DIPLOM (Право собственности граждан на жилые помещения), страница 5

Существует множество видов договоров купли-продажи жилого помещения. Принципиальное значение в различии этих видов имеют следующие основания: связана ли эта сделка с покупкой жилья одновременно с обретением правомочий собственника или арендатора на соответствующий земельный участок, где расположено жилое строение или такая связь отсутствует.

По этому основанию выделяются два рода этих сделок: договоры купли-продажи, не влекущие наделение покупателя какими-либо правомочиями на земельный участок, на котором расположено жилое помещение; договоры купли-продажи с правом покупателя жилья на соответствующий земельный участок на условиях приобретения его в собственность.

К первой категории сделок купли-продажи недвижимости относятся договора по приобретению жилых помещений в многоквартирных домах. Ко второй категории относятся все сделки по купле-продаже недвижимости, предметом которых является не только жилое помещение, как правило дом или часть его, но и соответствующий земельный участок. По договору купли-продажи здания, сооружения или другой недвижимости передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности либо предоставляется право аренды или предусмотренное договором продажи недвижимости иное право на соответствующую часть земельного участка¹.

Если договором не определено передаваемое покупателю недвижимости право на соответствующий земельный участок, то к покупателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования.

Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве собственности, "допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости, покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на условиях, что и продавец недвижимости.

Купля-продажа квартиры в многоквартирном доме, в отличие от договоров купли-продажи жилого дома, регистрируется в органе местной администрации только с уведомительной целью, так как здесь земельные правоотношения не возникают и требования регистрации не носят разрешительный характер, как в случаях с покупкой дома.

Оформление договоров купли продажи, в которых жилое помещение находится в общей долевой собственности, имеет ряд своих существенных отличий. Отчуждение такого жилого помещения требует согласия всех участников общей собственности. Такое согласие должно быть дано в письменном виде и удостоверено нотариусом.

В тексте договора об отчуждении доли указываются арифметические доли, а не конкретные реальные части квартиры. Может быть указан лишь порядок пользования конкретными частями при наличии ранее состоявшегося нотариально удостоверенного и зарегистрированного в МПТИ соглашения между собственниками о таком порядке пользования в соответствии с долями участников. Продавец должен предоставить письменные доказательства того, что он известил участников общей долевой собственности о намерении продать свою долю посторонним с указанием цены и других условий, на которых продается доля, а именно: их заявление об отказе осуществления права преимущественной покупки продаваемой доли квартиры (с указанием условий продажи доли).

Приобретенное супругами во время брака жилое помещение, является их общим совместным имуществом, независимо от того, кто из них указан в договоре в качестве приобретателя и на чье имя это жилое помещение было зарегистрировано. Так как это жилое помещение будет являться совместно нажитым имуществом супругов, приобретенным за счет их собственных средств, следовательно, для отчуждения жилого помещения одним из супругов, требуется письменное согласие другого, заверенное в нотариальной конторе.

Существенным условием договора купли-продажи жилых помещений, является обязанность продавца предоставить перечень лиц, проживающих в данном жилом помещении и сохраняющих в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением и после его приобретения покупателем (члены семьи бывшего собственника). Если в жилом помещении прописаны несовершеннолетние члены семьи собственника, отчуждение жилого помещения допускается с разрешения органа опеки и попечительства. В этом случае для покупки квартиры требуется разрешение Главы администрации района на продажу квартиры. Такое разрешение может быть получено через инспектора по охране прав детства и материнства районного отдела народного образования. В случае же заключения сделки без такого разрешения, договор о купле-продаже может быть легко расторгнут в суде. Нежелательно обременение покупки жилого помещения залогом или договором найма, что влечет существенные ограничения на распоряжение им.

Суммы, получаемые продавцом от продажи жилых домов, дач и садовых домиков, принадлежащих гражданам на праве собственности, превышающие пяти-тысячекратный установленный законом размер минимальной месячной оплаты труда, облагаются подоходным налогом.

