94

Введение

Оценка как новое направление рыночной инфраструктуры возникла в связи с необходимостью разрешения имущественных споров, в которых стороны для определения объективной стоимости того или иного имущества были вынуждены прибегать к услугам независимых ценовых арбитров.

Как всегда спрос породил предложение, и вскоре оценка начала бурно развиваться в современной России уже не только как прикладная отрасль рыночной экономики, но и как научно-методическое направление прикладной экономической науки.

В нашей стране в течение семидесяти с лишним лет профессии оценщик не было, и быть не могло. Стоимость любого объекта собственности устанавливалась государством раз и навсегда. Но, объективно, политическая и экономическая ситуация в России, развивающийся рынок требовали правового регулирования формировавшейся оценочной деятельности.

Однако в этом секторе гражданско-правовых отношений неповоротливый федеральный механизм принятия законов послужил серьезным препятствием к развитию института оценки.

Официально Министерством труда и социального обеспечения, профессия “оценщик” (эксперт по оценке) введена в конце ноября 1996 года, и потребуется еще немало времени для того, чтобы придать этому роду деятельности именно “профессиональный” характер, создать полноценный законодательный механизм работы экспертов по оценке собственности.

Правильно и взвешенно расставить приоритеты в этом плане удалось, пожалуй, лишь в Москве. Нормотворчество московских властей: мэра, Правительства и депутатов Московской городской думы намного опередило законодательный процесс по вопросам оценочной деятельности в других субъектах Российской Федерации.

В 1997 году в столице уже создана система официальной аттестации и аккредитации оценщиков, введено лицензирование деятельности по оценке недвижимости на территории Москвы, работают программы подготовки и аттестации оценщиков, образован и активно действует консультативный орган — Московский совет по оценке.

В феврале 1998 года принят Закон “Об оценочной деятельности в городе Москве”, в июне 1998 года, параллельно с работой в согласительной комиссии Государственной думы по доработке и принятию федерального закона об оценочной деятельности, московские специалисты-нормотворцы занимались приведением в соответствие своих нормативных правовых актов в области профессиональной оценочной деятельности с нормами закона, но действие некоторых московских актов было приостановлено до принятия Федерального закона “Об оценочной деятельности”.

Проект закона Российской Федерации “Об оценочной деятельности” более двух лет разрабатывался специалистами и экспертами Государственной думы (комитет по собственности, приватизации и хозяйственной деятельности) и Совета федерации (комитет по вопросам экономической политики).

В июле 1998 года, Федеральный закон был принят. Он определяет правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам РФ или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам, для целей совершения сделок с объектами оценки.

По сути дела вступление в действие закона “Об оценочной деятельности” совершенствует нормативно-правовую базу имущественных отношений, что крайне необходимо для стабильного развития российского рынка. В этом смысле исследование истории становления оценочной деятельности, современной правовой базы и актуальных проблем ее развития представляется в настоящее время весьма важным.

Целью написания настоящей работы является изучение правовой среды, в которой происходит оценка собственности, выявление существующих проблем правового регулирования оценочной деятельности в Российской Федерации. Постановка этих вопросов, анализ норм действующего законодательства позволяют выявить целый ряд задач, от эффективного решения которых будет зависеть не только будущее самого института профессиональной оценки, но и развитие отношений собственности в России.

Глава I история Развития института оценки собственности, как элемента государственной экономической политики России.

1.1.Общественно-политические предпосылки становления оценочной деятельности.

Оценка в России имеет свою богатую историю.

Оценка например недвижимости, как элемент государственной экономической политики, начала формироваться в России в середине XVIII века в связи с изменением общественно-экономического строя. Прежде всего, это обуславливалось необходимостью создания фискального кадастра, то есть описания и оценки недвижимого имущества для целей налогообложения.

Формирование системы оценки недвижимости для целей налогообложения происходило в России под непосредственным влиянием аналогичных работ, уже выполненных в странах Западной Европы к этому времени. Поэтому, рассматривая те или иные методы, приемы или теоретические положения оценочной деятельности в России, следует иметь в виду их аналоги и исторические корни.

Поводом для создания систем налогообложения недвижимости в большинстве стран служила неравномерность распределения налогов при переходе от подушного налогообложения к подоходному. Основу таких систем составляли кадастры, содержащие материалы описания и оценки недвижимого имущества.

