не правовым институтом, а всего лишь фиксацией факта нарушения права собственности (попытки присвоения чужого имущества).

В своих основных характеристиках владение напоминает право собственности: субъектами владения могут быть те же лица, которые могут быть собственниками; его объектом является имущество, которое может стать объектом права собственности.

Вместе с тем, эти две категории нельзя путать.

Право собственности представляет собой вид прав на вещи, выражает состояние присвоения имущества.