diplom (Сделки, направленные на отчуждение жилого имущества, договор купли-продажи и некоторые другие), страница 2

Сделки играют в общественной жизни многогранную роль. Поэтому в гражданском праве действует принцип допустимости - действительности любых сделок, не запрещенных законом, т.е. срабатывает принцип свободы сделок. Переходим к основному вопросу данной работы: «Сделки, направленные на отчуждение жилых помещений (договор купли-продажи и некоторые другие)».

Понятие отчуждения.

Отчуждение - передача имущества в собственность другого лица; один из способов осуществления собственником правомочия распоряжения принадлежащим ему имуществом. Различается отчуждение возмездное (купля-продажа) и безвозмездное (дарение). Осуществляется главным образом по воле собственника на основе договора , заключаемого им с приобретателем имущества. Отчуждение государственного недвижимого имущества организации или, наоборот, отчуждение недвижимого имущества организации в собственность государству в установленных законом случаях имеет своей основой плановый акт. В предусмотренных законом случаях отчуждение осуществляется помимо воли собственника (т. е. в принудительном порядке): например, отчуждение недвижимого имущества, принадлежащего гражданину, в собственность государства путем конфискации (безвозмездно) или путем реквизиции, т. е. возмездно, с выплатой стоимости имущества (ГК РФ ст. 149); путем безвозмездного изъятия бесхозяйственно-содержимого дома (ГК РФ ст. 141); путем принудительной продажи недвижимого имущества должника в целях присужденного с него по суду взыскания долга.

Формы распоряжения жильем находящегося в собственности при его отчуждении.

Договор купли-продажи.

Наиболее распространенной формой распоряжения жильем, находящегося в собственности, служит договор купли-продажи⁶.

Договор - соглашение двух или более сторон, направленное на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей, является разновидностью сделки. Договор вступает в силу с момента его подписания.

В зависимости от порядка заключения и момента возникновения прав и обязанностей сторон договора подразделяются на консенсуальные, реальные и формальные. Консенсуальными (от лат. consensus - соглашение) являются договора, для заключения которых достаточно соглашения сторон. Реальными (от лат. res - вещь) считаются договора, для заключения которых помимо соглашения сторон необходима фактическая передача имущества, являющегося предметом договора (например, перевозка, хранение, заем). В нашем случае договор именуется формальным. Для его заключения требуется оформление по предписанной законом форме: письменной и нотариальной. Например, договора купли-продажи квартиры, дарения дома должны быть нотариально удостоверены.

Договор купли-продажи носит возмездный характер: каждый из участников договора получает определенное материальное или иное благо (имущество, деньги, услуги, права). Безвозмездными являются некоторые договора, применяемые обычно в быту (дарение, пользование имуществом). Сторона, предоставляющая безвозмездную услугу, обычно несет менее строгую ответственность за не исполнение договора.

Согласно договору купли-продажи продавец обязуется передать имущество в собственность покупателю, а покупатель - принять имущество и уплатить за него определенную денежную сумму. Купля-продажа относиться к числу двухсторонних возмездных договоров, предметом которых являются, как правило, вещи и имущество. В России общие правила купли-продажи закреплены в ГК РФ (ст. ст. 420, 422-423)⁷.

Договор может быть заключен между любыми участниками гражданского оборота (организациями, гражданами). Для купли-продажи некоторых видов имущества (например, жилого дома) законом, другими нормативными актами установлены особые правила. Форма договора определяется общими правилами о форме совершения сделок⁸.

Такой договор должен быть нотариально удостоверен, если хотя бы одной из сторон выступают граждане. Без соблюдения нотариальной формы сделка считается не действительной. На основании нотариально заверенного договора купли-продажи новый владелец получает свидетельство о праве собственности на приобретенное жилье. После нотариального оформления договора покупатель имеет право требовать передачи жилья, а продавец - получить деньги за проданную недвижимость. Нотариального оформления не требуется, когда предприятие покупает квартиру у другого предприятия. Поскольку и продавец и покупатель являются юридическими лицами.

Для оформления договора купли-продажи недвижимости у нотариуса обязательно требуются следующие документы:

• правоустанавливающий документ, подтверждающий право собственности на квартиру (свидетельство о собственности и договор передачи, свидетельство о праве на наследство, договор дарения и т.д.);

• Справка бюро технической инвентаризации по форме № 11-а для купли-продажи⁹;

• паспорта (свидетельства о рождении несовершеннолетних) участников данной сделки.