Упоминания о первых попытках оценки недвижимости для целей налогообложения относятся к XVIII веку — оценка в Миланском герцогстве (1718-1759) и в Тироле (1771 - 1784). В начале XIX века кадастровые работы, включающие описание, регистрацию и оценку недвижимого имущества проводились в большинстве стран Западной Европы. Наиболее известны по своим описаниям и результатам кадастры Франции (1790-1854), Австрии (1817-1883), Саксонии (1835-1843), Виртемберга (1820-1873), Пруссии (1861 - 1868).¹

С отменой крепостного права в 1861 году в России возникли предпосылки проведения кадастровых работ, неотъемлемой составной частью которых являлась оценка недвижимости. Изданное в 1864 году "Положение о земских учреждениях" предусматривало изменение базы налогообложения и частичный переход на налогообложение имущества граждан России. Для пополнения государственного бюджета была сохранена подушная система налогообложения, а для формирования земского бюджета предметами налогообложения становились "земли, фабрики, заводы, промышленные и торговые заведения и вообще недвижимые имущества в уездах и городах, а также свидетельства на право торговли".² Размер налогообложения определялся "доходностью и ценностью облагаемых имуществ". К 1888 году подушный налог был отменен окончательно.

Задача определения базы налогообложения для недвижимого имущества потребовала организации соответствующих мероприятий по изучению свойств недвижимости разных типов. Работа по учету и оценке недвижимости должна была выполняться на уровне земских и городских органов самоуправления, поэтому актуальной стала задача по созданию нового направления статистики для оценочных нужд — провинциальной оценочной статистики.

С самого начала своего существования городские и земские управы начали вести учет недвижимых имуществ. Для определения ценности земель применяли установленную цену выкупа земли крестьянами, а оценка городской недвижимости производилась на основании показаний владельцев. С увеличением объема работы в некоторых земствах стали создавать специальные статистические бюро, в том числе выполнявшие и оценочные работы.

Следует сказать несколько слов об отношении общественности к вопросам оценочной статистики. Выход "Положения о земских учреждениях" вызвала российской публицистической литературе бурное оживление и обсуждение вопросов необходимости развития самопознания в провинциях. Начали проходить специальные статистические съезды в Одессе (1865, 1868), Вильно (1869), Санкт-Петербурге (1870,1872), Херсоне (1873, 1874). Во многих периодических изданиях появились статьи о принципах справедливого налогообложения недвижимого имущества. В "Русском Вестнике" в 1876 году подробно излагались результаты кадастровых работ в Пруссии (1861-1868).

В это же время, то есть в 70-80 годы XIX века, начинается постепенное статистическое исследование недвижимого имущества в отдельных губерниях: Вятской (1874), Московской и Черниговской (1876), Тверской (1871), Пермской (1876), Тульской и Новгородской (1878), Харьковской и Тамбовской (1880), Екатеринославской, Курской, Рязанской и Санкт-Петербургской (1881), Херсонской, Самарской и Саратовской (1882), Казанской (1883), Воронежской, Орловской, Смоленской, Таврической (1884), Пермской (1885), Нижегородской (1886). Однако, специально, для целей оценки, работы проводились только в Черниговской, Херсонской и Нижегородской губерниях.¹

Появление новой отрасли статистики потребовало выделения характерных статистических признаков для оценки массы индивидуальных имуществ, разработки новых методов сбора статистических данных и методов их обработки.

Одной из первых программ, предназначенной для получения оценочных сведений, была "Программа для статистико-экономического изучения Черниговской губернии", разработанная Черниговской губернской земской управой в 1876 году. Несомненным является факт, что эта программа явилась своеобразной исторической вехой, отметившей начало новой науки — оценочной статистики.

Главной особенностью Черниговской программы была тщательная подготовка и разработка перечня сведений, необходимых для оценки недвижимости. Вся программа была разделена на три блока — добывающая промышленность, перерабатывающая промышленность и торговля, при этом вопросы, входящие в каждый блок охватывали как общие сведения о социально-экономическом, демографическом состоянии конкретного селения, так и специальные вопросы о земледелии и землевладении, промыслах и промышленности, торговле и коммерции, ценах на продукцию, урожайности, арендных платах за землю, продажных цен и т.д.

В Нижегородской губернии особенностью статистических исследований для целей оценки земли являлось то, что в их основе лежали естественноисторические исследования почв, которые были выполнены основоположником русского почвоведения В.В. Докучаевым. Составитель первой почвенной карты Европейской России, исследователь характеристик залегания русского чернозема, В.В. Докучаев вместе с учениками (в число которых входил известный впоследствии почвовед Н. М. Сибирцев) выполнил почвенное описание Нижегородской губернии в 15-ти томах. Классификация почв, предложенная В.В. Докучаевым, опиралась на физико-механические и химические показатели, что и позволило сформировать основы новой науки.

1.2. Правовые предпосылки становления оценочной деятельности.

А) Закон об оценке недвижимого имущества от 8 июня 1893 года.

Когда в большинстве губерний России земские статистические работы стали выполняться для целей оценки недвижимости, когда в 1888 году подушный налог был полностью заменен для бывших крестьян поземельным налогом, у Правительства России появилась потребность иметь сведения о ценности и доходности основного вида имущества — недвижимости. Поэтому весьма актуальным на государственном уровне стал вопрос о принятии единообразного подхода к вопросам оценки, как земли, так и городской недвижимости.