И все же думается, что саратовский почин - мероприятие вынужденное. Макроэкономическая политика пустила российские регионы по миру. И единственная возможность как-то пополнить региональный и местные бюджеты - привлечь банки к залогу земли, собрать налоги на недвижимость, взыскать штрафы, пени, арендную плату.

Задача эта тактическо-политическая. И губернатор Дмитрий Аяцков, в общем-то, прав. Есть закон такой: кому земля принадлежит, тот и власть к рукам прибирает. Поэтому даже буржуазные регулированием земельных отношений не пренебрегают. Для борьбы со спекуляцией землей в ФРГ и Швейцарии введена новая форма землевладения. Называется эта форма “наследственное право застройки” со сроками до 99 лет. Свободная купля-продажа земли при этом запрещается.

А вот недовольство в Центре, ярко высвечивает порочность современного федерального устройства России. Получается, что в Саратовской области лучше, чем в Москве, понимают, что такое настоящий федерализм (а по сути так оно и есть). А настоящий федерализм в том и состоит, что не Центр дарует регионам полномочия, а наоборот - регионы Центру. Тем более, если речь идет о такой деликатной материи, как земельные отношения. Ибо не решают такие вопросы, как родовые владения в Ханты-Мансийском округе или передел земли на Ставрополье, в Башкирии, Татарии, голосованием в московском парламенте. Да, нам необходимо по вопросу о земле рамочное законодательство на федеральном уровне. Но решать законодательно практические вопросы землепользования должны на местах. Это есть прерогатива регионов.

Фонды – помощь в становлении

В 1997 году в России были созданы четыре крупных фонда - РосАгроФонд, ЮгАгроФонд, НижАгроФонд (до 27.10.97 г. - Фонд "ЗеРНО") и АгроМИР.

Основная задача этих фондов - содействие развитию аграрной реформы и, в том числе, Программе приватизации земли и реорганизации сельхозпредприятий, разработанной в 1992 году учеными Всероссийского института аграрных проблем и информатики РАСХН совместно с российскими юристами. Программа включает в себя порядок перехода государственной и коллективной собственности в частную и процедуру создания новых предприятий, которые были бы рентабельны и конкурентоспособны в рыночных условиях.

РосАгроФонд, АгроМИР, НижАгроФонд и ЮгАгроФонд - некоммерческие организации, созданные для осуществления научно-практических, учебно-консультационных и общественно-полезных целей.

Фонды оказывают практическую помощь представителям территориальных администраций, органам местного самоуправления, руководителям и работникам сельскохозяйственных предприятий, сельским предпринимателям, сотрудникам социальных учреждений и жителям сел при решении их правовых, экономических и социальных вопросов. Ведя консультационную работу, РосАгроФонд, АгроМИР, НижАгроФонд и ЮгАгроФонд помогают сельским жителям защитить свои гражданские и экономические права. Финансирование фондов осуществляется за счет грантов, спонсоров и благотворителей. Фонды открыты для сотрудничества со всеми, кто стремится к качественно новому состоянию аграрного сектора экономики.

На сегодняшний день в осуществлении Программы приватизации земли и реорганизации сельскохозяйственных предприятий приняло участие одиннадцать областей России где было реорганизовано более 300 хозяйств. Число сельхозпредприятий, желающих реорганизоваться по Программе постоянно растет. Уже в этом году около 100 хозяйств только в Орловской области подали заявки на реорганизацию. В следующем подпункте будут подробнее описаны причины такого явления и выгоды.

Реформы и реструктуризация – путь к успеху

"УСПЕХ РЕФОРМ - В ОСОЗНАНИИ ИХ НЕОБХОДИМОСТИ"

"Все, кончились такие времена, теперь иные правила, и при нынешнем состоянии экономики страны в ближайшие годы никто за крестьянина думать не будет, его проблем не решит. Ему самому надо искать выход из создавшегося положения. Призывая к этому, я не ориентируюсь только на сильные хозяйства... Шанс есть и у ослабленных хозяйств. И шанс этот - в реформировании. Крестьянин сегодня одинаково нуждается как в реформе земли, так и в "реформе" собственного сознания. Подняться до сознания и понимания жизненной необходимости перемен на селе ему и обязаны помочь сельские специалисты, проводники аграрной политики, главные ее организаторы и исполнители..."

