85-1 (Об адаптации мирового опыта жилищного ипотечного кредитования в России), страница 2

Российская практика

В России таких специализированных кредитных организаций нет. Создать подобную организацию в рамках обычного универсального банка нельзя, поскольку нет гарантии, что он не будет использовать сверхдешевые депозитные средства для неипотечных активных операций. Однако данная система развивается. Каким образом?

За счет собственных средств выдают ипотечные кредиты всего лишь два банка - Сбербанк и Собинбанк. У Сбербанка самая низкая процентная ставка, зато слишком сложная процедура получения денег. В Собинбанке смущает наличие тарифа за рассмотрение заявок. Сравнительная характеристика по банковским ипотечным кредитам представлена в приводимой ниже таблице.

Оригинальным образом формируют немецкую систему ипотеки организации - застройщики, обходясь без кредитных организаций. Функции кредитных организаций выполняют застройщики.

В течение периода накопления все взносы клиента оформляются как долевое участие в строительстве конкретного здания и реально инвестируются в это строительство. По его окончании клиент получает в свое распоряжение (иногда даже в собственность) квартиру. При этом он уже оплатил стоимость примерно половины квартиры, а вторую половину получает от застройщика в качестве товарного кредита. Этот товарный кредит клиент выплачивает застройщику в течение оговоренного периода [см. 3].

Таким образом, возникает псевдонемецкая ипотечная схема, внешне очень похожая на реальную немецкую: клиент в течение периода накопления вносит вклады на сумму, равную половине стоимости квартиры, затем получает квартиру, затем выплачивает равными долями стоимость второй половины квартиры.

Внутренне же схема совершенно иная. Средства, которые выплачивает клиент в ходе периода накопления, используются не на выдачу кредитов тщательно проверенным заемщикам, а на финансирование строительства некоего жилого дома. Средства, которые используются для выдачи кредита, это не средства других клиентов, находящихся в процессе накопления, а собственные средства застройщика. Соответственно, нашей псевдонемецкой схеме присущи риски, совершенно не свойственные традиционной контрактно-сберегательной системе. В первую очередь это риск того, что собственных средств застройщика и средств, внесенных клиентами, не хватит на завершение строительства жилого дома. В этом случае клиент после периода накопления окажется долевым владельцем недостроенного объекта.

Раскрывая сущность ипотеки в России, следует упомянуть те основные проблемы, с которыми сталкиваются отечественные банки при кредитовании физических лиц.

Проблема неплатежеспобности потенциальных клиентов

Принимая решение о выдаче ссуды, банк руководствуется критериями платежеспособности, кредитоспособности и добропорядочности будущего заемщика.

Прежде чем получить кредит, клиент должен пройти в банке собеседование, в ходе которого оценивается его возможность сполна вернуть взятые взаймы деньги. Важную роль играет зарплата потенциального заемщика, его профессия, квалификация, состояние здоровья, состав семьи, имеющийся бизнес.

После собеседования служба безопасности банка проверяет документы и сведения, представленные заемщиком, и лишь тогда кредитный комитет будет принимать решение о выдаче кредита.

Данную проблему банк решает путем страхования. По каждому кредиту необходимо страхование жизни заемщика, страхование квартиры от рисков утраты, и права собственности на квартиру.

Правовая проблема: невозможность использования жилья в качестве залога

Обеспечением ипотечного кредита должна быть сама покупаемая квартира. Если это так, то в случае необходимости банк должен иметь возможность выселить оттуда заемщика, а квартиру продать. Считается, что возможность выселить заемщика гарантирована Законом об ипотеке, который действует с июля 1998 г. В этом законе сказано, что заемщика и членов его семьи можно выселить при условии, что они "дали до заключения договора об ипотеке, до их вселения нотариально удостоверенное обязательство освободить заложенный жилой дом или квартиру в случае обращения на него взыскания" [4].

Однако это положение не работает. Вынудить заемщика и членов его семьи под- писать такое обязательство до выдачи кредита не представляет особенных проблем, но как получить такое обязательство от вновь вселяемых людей? А если заемщик на суде скажет, что его действительно вынудили подписать какую-то бумажку, но жить ему негде? Станет ли суд в этом случае нарушать конституционное право гражданина на жилище? Тем более если вспомнить, что выселение несовершеннолетних членов семьи возможно только с ведома органов опеки, которые согласия на выселение ребенка на улицу никогда не дадут.

Эту проблему предполагают обходить, создавая специальный резервный фонд жилья для отселения неплатежеспособных клиентов. Однако если такое жилье не будет соответствовать жилищным нормам, то отселить в него никого не удастся, а если будет соответствовать, то граждане станут брать ипотечные кредиты именно с целью объявить себя неплатежеспособными и бесплатно получить квартиру из резервного фонда.

Налоговый аспект. Известно, что налоги творят чудеса. А грамотная налоговая система может стимулировать развитие различных отраслей экономики.

Законодательство РФ определяет ряд льгот, которые должны способствовать развитию ипотечного кредитования.

В соответствии с новым Налоговым кодексом налогоплательщик может вычесть из своего налогооблагаемого дохода: Ѓ суммы, фактически израсходованные на новое строительство либо приобретение на территории РФ жилого дома или квартиры; ‚ суммы, направленные на погашение процентов по ипотечным кредитам, полученным налогоплательщиком в банках РФ.

Однако общий размер данного вычета не может превышать 600 000 рублей без учета сумм, направленных на погашение процентов по ипотечным кредитам [5].

Еще одно преимущество жилищного ипотечного кредита состоит в том, что кредитный договор служит подтверждением происхождения средств, направляемых заемщиком на покупку квартиры. Такое подтверждение может быть затребовано налоговыми органами в соответствии с вступившим в силу положением нового Налогового кодекса о налоговом контроле за расходами граждан.

Таким образом, с точки зрения налогообложения более выгодно приобретать жилье в кредит, чем единовременно выплачивать всю стоимость квартиры наличными. Дело в том, что льгота по подоходному налогу в размере всей суммы кредита и процентов по нему действует в течение всего срока кредитования, который может достигать 10 лет. В свою очередь, налоговая льгота при покупке недвижимости без использования кредита ограничена 5000 минимальными размерами оплаты труда, учитываемыми в течение только трех лет.

Существенным плюсом является то обстоятельство, что для получения ипотечного кредита нет необходимости предоставлять какой-либо дополнительный залог помимо покупаемого жилья.

Список литературы

Ем В.С. Правовые проблемы организации рынка ипотечного кредитования в России. М., 1999. С. 20.

Возвратность по ипотечным кредитам близка к 100% // Финансовые известия. Ноябрь 2001.

Минц В. Вечный квартирный вопрос // Эксперт. № 12. 2000.

Федеральный закон от 16.07.98. № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)". Ст. 78.

Налоговый кодекс РФ (часть II) от 5 августа 2000 г. № 117-ФЗ. Ст. 220.

Для подготовки данной работы были использованы материалы с сайта http://www.vestnik.fa.ru