Как правило, большая часть оформления сделок, укладывается в эти пределы. С остальных взимаются налоги в размере от 12% до 30% в зависимости от степени превышения суммы. Кроме того, существует нотариальная пошлина в размере 4% .

Стремясь "убить двух зайцев сразу", наиболее сообразительные граждане указывают в договорах суммы, равные оценочной стоимости МПТИ (БТИ), согласно справке на продажу. Благодаря этим действиям, минимизируется стоимость нотариального оформления и полностью обходится подоходный налог.

Наибольшим препятствием на данном пути может стать встреча с налоговым инспектором, когда он будет выдавать справку об отсутствии задолженностей по налогу со строений и сооружений. Некоторые инспектора задают вопросы о сумме предстоящей сделки и пытаются написать на справке рыночную стоимость квартиры, что выходит за пределы их компетенции. В этом случае, лучше всего решить вопрос с начальником инспекции.

Некоторые находчивые продавцы и покупатели "открыли" способ продажи квартир через оформление договора дарения - так налоги меньше. Договор дарения делается в четырех экземплярах, причем четвертый экземпляр нотариусом отправляется в налоговую службу. Поэтому нельзя исключать возможности появления в дверях дома продавца или покупателя налоговых инспекторов, задающих бестактные вопросы о том, так ли были глубоки взаимные чувства, чтобы их результатом явилось дарение жилого помещения. Кроме того, не следует забывать о любознательных соседях. Бывали случаи, когда после оформления "дарения", лицо, получившее щедрый подарок, мило улыбалось благодетелю и махало ручкой на прощание, сделав вид, что первый раз слышит "о каких-то деньгах".

Особое место в договоре купли-продажи жилого помещения занимает цена. Наличие цены в договоре обязательно, так как несоблюдение этого правила влечет за собой признание договора незаключенным, а условия о применении цены, которая, при сравнимых обстоятельствах, обычно, взимается за аналогичные товары, работы или услуги не распространяются на данный вид договора. Оценка жилого помещения необходима и продавцу и покупателю¹. Одному - чтобы спрогнозировать возможный доход от продажи своей собственности, другому - чтобы быть уверенным, что запрашиваемая цена не завышена.

При купле-продаже жилья приоритет принадлежит рыночным методам оценки. Доминирующий метод - это метод прецедентов или сравнения. В отличие от своего западного аналога, в отечественной практике он носит стихийный характер с достаточно широкой вариацией цены продажи по аналогичным объектам, что определяется особенностями российского рынка жилья. К таковым мы можем отнести следующие. Во-первых, отсутствие информационной базы, но это не говорит об отсутствии информации. Информация есть и в значительном объеме, но эта информация первична, не систематизирована и плохо поддается анализу. Во-вторых, наличие дополнительного фактора в балансе спроса и предложения. Баланс, с одной стороны, определяет прирост населения, его состав и структуру, личные доходы, а с другой - предложение существующего жилья и новое строительство. Дополнительным фактором на отечественном рынке является усиление роли жилого фонда, как объекта инвестиций. В результате спрос на жилье усиливается, что неизбежно ведет к росту цен и лишь затем - к росту предложения. В-третьих, нестабильность экономики, а также прогрессирующая инфляция привели к использованию доллара в качестве системы координат при осуществлении оценок стоимости жилья на отечественном рынке. В-четвертых, Гражданский кодекс РФ, статья 424, часть 3. однотипность значительной части жилого фонда, что обуславливает подход к его оценке.

Таким образом, метод оценки на отечественном рынке жилья имеет ряд особенностей.

1) Источники информации: данные по собственным сделкам и информация периодических изданий. Данные информационных фирм, данные о регистрации владельцев, информация, полученная от других оценщиков практически не используется.

2) Факторы влияния. Месторасположения здания. Это основной фактор, отражающий связь строения с участком земли, на котором оно возведено. Корректировка по данному фактору, обычно, ограничивается "престижностью" того или иного района, опуская при этом прочие элементы. Они следующие.