Егор Строев

Из выступления перед участниками
семинара в Орловской области по
реорганизации сельхозпредприятий,
октябрь 1995г.

Смысл Программы - закрепление частной собственности на землю и имущество за крестьянами. Цель - создать эффективно работающие сельскохозяйственные предприятия. Механизм реорганизации предусматривает выдачу свидетельств на право собственности на земельные доли и имущественные паи. Собственники знакомятся с различными сделками с землей и имуществом, а затем принимают решение. Они могут сами обрабатывать землю или создать предприятие, объединившись с другими собственниками (ЭТАПЫ ПРОГРАММЫ). Программа была успешно опробована в Нижегородской области, а затем получила распространение и в других регионах (РАЗВИТИЕ ПРОЕКТА).

Об экономической эффективности земельной реформы говорят нижеприведенные аргументы. Да и на сегодняшний день западные модели показали и доказали свое превосходство над другими формами. И в совокупности с развитой рыночной системой ведения хозяйства эта форма дает результат с колоссальной отдачей. Выгодность налицо. Ниже перечислены основные экономические, социальные и юридические результаты проведения реструктуризации колхозных и совхозных форм ведения сельского хозяйства на «новые экономические рельсы»:

1. Повышается экономическая эффективность в реорганизованных хозяйствах. Анализ динамик экономических показателей в реорганизованных и нереорганизованных хозяйствах позволяет сделать однозначный вывод: после реорганизации хозяйства стали работать лучше. В реорганизованных хозяйствах выше абсолютный уровень и темпы роста заработной платы, производительности труда, валового дохода, прибыли и накоплений.

2. Повышается заработная плата. Средняя зарплата работников в реорганизованных хозяйствах - почти на 30% выше и задержки выплат случаются реже. В нереорганизованных задолженность по зарплате н одного работника составляет 175 тыс. руб., т.е. на 22% больше, чем в реорганизованных.
   
   Основные факторы повышения экономических результатов.
   1) Руководители образованных при реорганизации хозяйств получили больше самостоятельности, активно используют новые методы хозяйствования, ищут новые рынки сбыта, виды деятельности, связи (по результатам социологических опросов).

2) Возросла заинтересованность работников в результатах деятельности, улучшилась дисциплина, уменьшились пьянство и воровство, а как следствие - повысилась производительность труда.

3) В реорганизованных хозяйствах быстрее изменяется структура производства, что свидетельствует об адаптации к рынку. В 1994 г. в реорганизованных хозяйствах валовой доход от несельскохозяйственных видов деятельности увеличился на 25%.. в то время как в нереорганизованных на 17% снизился.

4) Особое внимание уделяется переработке и реализации продукции: открыто 15 собственных магазинов, введено семь цехов по переработке сельхозпродукции, одно кафе. связи с этим цены реализации продукции в реорганизованных хозяйствах несколько выше, чем в нереорганизованных.

1. Возможность мобилизации внутренних ресурсов.

• Работники реорганизованных предприятий оценивают положение своих предприятий чаще как хорошее и реже как плохое в отличии от оценок работниками нереорганизованных предприятий. Уровень личного оптимизма в реорганизованных хозяйствах также выше, чем в нереорганизованных.

• В нереорганизованных хозяйствах рядовые работники отмечают положительные изменения в отношении к труду. Изменения становятся более очевидными при сравнении с положением в нереорганизованных хозяйствах.

1. Сельские предприниматели не хотят возвращаться в колхоз. Несмотря на трудности, испытываемые мелкими фермерскими хозяйствами в настоящий период, никто из них не хочет изменить созданные реорганизацией новые отношения собственности. Многие заявляют, что не хотят оставлять свое дело и отвергают мысль о возможности возвращения в колхоз или совхоз.

