13591 (Государственная кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий), страница 4

12. Доля затрат, зависящих от местоположения хозяйств (Дтр) = Тз/Зо = 0,058;

13. Доля постоянных затрат (Дпос) = 1 – (Дзу+Дзт+Дтр) = 0,252;

14. Балл бонитета 1 га с.-х. угодий (Бi) = 39;

15. Индекс технологических свойств земельного участка (Итi) = 1,01;

16. Эквивалентное расстояние внехозяйственных перевозок (Эрi) = 36,1;

17. Нормативная грузоёмкость 1 га с.-х. угодий (Гi) = Бi/Бо * То = 0,607.

На этом этапе подготовка исходной информации для кадастровой оценки заканчивается и начинается расчёт показателей кадастровой оценки угодий.

По первому варианту расчёты проводятся в таблицах 13 и 14. По второму варианту – в таблицах 15 и 16.

2). Определение интегральных показателей по плодородию почв, технологическим свойствам земель и местоположению

Интегральными показателями являются:

- по плодородию почв – балл бонитета (совокупный почвенный балл);

- по технологическим свойствам – индекс технологических свойств земельных участков;

- по местоположению – эквивалентное расстояние до пунктов реализации продукции и без снабжения материально-техническими ресурсами; внехозяйственная нормативная грузоёмкость на 1 га сельскохозяйственных угодий.

1. Определение балла бонитета почв и индекса технологических свойств по объектам оценки.

Балл бонитета i-ого земельного участка (Бi) определяется взвешиванием баллов бонитета j-х почвенных разновидностей или оценочных групп i-ого земельного участка (Бji) на их площади (SJi). Расчёты ведутся в таблице 11.

Таблица 11

Расчёт средневзвешенных показателей балла бонитета и индекса технологических свойств по объектам оценки

Наименование объекта оценки	Номер почвенной разновидности	Площадь почвенной разновидности Sij		Балл почвенной разновидности Бji		Бij*Sij	Балл бонитета объекта оценки		Индекс технологических свойств Итij		Итij*Sij		Индекс технологических свойств объекта оценки Итi
1	2	3		4		5	6		7		8		9
АОЗТ «Лесное»	114	9,6		47		451,2			1,04		10,0
	780	2,1		36		75,6			1,00		2,1
	780	12,2		36		439,2			1,00		12,2
	780	17,0		36		612,0			1,00		17,0
Итого по объекту:			40,9			1578,0		39				41,3		1,01

Номер почвенной разновидности, балл почвенной разновидности и индекс технологических свойств берутся из приложения 1. Балл бонитета объекта оценки рассчитывается делением произведения Бij*Sij на общую площадь почвенной разновидности. Индекс технологических свойств объекта оценки рассчитывается делением произведения Итij*Sij на общую площадь почвенной разновидности.

Вывод: Искомыми являются показатели балла бонитета объекта оценки и индекса технологических свойств, которые равны 39 и 1,01 соответственно.

2. Определение эквивалентного расстояния внехозяйственных грузоперевозок и нормативной грузоёмкости по объекту оценки

Местоположение объекта оценки характеризуется показателем эквивалентного расстояния по удалённости от пунктов реализации сельскохозяйственной продукции и баз снабжения материально-техническими ресурсами, объёмов и классов и качества дорог.

Объёмы разнородных грузов переводятся в эквивалентные по коэффициентам:

- зерно, картофель, овощи – 1,0 (1 класс груза – принимается за эквивалент);

- молоко, скот в живом весе – 1,25 (2 класс);

- шерсть – 1,67 (3 класс).

Дороги различного качества переводятся в эквивалентные расстояния по коэффициентам:

- первая группа (эквивалент) – 1,0;

- вторая группа – 1,5;

- третья группа – 2,5.

Эквивалентное расстояние от объекта оценки до пункта реализации продукции вычисляется как средневзвешенная величина с учётом объёмов грузов, их класса и расстояний перевозки по разным группам дорог по формуле (9):

Эрi = Гj*Кj*(Р1 + Р2Д2 + Р3Д3), где (9)

Эрi – средневзвешенная эквивалентная удалённость объекта оценки, км;

Гj – объём реализованной продукции в общем объёме товарной продукции субъекта РВ, в долях единицы;

Кj – коэффициент перерасчёта в эквивалентные грузы первого класса;

Р1, Р2, Р3 – расстояние перевозки вида продукции по 1, 2, 3 группам дорог, км;

Д2, Д3 – коэффициенты перевода соответственно 2 и 3 групп дорог в эквивалентные.

Расчёты ведутся в таблице 12.

