27441 (Договор долевого участия в строительстве), страница 2
Описание файла
Документ из архива "Договор долевого участия в строительстве", который расположен в категории "". Всё это находится в предмете "государство и право" из , которые можно найти в файловом архиве . Не смотря на прямую связь этого архива с , его также можно найти и в других разделах. Архив можно найти в разделе "контрольные работы и аттестации", в предмете "государство и право" в общих файлах.
Онлайн просмотр документа "27441"
Текст 2 страницы из документа "27441"
Споры и разногласия, возникающие между сторонами при исполнении обязательств по договору долевого участия в строительстве, разрешаются путем переговоров. При недостижении согласия по спорным вопросам каждая из сторон вправе обратится в суд8.
2. Государственная регистрация договора долевого участия в строительстве
Государственная регистрация договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства, осуществляется на основании заявления сторон договора (застройщика, участника долевого строительства)2. На государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве необходимо предоставить следующие документы:
Если заявитель – инвестор:
-
заявление;
-
нотариально заверенную копию договора долевого участия в строительстве;
-
нотариально заверенную копию инвестиционного договора;
-
нотариально заверенную копию проектно-сметной документации строительства объекта недвижимости в части, содержащей поэтажную планировку строящегося объекта (где должно быть обозначено помещение, подлежащие передачи дольщику).
Если заявитель – участник долевого строительства:
-
заявление;
-
нотариально заверенную копию договора долевого участия в строительстве.
Помимо вышеперечисленных документов при регистрации договора с первым дольщиком дополнительно представляются:
разрешение на строительство, представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, за исключением случаев, предусмотренных Градостроительным кодексом РФ;
план создаваемого объекта недвижимого имущества с указанием его местоположения и количества находящихся в составе создаваемого объекта недвижимого имущества жилых и нежилых помещений и планируемой площади каждого из указанных помещений;
проектная декларация4.
Проектная декларация в соответствии со ст. 19 Закона о долевом строительстве включает в себя информацию о застройщике и информацию о проекте строительства. Проектная декларация опубликовывается застройщиком в средствах массовой информации и (или) размещается в информационно-телекрммуникационных сетях общего пользования (в том числе в сети «Интернет») не позднее чем за четырнадцать дней до дня заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства, а также представляется в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, и в орган исполнительной власти, осуществляющий в соответствии со ст. 23 Закона о долевом строительстве контроль и надзор в области долевого строительства.
Информация о застройщике должна содержать сведения:
-
о фирменном наименовании (наименовании), месте нахождения застройщика, а также о режиме работы застройщика;
-
о государственной регистрации застройщика;
-
об учредителях (участниках) застройщика, которые обладают пятью и более процентами голосов в органе этого юридического лица, с указанием фирменного наименования (наименования) юридического лица - учредителя (участника), фамилии, имени, отчества физического лица — учредителя (участника), а также процента голосов, которым обладает каждый такой учредитель (участник) в органе управления этого юридического лица;
-
о проектах строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в которых принимал участие застройщик, в течение трех лет, предшествующих опубликованию проектной декларации, с указанием места нахождения указанных объектов недвижимости, сроков ввода их в эксплуатацию в соответствии с проектной документацией и фактических сроков ввода их в эксплуатацию;
-
о виде лицензируемой деятельности, номере лицензии, сроке ее действия, об органе, выдавшем эту лицензию, если вид деятельности подлежит лицензированию в соответствии с федеральным законом и связан с осуществлением застройщиком деятельности по привлечению денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости;
-
о финансовом результате текущего года, размере кредиторской задолженности на день опубликования проектной декларации.
Информация о проекте строительства, должна соответствовать проектной документации и содержать информацию:
-
о цели проекта строительства, об этапах и о сроках его реализации, о результатах государственной экспертизы проектной документации, если проведение такой экспертизы установлено федеральным законом;
-
о разрешении на строительство;
-
о правах застройщика на земельный участок, о собственнике земельного участка в случае, если застройщик не является собственником, о границах и площади земельного участка, предусмотренных проектной документацией, об элементах благоустройства;
-
о местоположении строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и об их описании, подготовленном в соответствии с проектной документацией, на основании которой выдано разрешение на строительство;
-
о количестве в составе строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости самостоятельных частей (квартир в многоквартирном доме, гаражей и иных объектов недвижимости), передаваемых участникам долевого строительства застройщиком после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, а также об описании технических характеристик указанных самостоятельных частей в соответствии с проектной документацией;
-
о функциональном назначении нежилых помещений в многоквартирном доме, не входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме, если строящимся (создаваемым) объектом недвижимости является многоквартирный дом;
-
о составе общего имущества в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, которое будет находиться в общей долевой собственности участников долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию указанных объектов недвижимости и передачи объектов долевого строительства участникам долевого строительства;
-
о предполагаемом сроке получения разрешения на ввод в эксплуатацию строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, перечне органов государственной власти, органов местного самоуправления и организаций, представители которых участвуют в приемке указанных многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
-
о возможных финансовых и прочих рисках при осуществлении проекта строительства и мерах по добровольному страхованию застройщиком таких рисков;
-
о планируемой стоимости строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
-
о перечне организаций, осуществляющих основные строительно-монтажные и другие работы (подрядчиков);
-
о способе обеспечения исполнения обязательств застройщика по договору;
-
об иных договорах и сделках, на основании которых привлекаются денежные средства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, за исключением привлечения денежных средств на основании договоров7.