Размер госпошлины за нотариальное удостоверение сделки купли-продажи составляет 3% стоимости жилого имущества, указанного в договоре.

Договор мены.

- Договор, в силу которого между сторонами производится обмен одного имущества на другое. После исполнения договора мены каждая из сторон утрачивает право собственности на передаваемое имущество и приобретает такое право на полученное имущество. Договор мены¹⁰ сходен с договором купли-продажи. Оба договора представляют собой способы эквивалентного обмена товаров, обмена равных стоимостей. Каждый из участвующих в договоре мены считается продавцом имущества, которое он отдает, и покупателем имущества, которое он получает. Сходство договора мены с куплей-продажей позволяет распространить на него ряд правил о купле-продаже. К договору мены применяются правила, касающиеся условий действительности договора купли-продажи, прав и обязанностей продавца и покупателя, момента возникновения права собственности на вещь, риска случайной гибели, последствий продажи имущества с недостатками и т.д.

Договор мены заключается обычно между гражданами, но может совершаться также общественными организациями.

Договор дарения¹¹.

- Договор, согласно которому одно лицо безвозмездно передает свое имущество в собственность другому. Считается заключенным в момент передачи имущества. Дарение недвижимого имущества совершается в специально установленной законом форме. Несоблюдение установленной формы дарения влечет за собой соответствующие юридические последствия (недействительность договора, лишение права ссылаться на свидетельские показания в случае спора). Наиболее распространены договоры дарения между гражданами.

Наследование.

- Переход прав и обязанностей умершего (наследователя) к его наследникам. В порядке наследования переходят главным образом право личной наследственности, а также другие имущественные права и обязанности. Права и обязанности, связаны исключительно с личностью наследодателя, по наследству не переходят (например, алименты). Наследство наступает в силу закона или завещания. Если завещание отсутствует либо не может быть реализовано (признано не действительным, перечисленные в нем наследники отказались от наследства) наступает наследование по закону, т. е. к наследованию призываются лица, указанные в законе.

Свидетельство о праве на наследство выдается нотариальной конторой по месту открытия наследства по истечении шести месяцев со дня смерти наследодателя (оно может быть выдано и ранее, если нотариальная контора имеет данные об отсутствии других наследников, кроме заявивших о выдаче им свидетельства). В некоторых случаях предъявление этого свидетельства необходимо для осуществления наследственных прав (например, при наследовании жилого дома).

Недвижимое и движимое имущество в порядке наследования переходит к государству, если: оно завещано ему; нет наследников по завещанию; все наследники лишены завещателем права наследования; ни один наследник не принял наследства.

Порядок проведения сделки при отчуждении жилого помещения.

При оформлении сделки без помощи риэлторских¹² фирм необходимы следующие документы:

• Правоустанавливающие документы на отчуждаемую квартиру, то есть документы, на основании которых квартира принадлежит собственнику (свидетельство о праве собственности и договор передачи, договор купли-продажи, мены, дарения, свидетельство о праве наследство по закону или по завещанию, решение суда).

• Выписка из домовой книги, копию финансово-лицевого счета и справку об отсутствии задолженности по коммунальным платежам (их можно получить в РЭУ). Следует иметь в виду, что указанные документы действительны лишь в течение месяца.

• Справку бюро технической инвентаризации о стоимости отчуждаемой квартиры. Получают ее в БТИ по месту нахождения квартиры. Стоимость справки зависит от сроков ее изготовления и от того, является ли квартира коммунальной или отдельной¹³ . Срок действия справки БТИ - месяц. Поэтому, чтобы избежать необходимости повторно заказывать справку (ведь платить придется еще раз), нужно рассчитать время получения справки так, чтобы к моменту заключения договора купли-продажи справка была бы действительна. Документы, срок действия которых истек, не примут ни нотариус, ни Комитет муниципального жилья.

• Документы, удостоверяющие личность участников сделки:

для граждан России и ближнего зарубежья - паспорт;

для военнослужащих - удостоверение личности и приписное свидетельство (форма № 10);

для граждан России, постоянно проживающих за границей - общегражданский паспорт;

для иностранных граждан - вид на жительство в РФ или национальный паспорт с отметкой регистрацией в ОВД;

для лиц, не достигших 16-летнего возраста, - свидетельство о рождении.