Таблица 12

Расчёт эквивалентных расстояний внехозяйственных перевозок и нормативной грузоёмкости

Наименование объекта оценки	Вид продукции	Коэффициент перевода продукции, Кj	Количество перевозимого груза в долях единицы Гi I, Гi II, Гi III	Расстояние перевозки по дорогам 1 класса Рi 1, км	Расстояние перевозки по дорогам II класса Рi II, км	Расстояние перевозки по дорогам III класса Рi III, км	Эквивалентное расстояние внехозяйственных перевозок Эрi	Нормативная грузоёмкость 1 га с/х угодий Гi=(Бi/Бо) * Го
1	2	3	4	5	6	7	8	9
АОЗТ «Лесное»	Зерно	1	0,30	21	4	1	25,1
	Картофель	1	0,40	18	4	1	0,5
	Сах. свекла	1	0,10	18	4	1	0,5
	Скот	1,25	0,10	23	4	1	4,0
	Молоко	1,25	0,10	21	4	1	6,0
Итого (Эрi)							36,1	0,607

Вывод: Конечным итогом расчёта таблицы является определение эквивалентного расстояния внехозяйственных перевозок, которое равно 36,1 км, от которого зависит местоположение объекта оценки. Также определялась нормативная грузоёмкость 1 га угодий – 0,607.

3). Стоимостная оценка сельскохозяйственных угодий

Стоимостная оценка объектов оценки заключается в определении расчётного рентного дохода и кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий. Она включает в себя дифференциацию базовых по субъекту РФ нормативов продуктивности сельскохозяйственных угодий и затрат на их использование по объектам оценки согласно их индивидуальным рентообразующим факторам – плодородие почв, технологическим свойствам и местоположению, а также определение по объектам оценки, на основе полученных индивидуальных нормативов продуктивности и затрат, расчётного рентного дохода и кадастровой стоимости 1 га сельскохозяйственных угодий.

Выполним первый вариант расчётов – затратным способом.

1. Продуктивность сельскохозяйственных угодий: объекта оценки - формула (10):

Вi = (Во/Бо)*Бi, где (10)

Во – базовая оценочная продуктивность сельскохозяйственных угодий (1795 руб/га);

Бо и Бi – балл бонитета групп почв = 45 и 39 соответственно.

Вi = 1556 руб/га

1. Затраты, зависящие от продуктивности – формула (11):

Зni = Зо*Дзу*(Бi/Бо), где (11)

Зо – базовые оценочные затраты на использование сельскохозяйственных угодий = 1124 руб/га;

Дзу – доля затрат, обусловленных урожайностью = 0,33.

Зni = 321,5 руб/га

3. Затраты, обусловленные технологическими свойствами земель – формула (12):

Зтci = Зо*Дзт*(Итi/Ито), где (12)

Итi и Ито – индексы технологических свойств объекта оценки и сельскохозяйственных угодий = 1,01 и 1,04 соответственно;

Дзт – доля затрат, обусловленная технологическими свойствами = 0,36;

Зтci = 393 руб/га

4. Затраты на внехозяйственные перевозки – формула (13):

Зтpi = Зо*Дтр*(Бi/Бо)*(Эрi/Эро), где (13)

Эрi и Эро – средневзвешенное эквивалентное расстояние по объекту и субъекту оценки = 36,1 и 32 соответственно.

Дтр – доля затрат, зависящих от местоположения хозяйств = 0,058.

Зтpi = 64,0 руб/га

1. Постоянные затраты – формула (14):

Зпос = Зо*Дпос (14)

Зпос = 283,2 руб/га

1. Общая сумма затрат по конкретному объекту оценки записывается в таблицу 13 – формула (15):

Зi = Зni + Зтсi + Зтрi + Зпос (15)

Зi = 1061,7 руб/га

Окончательный расчёт кадастровой стоимости 1 га сельскохозяйственных угодий по первому варианту осуществляется в таблице 14.

1. Цена производства валовой продукции Цвi - формула (16):

Цвi = Зi*Но, где (16)

Но – нормативный показатель рентабельности по отношению к затратам = 1,07.

Цвi = 1136,0 руб/га

1. Дифференциальный рентный доход – формула (17):

Дрi = Bi – Цвi (17)

Дрi = 420,0 руб/га

1. Расчётный рентный доход – формула (18):

ДРр = Дрi + АР, где (18)

АР – абсолютный рентный доход = 12 руб/га

ДРр = 432,3 руб/га

1. Кадастровая стоимость 1 га сельскохозяйственных угодий – формула (19):

КС = ДРр*33 (19)

КС = 14256,0 руб/га

1. Все полученные расчёты заносятся в таблицы 13 и 14. После этого приступают к вычислению 2 варианта расчёта этой величины, с целью исключения грубых ошибок.

Таблица 13

Расчёт общего объёма затрат на 1 га сельскохозяйственных угодий

Наименование объекта оценки	Продуктивность 1 га сельскохозяйственных угодий Вi	Затраты, зависящие от продуктивности, Зпi	Затраты, обусловленные технологическими свойствами, Зтсi	Затраты на внехозяйственные перевозки, Зтрi	Затраты постоянные Зпос	Всего затрат, Зi
АОЗТ «Лесное»	1556	321,5	393,0	64	283,2	1061,7

Таблица 14