Государственная регистрация договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, осуществляется не позднее чем в месячный срок со дня подачи заявления и документов, необходимых для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве. После государственной регистрации первого договора участия в долевом строительстве государственная регистрация последующих договоров участия в долевом строительстве того же многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости осуществляется в срок не более чем десять рабочих дней со дня подачи заявления и документов, необходимых для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве7. Свои особенности имеет и регистрация права собственности на квартиру, приобретенную по договору долевого участия в строительстве. Для этого необходимо предоставить следующие документы:
-
заявление;
-
документ об уплате государственной пошлины;
-
документ, удостоверяющий личность заявителя (ксерокопию), либо при подаче документов представителем: документ, подтверждающий полномочия представителя и удостоверяющий его личность, а также ксерокопию документа, удостоверяющую личность заявителя;
-
договор долевого участия в строительстве (подлинник) и его нотариально удостоверенную копию, а также документы, подтверждающие полномочия лиц, подписавших договор долевого участия в строительстве;
-
ксерокопия первоначального акта органа исполнительной власти о разрешении на строительство жилого дома;
-
документ, подтверждающий отвод (предоставление) земельного участка для строительства объекта, в виде подлинника или нотариально заверенной копии. Копия данного документа может быть также заверена уполномоченным лицом организации, застройщика с приложением печати указанной организации;
-
проектная документация, отражающая размер общей и жилой площади по объекту, а также характеристику помещений, входящих в соответствии с проектом, в состав объекта, в виде подлинника или нотариально заверенной копии;
-
нотариально удостоверенная копия Устава застройщика со всеми изменениями и дополнениями, если оно имело место.
Документы перечисленные в п. 5-8, предоставляет фирма-застройщик, она составляет «основной пакет». Затем дольщикам, которые сами решили зарегистрировать свое право собственности, остается только предоставить подлинник своего договора, его нотариально заверенную копию и ксерокопии всех листов паспорта4.
-
Махинации с договорами долевого участия в строительстве
К сожалению не всегда заключая договор можно оставаться уверенным, что все условия договора будут соблюдены и через определенное договором время квартира перейдет в собственность участника долевого строительства. Нередко строительные компании используют различные комбинации, которые являются прямым нарушением договорных обязательств. Я предлагаю рассмотреть их более подробно.
1. Несоблюдение сроков сдачи, заселения и оформления объектов. Несоблюдение сроков сдачи означает - подписание акта Государственной приемочной комиссии, который «де-юре» подтверждает окончание строительства, «де-факто» устранение недоделок будет осуществляться еще несколько месяцев; второе – срок, когда владелец жилплощади может получить ключи от своей квартиры, поставить в ней дверь и начать ремонт (а теоретически — и жить); третье — время получения правоустанавливающих документов на жилье, в первую очередь Свидетельства о государственной регистрации права собственности. В договорах, которые фирма-застройщик (а также уполномоченное агентств недвижимости, коммандитное товарищество или жилищный кооператив) предлагает подписать клиенту, указан обычно только «ориентировочный срок сдачи дома» (например, I квартал 2005г., что подразумевает, что объект будет принят Госкомиссией не позднее 31 марта 2005г.). При этом офис-менеджер компании на словах объясняет покупателю, что в течение месяца, т.е. к майским праздникам, в квартиру можно заселяться, т.е. начинать ремонт, а еще через 3-4 месяца, как раз к началу нового учебного года, буду готовы документы, т.е. жилье оформлено в собственность.
Конечно, такие оптимистические прогнозы в большинстве случаев не соответствуют действительности, т.е. наивного клиента откровенно лечат: «Не верите в сказки о нашей компании? Приходите, сами будете рассказывать!» На начало 2005г. в Москве сложились следующие реальные сроки сдачи, заселения и оформления квартир: предоставление землеотвода и исходно-разрешительная документация — 1-1,5 года; само строительство: панельный дом — 8-10 месяцев, кирпично-монолитный — 1-1,5 года;
процедура заселения (акты приемки квартир, обмеры БТИ, договор с эксплуатационной организацией, подключение коммуникаций) — 3-4 месяца; оформление документов — 0,5-1,5 года. Естественно, в процессе реализации инвестиционного проекта возникают «непредвиденные трудности», и сроки могут затянуться еще на 20-30%, особенно в «кооперативных» домах, а также в Московской области и других регионах России (за исключением, может быть, Санкт-Петербурга и Нижнего Новгорода).
-
Невыгодные условия оплаты
К числу последних обычно относятся: оплата через дочернюю или ассоциированную компанию; невыгодный курс пересчета валюты в рубли и наоборот; высокая комиссия банка за зачисление денег; необходимость проплаты «боковика», т.е. суммы, на которую покупатель согласился, но она не учтена в договоре. Остановимся на этих вопросах подробнее.
• выяснение реквизитов компании