Все вышеперечисленные документы необходимы для нотариального удостоверения договора. Перечень документов, необходимых для его государственной регистрации в Комитет муниципального жилья (КМЖ), несколько отличается от вышеуказанного. Например, копию финансово-лицевого счета и справку об отсутствии задолженности по коммунальным платежам следует получить в РЭУ в 2-х экземплярах - и для нотариуса, и для регистрации в КМЖ.

В нескольких случаях для совершения сделки требуются дополнительные документы. Например, когда продается квартира, одним из собственников является несовершеннолетний, или когда он не является собственником, но зарегистрирован (прописан) в этой квартире, для заключения договора необходимо разрешение органов опеки и попечительства соответствующего муниципального округа. Обычно такая справка выдается в одном экземпляре. Однако следует иметь в виду, что предъявлять ее придется не только у нотариуса при удостоверении договора, но и при регистрации сделки в КМЖ. Поэтому, удостоверяя договор у нотариуса, не следует забывать удостоверить и подлинность копии разрешения из органов опеки, ведь ее подлинник останется у нотариуса в архиве, а предъявлять это документ предстоит еще и в КМЖ при государственной регистрации договора (в КМЖ не требуют подлинника разрешения, но его копи должна быть обязательно нотариально удостоверена. Ксерокопию не примут).

После того как продавец собрал все необходимые для сделки документы, а покупатель приготовил сумму денег, которую должен будет заплатить за квартиру, стороны могут приступить непосредственно к оформлению договора. Однако прежде чем отправиться к нотариусу, желательно абонировать в банке ячейку и составить соответствующее соглашение с банком, по которому покупатель оставляет деньги на хранение с условием их выдачи продавцу только по предъявлении нотариально удостоверенного и зарегистрированного в КМЖ договора. Таким образом исключается риск получения денег продавцом до окончания оформления договора. Передача денежной суммы на руки на любом этапе совершения сделки (как до заключения договора, так и после него) небезопасна.

Оставив деньги в банке на хранение, стороны могут приступить к следующему этапу - нотариальному удостоверению договора.

За удостоверением обратиться можно как в государственную нотариальную контору, так и к любому частному нотариусу. Однако если участники сделки приняли решение удостоверить договор у частного нотариуса, необходимо предварительно убедиться в том, что у этого нотариуса имеется лицензия.

Размер госпошлины, взимаемой нотариусом за удостоверение договора, не зависит от того, к какому нотариусу, государственному или частному, обратились участники сделки. Сумма, подлежащая оплате за совершение нотариальных действий, зависит лишь от стоимости квартиры, о которой договорились стороны, и составляет 1,5% от этой стоимости.

Сам процесс нотариального удостоверения договора не займет у вас много времени. (Разумеется. В том случае, если все необходимые документы подготовлены надлежащим образом).

Регистрация регулируется следующими нормативными актами:

в первую очередь это ст. ст. 131 и 164 ГК РФ. В п. 1 ст. 131 ГК РФ прямо указывается на то, что «право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат обязательной регистрации в едином государственном реестре учреждениями юстиции». Однако в настоящее время регистрацию в Москве осуществляет Комитет муниципального жилья (КМЖ) и его филиалы, а в Подмосковье - БТИ. Органы юстиции в регистрации до февраля 1998 г. не участвуют, после чего КМЖ (БТИ) передают свои функции органам юстиции, которые должны осуществлять регистрацию в силу ст. 131 ГК РФ.

Отказ в государственной регистрации или же уклонение от нее в силу п. 5 ст.131 ГК РФ могут быть обжалованы в суд. Поэтому отказ в регистрации должен быть произведен в письменной форме с обоснованием причин и со ссылками на соответствующие нормативные акты. Уклонением от регистрации является любое действие (бездействие), которые ведут к затягиванию процесса регистрации без всяких на то оснований или к истребованию документов, не предусмотренных законом.

Особой форме совершения сделок с недвижимостью, которую можно было бы назвать регистрационной, посвящен и п. 1 ст. 164 ГК РФ. В этой статье указывается на то, что сделки с недвижимостью подлежат обязательной государственной регистрации. Несоблюдение требования о регистрации сделки в соответствии с п.1 ст. 165 ГК РФ влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной. Поэтому договор, подлежащий регистрации, считается заключенным лишь с момента его регистрации.

Правило об обязательном нотариальном удостоверении таких договоров как: купли-продажи, мены, дарения жилых помещений будет сохранять силу впредь до введения в действие Федерального закона о регистрации прав на недвижимое имущество.