а) Планировка и размещение жилых и подсобных помещений, общую и жилую площадь помещений. Зачастую, планировку определяют как "сталинская", "хрущевка", "старый фонд", новая и улучшенная.

б) Этаж и этажность здания. Принято выделять первый этаж, последний и прочие этажи. По этажности выделяют пятиэтажные здания и многоэтажные (более пяти этажей).

в) Коммунальные услуги. Электроснабжение, водоснабжение, канализация, телефонная связь и прочее.

г) Дополнительное оборудование. Сантехника, электрические и газовые плиты, вентиляция и так далее.

д) Конструкция здания. Панельные дома, крупноблочные и мелко блочные, кирпичные, монолитные и деревянные.

е) Наличие и удаленность от автомобильных и железных дорог, аэропортов и прочих шумосоздающих сооружений.

ж) Рыночная конъюнктура - колебание спроса и предложения в момент оценки, продажи.

з) Состояние здания, его возраст.

и) Состояние окружающей среды, сейсмическая обстановка. к) Факторы ограничения в правах владения.

3) Временные корректировки. Приведение тех или иных сделок к одному моменту времени практически не производится, так как наличие достаточного объема сделок на момент оценки позволяет сопоставить варианты, находящиеся в одной временной плоскости, эти расчеты трудоемки мало достоверны.

4) Определение стоимости объекта. Существует два направления исчисления стоимости на основе стоимости одного квадратного метра общей площади и на основе стоимости аренды одного квадратного метра. В первом, наиболее распространенном случае, общая стоимость определяется путем умножения общей площади на стоимость 1 квадратного метра.

5) Особые условия сделки. Проверка таковых практически отсутствует, в первую очередь, в связи с недостатком информации. Мнение оценщика при анализе сделок о наличии особых условий, определяется, как правило, продажной ценой. Ее резкое отклонение в ту или иную сторону говорит о наличии дополнительных фактов: наличия близких или родственных отношений между сторонами сделки, продажи под нажимом и т. д. У нас предпочитают в договоре о купле- продаже указывать инвентарную стоимость, что не дает необходимой для анализа информации.

2.2.3. Договор пожизненного содержания с иждивением.

Договор пожизненного содержания с иждивением является видоизмененным договором купли- продажи с условием пожизненного содержания, предусматривающегося ранее в ГК РСФСР в редакции 1964 года. По договору пожизненного содержания с иждивением, гражданин передает принадлежащий ему жилой дом, квартиру или иную недвижимость в собственность плательщику ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина или указанного им третьего лица.

Обязанность плательщика ренты по предоставлению содержания с иждивением может включать и обеспечение потребностей в жилище, питании и одежде, а если этого требует состояние здоровья гражданина и уход за ним, а также оплата ритуальных услуг.

В договоре указывается стоимость всего объема содержания с иждивением. Пожизненное содержание может заменяться периодическими платежами в деньгах, платежи устанавливаются в сумме, не менее двух минимальных размеров оплаты труда в месяц.

Плательщик ренты получает право собственности на имущество с ограничением права распоряжаться им (отчуждать, сдавать в залог или обременять другим способом) лишь с согласия получателя ренты вплоть до его смерти. Обязательство пожизненного содержания с "иждивением прекращается смертью получателя ренты.

Оформление этого договора осуществляется по тем же правилам, что и в договоре купли- продажи жилого помещения.

2.2.4. Договор мены жилого помещения.

По договору мены каждая из сторон передает другой стороне в собственность один товар в обмен на другой. Каждая из сторон является одновременно и продавцом и покупателем. В качестве встречного предоставления передается имущество (жилое помещение). К договору мены применяются правила договора купли-продажи¹.

Обмениваемые жилые помещения должны быть равноценны, если же существует различие по цене между имуществом, предоставляемым по договору, то сторона предоставившая имущество цена которого ниже, должна оплатить разницу в ценах непосредственно до или после исполнения ее обязанности передать имущество, если иное не предусмотрено договором.