Организационно-правовые формы сельскохозяйственного производства:

• общества с ограниченной ответственностью;

• товарищества на вере (коммандитное товарищество);

• сельскохозяйственные производственные кооперативы;

• акционерные общества;

• крестьянские (фермерские) хозяйства;

• индивидуальные предприниматели.

Об очередных задачах земельной реформы в России

На состоявшемся в июле этого года заседании Правительства Российской Федерации, посвященном ходу земельной реформы и мерам по усилению государственного контроля за эффективным использованием земель, было отмечено, что в результате проводимой земельной реформы в основном решена задача перераспределения земель сельскохозяйственного назначения с целью обеспечения условий для равноправного развития всех форм хозяйствования.

Вместе с тем состояние земельных отношений в России еще отстает от требований рыночных преобразований. Особенно это касается земель городов и других населенных пунктов.

В целом же положение дел в сфере земельных отношений к середине 1997 года характеризовалось рядом серьезных негативных моментов, среди которых наибольшее значение имеют следующие: общеизвестно, что отечественное земельное законодательство находится в состоянии кризиса в виду того, что, во-первых, оно неполно, во-вторых, - бессистемно и, в-третьих, - излишне политизировано. Не будем забывать и о том, что сейчас идет регионализация земельного законодательства, отдельные элементы которого включены в иное отраслевое законодательство (лесное, водное, природоохранное и т.д.).

Что касается земельной реформы в пределах российских городов, то здесь в подавляющем большинстве своем она носит зачаточный характер, в виду чего аграрная ориентация земельных преобразований в настоящее время преобладает в решении целого комплекса упомянутых проблем.

К крайне отрицательным моментам, и с этим трудно не согласиться, Правительство РФ относит разделение недвижимости по видам (земля, здания и помещения, квартиры), неизбежно приводящее к сегментации данного рынка и как следствие - невозможности использования ее инвестиционного потенциала.

Печально, но факт: в России попросту нет общегосударственной инфраструктуры рынка земли и недвижимости, к тому же последний значительно отстает от потребностей реальной экономики; экономические основы земельных преобразований должным образом не разработаны; присутствие ведомственности налицо - функции министерств и ведомств зачастую дублируются и пересекаются; хроническое бюджетное недофинансирование реформ в области землепользования на всех уровнях при отсутствии легального самофинансирования постоянно приводит к оттоку квалифицированных кадров.

Словом, предкризисная ситуация в развитии рынка недвижимости сопровождается кризисом отрасли в целом.

Земельный вопрос из области экономической незаметно перекочевал в политическую, получив при этом не совсем нужную окраску.

Изначально была допущена ошибка целеполагания, то есть суть непосредственно земельной реформы воспринялась как часть реформы аграрной при всем при том, что наша страна - индустриальная, с преобладанием городского населения. К тому же отсутствовали четкие концепции, программы и планы создания рынка недвижимости.

С учетом вышеизложенного, федеральный центр сформулировал основную задачу для устранения такого комплекса причин следующим образом: "... Следует объявить о завершении первого этапа земельной реформы, связанного с достижением основных политических целей (ликвидацией монополии государственной собственности на землю, введением платности землепользования), и приступить ко второму этапу - реализации экономического потенциала земли и недвижимости, для чего следует разработать и утвердить концепцию развития рынка недвижимости в РФ, включающую в себя программу действий в сфере земельных отношений".

В этой связи предстоит осуществить формирование (инвентаризацию) объектов недвижимости, в том числе находящихся в государственной и муниципальной собственности; обеспечить рост прямых и косвенных доходов от недвижимости; вовлечь максимальное количество объектов недвижимости (и прежде всего - земельных участков) в гражданский оборот с целью их приобретения эффективными собственниками и повышения инвестиционного потенциала недвижимости; гарантировать права на землю и иную недвижимость, минимизировать криминализацию рынка недвижимости; создать информационную базу, обеспечивающую рынок недвижимости и эффективное управление ею. Эти задачи, в основном, должны решаться в городах.